RING: 02060 E-POST: 02060@nettavisen.no
Ønsker du å sende video eller andre dokumenter? Benytt 02060@nettavisen.no
Kontakt oss

Salgsfellene du bør unngå

Foto: Christian Bakken (Nettavisen)
Sist oppdatert:
Skal du være din egen megler, bør du lytte til disse ekspertrådene.

Konkurransetilsynet har sagt at du skal kunne selge boligen din på Finn.no helt selv - uten å bruke megler.

Den dagen Finn.no åpner opp for dette, er det bare å sette i gang. Spørsmålet er om det er lurt. Det er mange penger og spare, men også mange feller å gå i.

Fredag skrev Nettavisen om hvordan du fikser boligsalget selv på Finn.no.

LES OGSÅ: Selg boligen selv

La oss dele salgsprosessen i følgende hovedbolker:

1) Dokumentasjon

2) Annonsering

3) Visninger

4) Oppgjør

Den første fellen du må unngå å gå i, er å ikke vite nok om det er du selger. Den dagen du har visning er det greit å være forberedt på alle de rare spørsmål om boligen din som folk stiller.

Svar skyldig?

Hvor stort er arealet? Hva slags isolasjon er det i veggene? Hvor går vann- og avløpsledninger? Tilfredsstiller badet kravene til våtromsnormen? Er den nye terrassen godkjent av plan- og bygningsmyndighetene? Er det noe i reguleringsplanen man bør være oppmerksom på?

Visste du for eksempel at utsikten til vannet trolig forsvinner om noen år fordi området foran huset ditt er regulert til blokkbebyggelse?

- Du bør være forsiktig med hva du sier og gjør i en salgsprosess, råder advokat og leder for juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund, Anders Leisner. Det du sier til potensielle kjøpere kan vise seg å bli bindende.

HØY RENTE? Spar minst 5000 kr på å bytte bank

Takstmann

Selv om du kan finne ut mye selv, kan det være lurt å ringe en takstmann. Han skaffer deg en takst på boligen. Verditaksten er det enkleste dokumentet.

Den inneholder en teknisk beskrivelse av boligen sammen med arealene som er beregnet på grunnlag av oppmålingen. Videre inneholder den en enkel beskrivelse av vedlikeholdet av boligen, dog uten at det er gjort grundige undersøkelser av den tekniske tilstanden. Verdien beregnes etter vurdering av beliggenhet, med en vurdering av utsikt, sol, kommunikasjon, butikker, barneskole og lignende.

Vil du ha en mer omfattende dokumentasjon, bestiller du en tilstandsrapport, eller kanskje helst en boligsalgsrapport. Boligsalgsrapporten er det mest omfattende dokumentet du får hos taktsmannen. Her legges det særlig vekt på byggtekniske forhold som er relevante ved eierskifte. Rapporten er tilpasset avhendingsloven. Det betyr at man har fokusert på forhold som erfaringsmessig ender i retten som følge av tvister mellom kjøper og selger.

Prisen for takstmannens arbeid varierer fra cirka 4000 kroner for de rimeligste verditakstene, til vel 10.000 kroner for en boligsalgsrapport.

Pris viktig

I tillegg til den grundige tekniske vurderingen av boligen din, er det selvfølgelig svært avgjørende at den inneholder en vurdering av boligens verdi. Denne er basert på teknisk verdi - hva det vil koste å bygge tilsvarende nytt, minus fratrekk for slitasje - så vel som antatt markedsmessig verdi.

Skal du selge uten å ha en takst, må du selv gjøre en vurdering av hva boligen er verdt. Det kan være vanskelig, selv om du kan kikke på Finn.no hva tilsvarende boliger går for. Ingen boliger er helt like.

SKAL DU SELGE BOLIG? Prøv Nettavisens nye tjeneste

Du kan selvfølgelig la være å oppgi en verdi, og heller be om bud. Men kjøperne vet heller ikke nødvendigvis hva verdien er, og du risikerer og få et bud som er altfor lavt. Da må du likevel oppgi hva som er den laveste prisen du aksepterer. Og hva er den? Her bør du har gjort grundig arbeid. Du bør vite hva boligen din er verdt.

Når du skal selge boligen din, vil du selvfølgelig ha mest mulig for den. Det er opplagt. Men prisen du setter er viktig. For høy prisantydning gjør at mange som kunne ha kjøpt boligen din ikke kommer. De går heller på visning på boliger som ligger i det prisområdet de har råd til.

Setter du for lav pris, vil du neppe få så mye for boligen som den er verdt. Dels skjer dette fordi de som kommer på visning ikke har råd til å bevege seg opp til den prisen som er riktig, og dels fordi folk vil begynne å reservere seg når budene har beveget seg et betydelig over utgangspunktet - fordi de mener de da kan stå i fare for å betale for mye.

I tillegg til dokumentasjon ffra takstmann og reguleringsplan, bør du skaffe oversikt over tinglyste heftelser ved boligen din. Her kan det for eksempel finnes en klausul som sier at loftsrommet ikke kan brukes som oppholdsrom. Det kan være greit å være oppmerksom på dette før visning, og ikke bli fortalt det av en av de potensielle kjøperne.

Oppgjørstrøbbel

De aller fleste vil vegre seg for å stå for betalingsoppgjøret selv, selv om det faktisk ikke er noen juridiske hindre i veien for dette. Det som kompliserer en bolighandel er at de aller fleste boliger er belånt. Det er tinglyst heftelser som kjøper gjerne vil at skal være slettet når han overtar boligen.

- Det å sørge for et korrekt oppgjør er faktisk den viktigste oppgaven en megler har, sier Leisner.

I en normal bolighandel med megler, sørger megleren for å få inn oppgjøret fra kjøper. Han har kontakt med banken, innfrir heftelsene, og sørger for at boligen så leveres fri for heftelser til kjøper.

Budgivning

Selve prosessen med budgivning krever også at man har tunga rett i munnen. Her kan det være greit og ha hjelp av advokaten eller megleren, slik at alt går riktig for seg. For eksempel sjekkes det da om budgiver har finansiering i orden. du slipper også den møysommelige prosessen med å sørge for at budskjemaene er korrekt utfylt, og at loven overholdes, for eksempel med hensyn til budfrister.

Dette er en del av oppgjøret, og noe som megler eller advokat tar seg av dersom du velger å få proffhjelp til dette.

Annonsere

Så er spørsmålet om det lønner seg å kutte ut megleren og ta seg av selve annonseringen på Finn.no, samt ta visningene av boligen selv. Regnestykket er ikke så vanskelig. I den forrige arrtikkelen - Selg boligen din selv - viste vi at besparelsen fort kan bli 50.000 kroner på en bolig til 2,5 millioner kroner.

Litt overraskende er det derfor kanskje at Huseiernes Landsforbund anbefaler deg å bruke eiendomsmegler.

Anbefaler megler

- Eiendomsmeglerne kjenner markedet, og de kan selge. I utgangspunktet er det ikke for amatører å selge verdier for 2 - 3 millioner kroner, sier Leisner til Nettavisen.

Takstmann Kai Vambeseth i Norsk Eiendomstaksering AS støtter dette. Særlig i dagens svake marked tror han det kan være lurt å bruke en megler.

- I dag er det større avstand enn på lenge mellom prisforventningene til selger, og det kjøper er villig til å gi, sier han.

Som selger vil du nok ha litt for høye tanker om verdien på boligen din. Det er naturlig, ettersom den er en av dine kjæreste materielle eiendeler. Bruk av megler vil kunne gjøre det lettere å for deg å innse hvilke begrensninger boligen har, og dermed få til en «match» med kjøper slik at boligen faktisk blir solgt.

Forsikring

Eierskifteforsikring har blitt mer og mer vanlig. Idag anbefaler de fleste eksperter at du skaffer deg en slik forsikring. Den koster fra 3000 - 5000 kroner og oppover, avhengig av verdien på boligen din. Skulle det bli en tvist med kjøper etter at boligen er solgt, kan du overlate alt til forsikringsselskapet.

Det du skal vite, er at en forsikring kan kreve at du bruker en megler eller en advokat til oppgjøret. Protector Forsikring er blant de største på markedet på denne type forsikringer. De sleger dem ikke til enkeltpersoner - i alle fall ikke foreløpig.

Konklusjonen blir at du kan spare mange titalls tusener på å selge boligen din selv på nettsteder som Finn.no , Zett.no og Tinde.no, samt holde visninger selv. Det kan imidlertid hende at vinninga går opp i spinninga. Har du en god megler, kan det jo tenkes at han greier å oppnå en pris som ligger et par-tre prosent over det du klarer selv. På 2,5 millioner kroner utgjør dette 50.000 - 75.000 kroner. I tillegg slipper du mye arbeid, og minimerer sannsynligheten for å trå feil.

Mest sett siste uken

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere