RING: 02060 E-POST: 02060@nettavisen.no
Ønsker du å sende video eller andre dokumenter? Benytt 02060@nettavisen.no
Kontakt oss

Vær forsiktig med boligkjøp

Sist oppdatert:
Hvorfor tror vi boligkjøp er så gullkantet?
Av: Are Slettan
I det siste har jeg skrevet om hva den amerikanske økonomen Robert Shiller mener er den langsiktige avkastningen i boligmarkedet (bare marginalt over inflasjonen). Jeg har også beskrevet kjøp av bolig for utleie som gambling.

Folk flest ønsker å bo i noe de eier selv. Er man i en stabil livssituasjon og regner med å bli boende en stund, er dette fornuftig. Egen bolig dreier seg om livskvalitet og eierglede først og fremst. En verdistigning minst i takt med inflasjonen kan også påregnes, og månedlige avdrag til banken gir en sunn form for tvangssparing.

Men jeg er altså skeptisk til kjøp av bolig for utleie. Jeg tror mange har overdrevne oppfatninger om hvor mye boligprisene kan forventes å stige.

Hvorfor er det slik? Her er noen av grunnene.

Uvanlig fest
For det første har vi opplevd 15 år med fest i det norske boligmarkedet, samtidig som renten de siste årene har vært lav. Når vi er vant til 10 prosents årlig oppgang i boligprisene og boligrente på 5 prosent, virker utleie unektelig lurt. Selv uten leieinntekter, er det lønnsomt. Det var ikke like fristende på begynnelsen av 1990-tallet, da boligprisene hadde falt med 30-40 prosent mange steder og renten var rundt 15 prosent.

Inflasjon
Dessuten lar vi oss lure av inflasjon. Eiendomsinvesteringer er ofte langsiktige. Det er ikke lett å vurdere hvor god en investering er når det har gått lang tid. En krone i dag tilsvarer ti øre i 1960. En investering må altså ha tidoblet seg for reelt sett å være verdt det samme. I tillegg bør jo en investering gi en avkastning utover inflasjon.

100.000 kroner i 1960 tilsvarer altså rundt en million kroner etter en gjennomsnittlig inflasjon på rundt 5 prosent i perioden. La oss så si at onkel og tante kjøpte huset for 100.000 kroner i 1960 og solgte det for 5 millioner i dag, altså en 50-dobling. Har de grunn til å slå seg på brystet? Vel, avkastningen er på drøyt 8,5 prosent i året, rundt 3,5 prosentpoeng mer enn inflasjonen.

Det er slett ikke verst, men man ville trolig fått det samme, eller mer, med en balansert portefølje av obligasjoner og aksjer. Oljefondet har en relativt konservativ profil, men har som mål (og klarer) en avkastning på 4 prosent mer enn prisveksten.

Ikke gratis
Og onkel og tante har neppe finregnet på hvor mye de har brukt på vedlikehold, standardheving og endog påbygg i løpet av nær 50 år. Det er nok ikke urimelig at bare vedlikehold og tilpasning til mer moderne standarder stjeler 1-2 prosentpoeng i året. Det er lett å undervurdere hvor mye man faktisk bruker på boligen. Et bad fra 1960 har ikke stor verdi i dag. Vedlikehold av utleieenheter blir ikke nødvendigvis billigere, for å si det mildt.

Og hvilken pris har man satt på egeninnsatsen? Både hva gjelder vedlikehold og administrasjon av utleie.

På toppen kommer andre kostnader, som kommunale avgifter, dokumentavgift og meglerhonorarer. De to siste betyr lite for en langsiktig boliginvestering, men for en mer kortsiktig investering vil de påvirke forventet avkastning merkbart.

Ulike markeder
Dessuten hører vi mest om de brennhete boligmarkedene. I Norge hører vi om Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim, men det er få nyheter om boligmarkedet i Berlevåg. Vi leser om penthouseleiligheter i New York, men bare sjelden om boligmarkedet i den depressive bilbyen Detroit.

En siste faktor er en risikovilje som man ikke viser i forhold til andre investeringer. Mange låner ubesværet hele summen for boligkjøp. Hvor mange ville belånt en aksjeinvestering?

Belåning øker gevinstmulighetene, men også risikoen. Riktignok er risikoen i aksjemarkedet i utgangspunktet større enn i boligmarkedet, men samtidig er det for de fleste lettere å spre risikoen på børsen enn i boligmarkedet. Med en million kan du lett kjøpe en kurv av aksjer og aksjefondsandeler i hele verden, mens du i boligmarkedet ender opp med ett lodd i ett boligsegment.

Skattereglene er utvilsomt gunstige for boligkjøp, men aller mest for egen bolig, hvor salgsgevinster er skattefrie. Disse innvendingene gjelder uansett primært kjøp for utleie. De færreste vil analysere eget boligkjøp på denne måten.

Men den som vurderer utleie, bør se nøye på alternativer investeringer.

Mest sett siste uken

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere