RING: 02060 E-POST: 02060@nettavisen.no
Ønsker du å sende video eller andre dokumenter? Benytt 02060@nettavisen.no
Kontakt oss
(privat)

Saksøkte selger - tapte én million

Sist oppdatert:
Truls André Gabrielsen saksøkte selger, men endte opp med et tap på nesten én million kroner.

Sønnen ble syk av fuktskadene. El-anlegget hadde mangler. Dagen etter kontraktsmøte fikk han vite av selger at naboen skulle sette opp et påbygg som tok havutsikten.

Truls André Gabrielsen mener saken hans bør være en vekker for alle som kjøper et eldre hus.

SELGE HUSET? Finn megler

- Jeg håper vår sak kan gjøre at andre får øynene opp for hva det kan koste å kjøpe et gammelt hus. De kan være tidsinnstilte bomber, sier Gabrielsen til Nettavisen.

Real smell
Gabrielsen og kona tapte på alle punkter i Stavanger tingrett, etter å ha saksøkt husselger for flere hundre tusen kroner.

Huset kostet 4.250.000 kroner høsten 2008, men har siden blitt atskillig dyrere. Utbedringene de gikk til sak for å få dekket, beløp seg til nærmere 600.000 kroner.

I tillegg kommer egne og motpartens saksomkostninger på nesten 300.000 kroner, hvorav motpartens saksomkostninger utgjør 113.000 kroner.

Mistet respekt
- Vi har mistet totalt respekten og troen på det norske rettssystemet. Dette er ikke rettferdig, sier han.

Ekteparets boligdrøm ble knust da de oppdaget fuktskader i kjeller, og feil ved det elektriske anlegget etter overtakelsen.

SLITER DU MED DET SAMME?TIPS OSS

I tillegg mistet de utsikt da naboen kort etter kontraktsinngåelsen opplyste at de skulle bygge på stuen.

Gabrielsen mener selgerne visste langt mer om boligens tilstand enn de opplyste i egenerklæringen.

- Kjøp forsikring!
Han er ikke i tvil om at dette er et godt eksempel på hvor svakt man står som privatperson overfor de mektige eierskifteforsikringsselskapene. Han angrer på at han ikke tegnet en boligkjøperforsikring.

- Det er viktig å ha forsikring. Hadde vi hatt det, ville vi anket saken til Høyesterett, sier han.

Nå blir det ingen anke. Det sier han at de verken har penger eller helse til.

Her er punktene Gabrielsen reklamerte på:

Dårlig drenering og fuktskader i kjeller. Dette var det største problemet for Gabrielsen og kona etter overtakelsen.

De forteller om store allergiplager for sønnen som følge av dårlig inneklima, og mener selger må ha visst hvor dårlig det sto til bak tapetet.

Men retten gir dem ikke medhold. I dommen heter det:

«PANORAMAUTSIKT»: Her bygger naboen på stua si og tar havutsikten. Dette fikk Gabrielsen vite dagen etter kontrakten var undertegnet.
«PANORAMAUTSIKT»: Her bygger naboen på stua si og tar havutsikten. Dette fikk Gabrielsen vite dagen etter kontrakten var undertegnet.

«Retten finner det ikke sannsynliggjort at selgerne hadde positiv kunnskap om, eller kjente, eller måtte kjenne til, at det var fukt- og råteskader i kjelleren utover de opplysningene som fremkommer av boligsalgsrapporten»

Retten legger vekt på at det i boligsalgsrapporten er oppgitt fuktmålingsresultater for kjelleren som ligger over anbefalte grenseverdier, og at kjøper dermed måtte påregne utbedringer. Det ble også informert om feil i veggkonstruksjonen.

Feil ved elektrisk anlegg. Gabrielsen mener strømkabelen inn til huset var lagt feil, og at det var feil ved det elektriske anlegget i huset.

Retten har valgt å tro på selgernes sakkyndige som hevdet at energiselskapet Lyse hadde gått god for at kabelen var greit nok sikret slik den lå under terrassen.

En vanskeligere diskusjon gjaldt feil ved det eklektiske anlegget inne. Retten finner det bevist at det forlå slike feil. Men igjen blir selgerne trodd når de hevder at de var i god tro ved salget.

De har opplyst i egenerklæringsskjema at det ble foretatt kontroll av det elektriske anlegget i oktober 2008, og har opplyst at «alle mangler er utbedret».

Gabrielsen mener dette innebærer at de har garantert at anlegget var i orden. Men retten ser det annerledes. De mener selgerne hadde grunn til å stole på kontrolløren.

«På denne bakgrunn legges det til grunn at selgerne verken ”kjente eller måtte kjenne til” feilene, og kjøperne kan da ikke påberope seg avhendingsloven paragraf 3-7».

- Men vi får altså ikke vite som har kontrollert dette, sier Gabrielsen til Nettavisen.

STRØMKABEL: Her er hovedstrømkabelen Gabrielsen mente lå ubeskyttet. Den lå i det svarte plastrøret, rett under terrassen.
STRØMKABEL: Her er hovedstrømkabelen Gabrielsen mente lå ubeskyttet. Den lå i det svarte plastrøret, rett under terrassen.

I dommen nevnes det at egenerklæringsskjema kun er en orientering til kjøper, og gir uttrykk for selgers kunnskap om eiendommen. Det er ikke et skjema som gir fullstendig og objektiv informasjon om alle forhold ved eiendommen.

Tapt utsikt. Dagen etter kontraktsmøte fikk Gabrielsen og kona vite at selger at naboene skulle bygge ut stua, og at dette ville ta noe av utsikten. Gabrielsen hevdet i retten at selgerne måtte ha visst dette på tidspunktet for salget.

Igjen ser dommeren ingen grunn til å tvile på selgernes fremstilling. Det hele beror på en tilfeldighet - «bad luck». Det var tilfeldigvis først på dette tidspunktet at naboene var klare til å informere sine naboer om utbyggingsplanene.

Retten poengterer videre at det ikke er noen mangel i seg selv at naboen bygger ut på egen eiendom.

«Høy standard»
Dommen legger til grunn at boligen ble omsatt med en såkalt «solgt som den er»-klausul. Ser du noe slikt, innebærer det at du skal være særlig aktsom når du undersøker boligen, da selger gjennom denne klausulen lemper mye av ansvaret over på deg som kjøper.

Retten har videre lagt vekt på a boligen er 38 år gammel, med et tilbygg på 23 år. I dommen legges det til grunn at man da må påregne utbedringer. At det i salgsprospektet var oppgitt at man solgte en bolig med «høy standard og panoramautsikt», endrer ikke på dette.

- Ikke dyrt nok
Endelig er det viktig å være klar over at kravene man kommer med overfor selger må være vesentlige sett i forhold til kjøpesummen. Dette følger av rettspraksis - den såkalte prosentlæren.

Normalt må kostnaden knyttet til en mangel være minimum 3-6 % av kjøpesummen. I Gabrielsens tilfelle mener retten kravet må legges opp mot seks prosent – nærmere 250.000 kroner - fordi boligen er gammel.

Fuktinnslag i kjellerstue.
Fuktinnslag i kjellerstue.

Når utbedringsanslagene varierte fra 50.000 kroner (selgers takstmann) til 400.000 kroner (kjøpers), så mente retten det var naturlig å legge seg nærmere det første anslaget. Grunnen til dette var dels at retten mente at deler av det høyeste anslaget inkluderte påregnelige utbedringskostnader som derfor ikke var mangler, dels at tvilen måtte komme selger til gode fordi kjøper ikke hadde fremlagt dokumentasjon på de faktiske utbedringskostnadene.

Vær forsiktig
Gabrielsens advokat, Odd Netteland, mener denne saken viser hvor risikabelt et kan være å kjøpe en eldre bolig.

- Dette gjelder særlig husene som er bygget fra slutten av 70-tallet til begynnelsen av 90-tallet. Her er det mye mer fuktproblemer enn man venter seg. Kjøper du et hus fra 50-60-tallet, vet du at du må påregne utbedringer, sier Netteland til Nettavisen.

Netteland erkjenner at det i Gabrielsens tilfelle var opplyst i boligsalgsrapporten at det var utslag på fuktmåling over anbefalte verdier.

- Men ingen kunne si oss hvor i kjelleren dette målepunktet var. Det var naturlig å anta at det kanskje var ets ted der det normalt kan være litt fukt, og at det ikke ga grunn til å frykte at hele kjelleren var råtten, sier Netteland.

Han mener kjøpere må være forsiktige. Opplysningene i boligsalgsrapportne er altfor generelle, og gir ikke kjøper konkret informasjon om tilstanden.

Manglet opplysninger
Netteland er kritisk til selgers opptreden i saken. Blant annet finnes det en taktsrapport fra 2004, da selger kjøpte boligen, der det fremgår at det trolig er manglende fuktsikring av grunnen.

- Hvorfor ble ikke disse opplysningene lagt frem?, spør han.

Netteland er også kritisk til at boligsalgsrapporten var utarbeidet av en taktsmann fra eierskifteforsikringsselskapet, Anticimex.

- Generelt mnener jeg det er uheldig at ikke taktsmannen er mer uavhengig, sier han.

Øverst til høyre i saken kan du lese de avgjørende paragrafene.Men kort fortalt har en bolig mangel dersom selger har unnlatt å gi opplysninger som han kjente, eller burde kjenne til, eller har gitt feil opplsyninger OG som har hatt betydning for avtalen.Endelig kan en eiendom også ha mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere