NA24.no

Innebygd balkong kan øke boligens offisielle areal, dersom balkongen benyttes som et vanlig innendørs rom.
Innebygd balkong kan øke boligens offisielle areal, dersom balkongen benyttes som et vanlig innendørs rom. Foto: Pia Karlberg Hansson

Slik blåses boligens areal opp før salg

Sist oppdatert:
En innebygd balkong eller veranda som innredes som en stue er plutselig en del av boligens primærrom (P-rom).

Det er mulig å øke boligens areal før den selges. Primærrom, også kalt P-rom, er målestokken som betyr mest for boligkjøperne. Det viser det «ekte» arealet, det man bruker i det daglige, dvs gulvflaten i husets såkalt oppholdsrom.

Det er P-rom som særlig er valutaen blant kjøpere av leiligheter siden det er viktig for dem å sikre seg korrekt kvadratmeterpris med tanke på at man en gang skal selge den på sin ferd videre i boligmarkedet.

Skap, boder, uinnredet kjeller faller utenfor definisjonen av P-rom. Dette er S-rom, såkalt sekundærrom. Men det er mulig å få takstmannen til å definere S-rom som P-rom.

Innglasset veranda kan være P-rom

I utgangspunktet er balkonger, terrasser, verandaer og altaner ikke måleverdige arealer for boligen, hverken P-rom eller S-rom. Det samme gjelder balkonger med delvis innglassing eller balkonger med vindskjerm.

Er den helt innglasset defineres den i utgangspunktet som S-rom. Men den kan gå fra å være S-rom til P-rom.

En innglasset balkong, veranda eller terrasse defineres som P-rom dersom arealet inngår i og brukes som del av boligens øvrige oppholdsrom. Det vil si at den innebygde balkongen eller terrassen ikke lenger framstår som en balkong eller terrasse, men er et fullverdig P-romsareal, ifølge Norges Takseringsforbund.

Men bare å slenge ut noen tepper og Yucca-palmer er neppe nok til å imponere takstmannen. For å vippe den innebygde balkongen fra S-rom til P-rom, må den brukes i tråd med opplistingene lengre ned i denne artikkelen som gjelder P-rom. Den må altså fungere som og se ut som et vanlig rom i boligen. Den bør ha fastmonterte ting på veggen. Er den et treningsrom, vil veggmonterte apparat øke sannsynligheten for at den ansees som P-rom.

Og motsatt, må rommet ikke bære preg av å være et lagringsrom. Se listen under for hva som gjelder som P-rom og S-rom. Kan du huke av minst ett av punktene for P-rom og ingen for S-rom, har du altså et P-rom.

Innglassingen kan være i form av enkle glass, isolerglass, glass med smale lufteåpninger mellom glassene, skyvbare glassfelter som kan åpnes/lukkes, glassverandaer i gamle hus (typisk sveitservillaer), vinterhager og sommerstuer.

Smarte Penger har ingen regnestykker på om det lønner seg å lage innebygd balkong eller terrasse. Arealøkningen er mer et argument hvis du likevel har lyst til å gjøre det og vet at du i en fjern fremtid skal selge boligen.

Når boligen en dag skal selges og takstmann kommer på befaring, vil den nye arealet av P-rom inngå i den skattemessige formuen (ligningsverdien) for den som overtar boligen.

PS: Ved salg må det innglassede rommet benevnes som P-rom og ikke som for eksempel innglasset balkong. Rommet kan ikke være to ting på en gang i salgsoppgaven.

Walk-in closet krymper boligarealet

I listen lengre ned over hva som er P-rom og hva som er S-rom, legg merke til forskjellen mellom walk-in closet (S-rom) og omkledningsrom (P-rom). Det avgjørende her er at walk-in closet er et lagringsrom (S-rom) for klær, mens et omkledningsrom er et rom for kortvarig opphold og lagring (P-rom), altså et bruksrom.

Grensen her må sies er være noe utydelig. Men jo mer du kan oppholde deg i rommet (plass til en stol å sitte på f.eks), desto mer taler for at det er et P-rom. Dersom det er mulig å stelle seg i rommet, vil rommet regnes som et P-rom (omkledningsrom).

Primærrom (P-rom)

Med P-rom menes rom som kan defineres som oppholdsrom i boligen din. Alle P-rom må være tilgjengelig via dør eller trapp. Trapp er inkludert i P-rom, men ikke boder og skap.

P-rom er typisk oppholdsrom som stue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom og entré. Garasje, uinnredet kjellerrom/loft, boder og andre oppbevaringsrom regnes ikke som P-rom. Se skatteetaten.no for en nærmere oversikt over hva som regnes som primærrom. P-rom må ha fri høyde over gulv på minst 1,9 m. Fri høyde er høyde til underkant himling eller til underkant av konstruksjoner som hanebjelker, altså takhøyde. I rom med skråtak skal likevel arealet inntil 60 cm utenfor høyden på 1, 9 m tas med i målingen.

P-rom benyttes ved beregning av boligens ligningsverdi. P-rom skal dessuten alltid oppgis i salgsmaterialet ved salg av bolig.

P-rom inkluderer:

  • Kjøkken
  • Stue
  • Soverom
  • Garderobeskap
  • Bad
  • Badstue
  • Dusjrom
  • Vaskerom
  • Arbeidsrom
  • Innredet hobbyrom
  • Allrom
  • Innredet gang mellom P-rom, trapp mellom P-rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.
  • Entré
  • Trimrom
  • Vindfang
  • Trapperom
  • Omkledningsrom (ikke walk-in closet)
  • Hobbyrom


Garasje, uinnredet kjellerrom/loft, boder og andre typer oppbevaringsrom regnes ikke som P-rom. Opplysninger om areal av P-rom og BOA kan du finne i salgsoppgaver, takstdokumenter mv.

Dersom et garderobeskap står i et P-rom, vil skapet utgjøre en del av rommet som skal måles opp. Det betyr at arealet under skapet også skal medregnes.

Innredningen i rommet på befaringstidspunktet avgjør om rommet blir definert som P-rom eller S-rom. Har du for eksempel et trimrom, som etter reglene defineres som et P-rom, må utstyret være fastmontert. Ellers risikerer du at takstmannen definerer arealet som et S-rom (uinnredet rom).

Oversikt over alle typer boligareal, samt lettfattelige skisser (P-rom, S-rom, bruttoareal, bruksareal, bebygd areal).

Sekundærrom (S-rom)

Uinnredde rom er sekundærrom. Boder og garderobe inkludert tilhørende innervegger. S-rommets vegger skal altså ikke telle med i P-rommets areal. Ofte er skillet mellom P-rom og S-rom glidende. Har boden parkett og tapet kan det hende den defineres som P-rom.

S-rom inkluderer:

• Boder
• Tekniske rom
• Garasje
• Matkjeller
• Potetkjeller
• Uinnredet kjellerrom
• Kott
• Uinnredet loft
• Boder
• Garderobe/ Walk-in closet
• Oppbevaringsrom
• Garasje
• Fyrrom
• Søppelrom
• Tekniske rom
• Gang inklusive trapp mellom rommene som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet).

Legg merke til at gang som utgangspunkt alltid er P-rom. Dette for at fordi ganger er rom for kortvarig opphold og ikke lagringsrom. Merk imidlertid at åpne kjellerrom og loftsrom ikke er å regne som gang, men skal regnes som S-rom.

Les mer om boligareal og formue:

Takst av bolig

Bolig og fastsettelse av ligningsverdi

Skattemessig gevinst og tap ved salg av bolig

Kalkulatorer:

Beregning av skattemessig resultat ved boligsalg
Slik regner du ut hvordan gevinsten eller tapet beregnes ved salg av bolig eller fritidseiendom.

Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg over et livsløp, med realistiske forutsetninger.

Mest sett siste uken

Lik NA24 her og få flere ferske økonominyheter!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere