NA24.no

Trodde du taksten på en bolig var verdt noe?

Sist oppdatert:
- Omtrent verdiløs for kjøper.

Kjøp av bil og bolig er typisk noen av de dyreste enkeltinvesteringene privatpersoner gjør.

Kjøper du en brukt bil, vil typisk normal fremgangsmåte være å først se på bilen, så ta med bilen på en NAF-test der eksperter ser etter skjulte feil - før et kjøp gjennomføres.

På eiendom er det derimot en helt annen prosess. Her får personer uten kunnskap om byggtekniske problemstillinger 30-60 minutter å se på boligen på en visning, før et bud skal legges inn.

Om du som kjøper ønsker en faglig gjennomgang av boligen - såkalt tilstandsrapport - vil du derimot trolig bli overrasket. En eiendomsmegler Nettavisen NA24 har snakket med forteller at han aktivt advarer boligselgere å selge bolig til kjøpere som krever en tilstandsrapport før et kjøp gjennomføres for å avdekke feil. Hvis forbehold av denne typen blir tatt for bud, er beskjeden han gir til eier å velge noen som gir lavere bud.

- Å kjøpe bolig er risikofylt, og er du usikkert, kan du tegne boligkjøperforsikring, sier han.

Sistnevnte er en slags motvekt til eierskifteforsikring, der du kan få advokathjelp om forsikringsselskapet føler seg relativt sikker på at du har en sak som kan vinne frem i rettsapparatet.

Takst er kun en overflatevurdering

Utover visningen, blir dermed den såkalte taksten som ligger ved de fleste eiendomskjøp, kanskje den viktigste dokumentasjonen en som boligkjøper har om objektet en skal kjøpe. Om du derimot skulle tro at dette var et juridisk bindende dokument som sier noe om boligens tilstand, må du derimot tro om igjen. En normal takst er på ingen måte noen tilstandsrapport, men kun en overfladisk rapport om formalia som antall rom, overflater og størrelse.

Eksempelet fra toppen av artikkelen er hentet fra en tomannsbolig i Oslo-området som nylig ble solgt. I taksten fraskriver takstmann seg ethvert ansvar for innholdet i taksten, og påpeker at deler av rapporten er basert på antagelser. Det fremkommer også at det ikke er gjort undersøkelser for å sjekke hva som faktisk er boligens faktiske tilstand.

Tormod Boldvik, leder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), forteller til Nettavisen NA24 at forutsetningen som her tas i denne taksten ikke er noe ekstraordinært tilfelle.

- Verdiløs

Fagdirektør Thomas Bartholdsen mener at det er uholdbart at dokumenter som dette skal danne grunnlag for et kjøp i millionklassen.

- Uten at jeg har vurdert hvilken eiendom det er snakk om, og hvilken annen informasjon som er gitt, så vil jeg si at en slik takst blir omtrent verdiløs for kjøperen. Det er helt håpløst at det legges fram slike takster som grunnlag for vanlige menneskers handel med millionverdier. Vi har advart mot dette i mange år. Jeg vil sterkt oppfordre kjøper til å vurdere å stille konkrete forbehold, eller rett og slett kjøpe en annen bolig. Selger og megler har plikt til å gi opplysninger om eiendommen.

- Man kan bli skuffet

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund (NTF), Are Andenæs Huser, er enig i at denne typen takster holder en altfor lav kvalitet.

- Slik som boligmarkedet, og ikke minst konfliktbildet i boligomsetningen har utviklet seg i Norge, er det åpenbart at det er behov for mer informasjon til forbrukerne om objektene som omsettes. Takseringsforbundet har derfor i mange år arbeidet for innføring av tilstandsrapport i boligomsetningen. En slik gjennomgang av boligen er rimeligvis noe mer tidkrevende og tjenesten vil koste litt mer. Det har ikke de som bestiller denne tjenesten vært villige til å betale, sier han til Nettavisen NA24.

Han er derimot uenig at dagens takster ikke har noen verdi.

- Taksten er et utmerket dokument som verdivurdering og inneholder opplysninger som er viktige for både kjøper og långiver, men er ingen tilstandsrapport. Det er i forventningen om at den enkle taksten skal være nettopp tilstandsrapport at man kan bli skuffet, påpeker han.

- Advokatene er de eneste som kan være fornøyd

Peter Batta i Huseiernes Landsforbund advarer også mot å tro at taksten et dokument som sier noe om tilstanden til boligen.

- Nettavisen peker på et overordnet problem ved eiendomsomsetning av brukte boliger. Det vi populært kaller «takstrapporter» er ikke annet enn verdivurderinger, altså en vurdering av eiendommens markedspris. At kjøper har få opplysninger om standarden skaper grunnlag for skuffelser, og igjen krav mot selger som ofte er representert av et forsikringsselskap med store ressurser, som ikke gir ved dørene, sier Batta.

Batta mener dagens situasjon er en gullgruve for advokater, siden dokumentasjon er fraværende.

- At kjøper ikke får tilstrekkelige opplysninger om eiendommens tilstand betyr jo ikke at han har noe krav mot selger selv om det er forhold ved boligen som medfører utgifter. Kjøper man et gammelt hus, så har man krav på et gammelt hus, og gamle hus kan ha behov for vedlikehold. Likevel skapes konflikter, fordi selger ikke rask kan henvise til en tilstandsrapport der svakheten er påpekt. Legger man til at kjøpere oftere og oftere også er representert av forsikringsselskap, så ser vi at dette «gearer» konfliktnivået, og de eneste som har grunn til å være fornøyd er stort sett advokatene, påpeker han.

15.000 finner svakheter hvert år

Ifølge Help Forsikring, som er den klart største aktøren i Norge på såkalte «boligkjøperforsikring», er det svært mange som klager på bolig. 1 av 3 boligkjøpere tegner ifølge selskapet Boligkjøperforsikring hos dem, og av disse klager hele 1 av 4.

I Norge blir det gjennomført omtrent 60.000 boligsalg i året. Om Helps tall er representative for hele markedet, betyr det at rundt 15.000 boligkjøpere hvert år finner skjulte svakheter på boligen.

De vanligste sakene klagene går på er nettopp ting som taksten ikke går nærmere inn på, som bad, tak, drenering, fukt og det elektriske anlegget.

At en som kjøper klager, er derimot ikke ensbetydende med at du får hjelp.

- Av alle klager på boligkjøp som meldes inn til Help Forsikring, går advokatene videre med hele 1 av 3 saker. Anslagsvis vinner kjøper fram i halvparten av sakene vi går videre med, forteller Dag Are Børresen i Help, som forteller at flertallet av sakene løses uten rettssak.

- Av de circa 140 sakene som endte i domstolene i 2013, vant kjøper fram i 70 prosent av sakene.

Obligatorisk tilstandsrapport?

Høyt konfliktnivå til tross: Bransjen er ikke udelt positive til at en tilstandsrapport skal være obligatorisk. Fra neste år skal i utgangspunktet takstene forbedres en del, men nøyaktig hva dette betyr er usikkert, siden ikke bransjen mener at en takstmann kan ha kompetanse på alle boligens områder.

- Det retoriske poenget med NAF-test for biler, kan man selvsagt se det pussige i at man tester en bil men ikke et hus, men nå er jo en eiendom noe mer komplisert enn en bil. Likevel, Huseiernes Landsforbund ønsker tilstandsrapportene velkommen i de aller fleste tilfeller, påpeker adm.dir. Peter Batta i Huseiernes Landsforbund.

Tormod Boldvik i NEF, tror de nye reglene som innføres neste år vil løse det viktigste.

- Det pågår nå etterutdanning, utarbeidelse av nye rapporter, dataverktøy og lignende. Samtidig er det vedtatt en ny standard (NS 3600) som klart angir krav til tilstandsvurderingene som skal brukes. Veritas-sertifisering av takstmenn er også iverksatt. Vi har grunn til å tro at takstbransjen er i rute med sine forberedelser, og at den informasjonen som gis i boligomsetningen da vil bli av vesentlig høyere kvalitet, sier han.

- Når noen spør om hvorfor i 2015 og ikke med en gang så er det praktiske årsaker til det. Det må være nok kvalifiserte takstmenn tilgjengelig og standarder må være på plass. Både meglerbransjen og takstbransjen har gjort en bra innsats for å få ting på plass så fort som mulig, konkluderer han.

NTF mener også at neste års regelendring er det som skal til.

- Det pågår stor aktivitet knyttet til både kompetanseheving og sertifisering av takstmenn for å bruke disse nye verktøyene. Norske boligtakstmenn holder et høyt faglig nivå, og innføring av nye standarder og bransjenormer gir en god anledning til å oppdatere og avstemme nivået i bransjen.

Forbrukerrådet er derimot ikke i tvil:

- Forbrukerrådet har anbefalt tilstandsrapport lenge og arbeidet for dette i flere tiår. Vi mener at verdi- og lånetakster er uegnet for handel med millionverdier, og oppfordrer derfor både selgere og kjøpere til å etterspørre tilstandsanalyse i form av en boligsalgsrapport. Fra 2015 kommer en ny boligsalgsrapport med mye mer fakta som Forbrukerrådet har vært aktivt med på å utarbeide standarden for, og vi jobber for at den skal bli obligatorisk, og jeg er glad for at eiendomsmeglerforetakene har lovet at de skal kreve slik rapport når de selger fra 2015, sier boligsjef Thomas Bartholdsen.

Mest sett siste uken

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere