RING: 02060 E-POST: 02060@nettavisen.no
Ønsker du å sende video eller andre dokumenter? Benytt 02060@nettavisen.no
Kontakt oss

Boliginvestering kan være gjeldsfelle

Sist oppdatert:
Vil du investere i eiendom? Da bør du sjekke disse regnestykkene.

Hovedstaden invaderes i disse dager av studenter på boligjakt foran høstens semester. Studentene står ofte ovenfor dilemmaet eie eller leie, og på boligmarkedet flommer det over av nye, knøttsmå leiligheter med lavt innskudd og skyhøy fellesgjeld. Meglerne proklamerer at det er billigere å eie enn å leie, men er det nå så sikkert?

NA24 - din næringslivsavis

«Hvorfor kaste bort store summer på å leie, når man kan eie rimeligere, og samtidig ta del av den spennende utviklingen i eiendomsmarkedet?» spør megleren når han forsøker å selge en ettroms på Rodeløkka på 24 kvadratmeter til prisen av kroner 275.000 kroner på finn.no.

Skyhøy kvadratmeterpris
Dette må du imidlertid ha i bakhodet: Med i prisen følger en fellesgjeld på 1.260 000 kroner. Leiligheten koster dermed 1.535 000 kroner, og kvadratmeterprisen kommer opp i stive 63.958 kroner. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo var på 35.700 kroner i april. Styringsrenten gikk opp 0,25 prosent onsdag, og Norges Bank varsler videre oppgang.

Det blir spådd at boligrenten vil havne på rundt syv prosent i løpet av ett år. Hvor veien går videre, vet ingen. Å ta del i den «spennende utviklingen» på boligmarkedet, kan derfor bli i det mest spennende laget for mang en student med slunken lommebok.

Slik må du regne
For leiligheten på Rodeløkka beløper fellesutgiftene seg til 5220 kroner, men her er ikke avdrag på lånet inkludert i prisen. I dette prosjektet er det fem års avdragsfrihet i Husbanken og fellesgjelden skal nedbetales over 30 år. Tar man utgangspunktet i DnB Nors lånekalkulator og et lån på 1.260.000 kroner med 6 prosents nominell rente (Husbanken tilbyr som regel bedre betingelser enn andre låneinstitusjoner), blir beløpet du må ut med 8149 kroner i måneden etter 2012.

I tillegg må du regne med utgifter til lånet for innskuddet, som med syv prosents rente og 25 års løpetid, ligger på 1975 kroner. Da er vi oppe i 10.124 kroner. Du må også ta høyde for fellesutgiftene på rundt femhundrelappen. Med avdrag, snakker vi derfor om en estimert boutgift på nærmere 11 000 kroner. Og eier du, kommer strømmen selvsagt på toppen av kaken.

I prisklassen opp til 12.000 kroner kan man leie en toppleilighet på Majorstua på 75 kvadratmeter, 90 kvadratmeter på Vindern eller en 87 kvadratmeter stor designleilighet på Grünerløkka.

Lokkes av avdragsfrihet
Hvor lang avdragsfrihet de forskjellige nye borettslagene har på sine felleslån, varier som regel fra fem til ti år. Nedbetalingstiden for felleslånene varierer som regel mellom 25 og 40 år. Hvilke lånebetingelser borettslagene har, varierer også. For en del leiligheter som ble bygd for noen år tilbake, der megleren fortsetter reklamerer med avdragsfrihet, kan en kraftig husleiebombe være farlig nær.

Hvor lenge det er igjen av avdragsfriheten, må du som kjøper selv sette deg inn i. Flere meglere NA24 har vært i kontakt med, er svært unnvikende på spørsmålet om hvilke kostnader en kjøper kan forespeile seg når avdragsfriheten utløper.

Dersom du ikke har tenkt til å være evig student, men har tenkt å komme deg i jobb før et ti år har gått, slipper du unna avdragene i «The Academy», som først og fremst retter sin markedsføring mot studenter i Nydalen. De minste leilighetene her er 14 kvadratmeter og koster med fellesgjelden 813.752 kroner, og det reklameres i brede ordlag for at hvitevarer og flatskjerm er inkludert i prisen. Megleren opererer med estimerte utgifter når avdragsfriheten utgår beregnet utfra en rente på 4,5 prosent, noe som ikke samsvarer med hvilket rentenivå du kan forvente deg fremover.

Dyr flatskjerm
Til opplysning selges flatskjermer på 32 tommer nå ned i 6000 tusen kroner, og et kjøleskap og komfyr kan du få for 4000. Det er altså ikke store gavepakken du får på kjøpet. I annonsen på finn.no opereres det med en nettohusleie på 2300 kroner. Her er imidlertid skattefradraget tatt med i utregningen.

Studenter flest har svært sjelden så god styring på økonomien at de posisjonerer ut skattefradraget hver måned. Dessuten har studenter gjerne lav skattbar inntekt, som ligger til grunn for de «lukrative» fradragene.

Uten do og dusj
Stiller du ikke all verdens krav til komfort, kan du få en andelsleilighet til 172.500 på Romsås på hele 17 kvadratmeter, men UTEN do og dusj. Husleien er på 3500 kroner, «alt inkludert», skriver megleren for leiligheten på finn.no. 690.000 inkludert fellesgjeld er for så vidt det billigste du kan komme over av leiligheter i Oslo, og renter og avdrag må betales fra dag én og løper over hele 40 år.

Her slipper du derfor uklarheter rundt eventuell avdragsfrihet. Innskuddet på 172 500 og koster deg rundt 1250 kroner i måneden å betjene (25 års nedbetaling, 7 prosent rente). En månedskostnad på 4750 er således ikke så verst for å eie din egen bolig. Strøm er til og med inkludert.

Vil du derimot gå på din egen do og dusje i fred, har Nedre Vålerenga Borettslag en 15 kvadratmeter stor leilighet til salgs for kroner 125.000, men med fellesgjelden på 905.017 kroner, blir kvadratmeterprisen på kroner 68.668. Dette overgår selv de mest eksklusive Frogner-leilighetene med god margin.

Billigere å leie
Vil du bo lite og godt på Oslo vest, har du muligheten til å spytte inn 480.000 kroner, som er verditaksten på en 27 kvadratmeter leilighet på Fagerborg. Fellesgjelden er på 1.260 000 kroner og felleskostnadene beløper seg på 6749 kroner, uten avdrag. Fellesgjelden har avdragsfrihet til 2015 og lånet skal innfris i 2045. DNB Nors lånekalkulator på nettet regner bare ut en løpetid på maks 30 år, men NA24 får opplyst at etter endt avdragsfrihet, ville terminbeløpet blitt på 7861 kroner i deres bank, med syv prosents rente.

I tillegg må du regne med en kostnad på 3423 til lånet for innskuddet på nesten en halv million (25 år nedbetaling, 7 prosent rente) og 1136 kroner i felleskostnader. Bokostnaden med avdrag blir derfor kroner rundt 12 500 kroner måneden.

Ikke overbevist? På leiemarkedet får du 35 kvadratmeter for 5900 kroner i samme område. Det er halv pris.

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

Våre bloggere