Bolig gjør deg til mangemillionær

Av Rune Pedersen

Med nøkterne forutsetninger vil dagens 25-åringer opparbeide seg en stor boligformue når de går av med pensjon. Her følger vi utviklingen for et par som kjøper en bolig når de er 25 år.

Test selv med boligformueskalkulatoren

Bruk den nye boligformueskalkulatoren for å simulere dine egne tall. Her kan du legge inn dine boligverdier i dag, og legge inn forutsetninger om videre kjøp og vedlikehold på boligen.

Hvor mye vil boligmarkedet stige
At boligmarkedet ikke kan stige like mye som de har gjort de siste 15 årene, er helt klart. Det har vært et sammenfall av flere omstendigheter som gjør denne perioden spesielt bra. Spørsmålet er hva som er den «naturlige» langsiktige trenden. Prisene bør i hvert fall holde tritt med lønnsøkningene. Lønnsøkningene henger sammen med inflasjonsforventningene. Over tid er det naturlig at vi får en reallønnsøkning. Det vil si at lønnsveksten ligger over inflasjonen. I vårt eksempel har vi en forskjell på 1,5 prosent, noe som da gir en reallønnsøkning på 1,5 prosent.

Så lenge vi får en reallønnsøkning, får vi også et visst ekstra disponibelt beløp til rådighet I gjennomsnitt er det naturlig at noe av dette ekstrabeløpet brukes til boligkjøp (dvs. renter og avdrag). Dette gjør at den naturlige trenden for boligprisutvikling bør være noe høyere enn lønnsveksten. Det aller viktigste i kalkulatoren er at lønnsøkning og inflasjon henger sammen. Å forusette en gjennomsnittlig reallønnsøkning på 4 prosent er for eksempel helt urealistisk.

Vårt hovedeksempel
I kalkulatoren er det lagt inn et eksempel på et par der begge er 25 år, og har en bolig med en verdi på 1 million kroner. Gjelden er også på 1 million kroner. Etter fem år kjøper de et rekkehus til 2 millioner kroner (med tilleggskostnader på 100.000 kroner). Etter ytterligere fem år kjøper de en bolig til 3 millioner (med tilleggskostnader på 200.000 kroner). Etter å ha kjøpt eneboligen er det lagt inn vedlikeholdsbehov på boligen fire ganger, etter henholdsvis 15, 20,25 og 30 år.

I vårt eksempel skal paret enkelt klare å nedbetale boliglånet til null. Dette er ikke noe stort problem for med vanlig forbruk og inntekt. Hvis paret for eksempel i tillegg kjøper en dyr hytte, er det annen sak. Da vil du nok kunne ha en del gjeld, men til gjengjeld eier du også større verdier.

Tallene du forutsetter i dagens kroneverdi blir konvertert til «fremtidskroner» på det tidspunktet paret kjøper. Boligen til 3 millioner må kjøpes til 5,4 millioner kroner, da er det forutsatt en gjennomsnittlig verdistigning på 4,0 prosent.

Små forskjeller gi store tall
Varierer vi litt på verdistigning og inflasjon, gir det seg store utslag i egenkapitalen du har ved 67 år. Hvis verdistigningen bare blir lik inflasjonen, blir egenkapitalen 2,6 millioner mot 8,3 millioner hvis verdistigningen er 2 prosent høyere. Det er med andre ord helt umulig å ha noen klar formening om hvor stort beløpet vil være. Det som vi kan si er at du med meget stor grad av sannsynlighet har bygd opp store verdier i boligen.

I tabellen har vi tatt med fire eksempler der vi varierer på de langsiktige forutsetningene for verdistigning og inflasjon.

Du kommer ikke gratis til gevinsten
Med den forutsatte nedbetalingsprofilen skal det betales en god del renter gjennom livet. Totalt sett blir det nesten 6 millioner i renter å betale (før skatt) hvis vi forutsetter en rente på 6,0 prosent. I tillegg skal lånet betales tilbake, totalt sett betaler de avdrag på ca 6 millioner kroner. Til sammen er det neste 12 millioner kroner som går med i renter og avdrag.

Nå høres dette svært mye ut, men siden dette er i løpende kroner er det ikke på langt nær så mye som det kan virke. En 25 åring som starter på 300.000 kroner og bare får en lønnsøkning på 4 prosent hvert år, vil få en livsinntekt på 35 millioner kroner. Mange får en bedre lønnsutvikling enn dette, fordi erfaring gir høyere inntekt. Et par vil på 25 år vil derfor fort komme opp i 100 millioner kroner i livsinntekt. Da er ikke 12 millioner kroner så mye.

Nåverdien av 1 million er mindre enn du tror
En egenkapital på fem millioner kroner målt i dagens pengeverdi er nok mindre enn det du tror. Grunnen til det er at i løpet av 40 år har levestandarden gått kraftig opp. I forhold til levestandarden er derfor ikke fem millioner så mye som det oppleves som i dag.

Test selv med boligformueskalkulatoren

25.05.07 10:59, ny 25.05.07 11:17

• Del på Facebook
• Del på MySpace
• Del på Nettby