Are Oust er stipendiat ved Trondheim Økonomiske Høyskole, og har spesialisert seg på boligmarkedet.
Bolighandel1: Selg uten megler
Oust mener Norge ikke står overfor noen boligboble.
Ousts kronargument i boligdebatten er at befolkningsveksten i Norge er så høy at boligbyggingen hele tiden ligger etter etterspørselen.
Man kan selvsagt få kortvarige prisfall, men på lang sikt vil tilbudsunderskuddet bidra til et press på boligprisene oppover. Og da er det ikke noe boble.
Kritisk til 15%-kravet
Dersom vi ikke har noen boligboble, og heller ikke står i fare for å få en, så burde det helle ikke være nødvendig med skjerpede krav til egenkapital på boliglån, ifølge Oust.
Han er kritisk til myndighetenes nye krav om 15 prosent egenkapital ved boligkjøp.
- Hovedgrunnen til at jeg er kritisk til 15-prosentregelen er selvfølgelig at den gir negative effekter. Og da først og fremst at den gir uoversiktlige fordelingseffekter og mulige velferdstap. Jeg er ikke negativ bare fordi jeg ikke ser at den har positive effekter, sier Oust til Nettavisen.
En uheldig effekt Oust trekker frem er at egenkapitalkravet favoriserer folk med mye egenkapital og lav inntekt, mens folk med høy inntekt men lite egenkapital kommer dårligere ut.
- Liker ikke høye priser
Oust understreker at han mener det ikke er bra med for høye boligpriser. Høye boligpriser kan i seg selv være negativt, og han er derfor ikke redd for et fall i boligprisene.
- Det vi egentlig er redde for er en boble. Når den sprekker, fører den til masseoppsigelser i både byggenæringen og tilstøtende sektorer. På grunn av byggenæringens størrelse så vil dette gi ringvirkninger til hele økonomien, sier Oust.
Han mener at dersom de høye boligprisene ikke skyldes fundamentale forhold, og boligbyggingen er mindre enn hva befolkningsveksten og skulle tilsi, så er det ingen grunn til at boligproduksjonen skulle falle.
- Men tradisjonelt har det ikke vært store tap i bankene ved boligprisfall i Norge
Frykter ikke prisfall
- Et boligprisfall uten et sammenfallende fall i boligproduksjonen er ikke spesielt skadelig for økonomien som sådan. Noen vil komme dårlig ut, men ikke flere enn om boligprisene fortsetter å stige, sier Oust.
Oust mener det kun er myndighetenes bekymring for bankenes situasjon som kan ligge bak kravene; det er jo Finanstilsynets oppgave å passe på bankene.
- Men tradisjonelt har det ikke vært store tap i bankene ved boligprisfall i Norge, sier han.
- Fjern dokumentavgiften
Hvis myndighetenes mål har vært å styrke egenkapitaldekningen i boligmarkedet, mener Oust det hadde vært bedre å fjerne dokumentavgiften. Dokumentavgiften er en avgift på 2,5 prosent til staten som alle betaler når de kjøper brukt bolig.
- Det viktige med dokumentavgiften er at den direkte reduserer egenkapitalen i boligmarkedet gjennom at det skaper en kile mellom kjøps- og salgspris. Den er designet får å være en egenkapitalskatt og reduserer egenkapitalen direkte i markedet, sier Oust.
For ytterligere å underbygge sin tro på fraværet av en bobletilstand i det norske markedet, sammenligner Oust med ande land som har hatt kraftig fall i boligprisene.
Annerledeslandet Norge
- I USA, Irland og Danmark hadde man over lang tid en overproduksjon av boliger. Man bygget flere boliger enn det befolkningsveksten skulle tilsi, fremholder Oust.
I Norge er situasjonen motsatt, ifølge Oust. Vi har høy arbeidsinnvandring og relativt høye fødselstall. Vi passerte akkurat fem millioner innbyggere, og vil trolig passere seks millioner om 15 år.
- Hos oss bygger vi stadig for lite, og vi har et stort etterslep å ta igjen, sier Oust.
Nettopp utbyggerne er sentrale i et annet av Ousts «bevis» på at vi ikke har en boble.
Superprofitt?
Hadde det vært en boligboble i Norge da finanskrisen satte inn, ville Oust forventet at utbyggerne på dette tidspunktet nøt godt av en såkalt superprofitt, altså en unormalt høy inntjening. Men hadde de hatt en slik profitt, så skulle de hatt mer is i magen når finanskrisen satte inn. Det hadde de ikke, og boligbyggingen stupte. Dermed mener Oust man ut fra dette kan slutte at det ikke var noen boble i markedet da krisen satte inn.
Boligprisfallet vi hadde i forbindelse med finanskrisen var forbigående, og må ikke forveksles med en boligboble, mener Oust.
- Blir kortvarig
Han utelukker ikke at plutselige renteøkninger eller en kraftig økning i arbeidsledigheten vil kunne resultere i et boligprisfall. Men det blir et kortvarig fall, fordi den underliggende utviklingen med høyt boligbehov ikke er forenlig med en boble, som igjen gir et kraftig og mer langvarig prisfall.
Selge? Finn billigste megler på MittOppdrag.no
Det var i fjor høst at de nye og skjerpede kravene til egenkapitaldekning ved opptak av boliglån ble innført. Kravet til egenkapital ble økt fra 10 til 15 prosent. I tillegg skal bankene ikke låne ut mer enn at husholdningene tåler en økning i renten på 5 prosentpoeng.
Tilsynet er bekymret for det økende antall husholdninger med avdragsfrie lån, såkalte rammelån, og vil ikke at bankene skal gi slike lån utover 70 prosent av boligens markedsverdi.
Vil hindre boble
Finanstilsynet mener ikke nødvendigvis at vi har en boligboble i Norge i dag, men ønsker å forhindre at en slik boble bygger seg opp.
LES FINANSTILSYNETS BEGRUNNELSE FOR INNSTRAMMINGEN HER.
Finanstilsynet begrunner den nye 15-prosentregelen med at norske husholdningers gjeld er blitt rekordhøy, og at det er spesielt bekymringsfullt at det er de med høyest gjeldsbelastning fra før som har hatt den kraftigste gjeldsoppbygningen.
Tilsynet regner med at rentenivået i Norge vil holde seg lavt lenge. Paradoksalt nok er dette en trussel:
«Et vedvarende lavt rentenivå øker faren for større ubalanser i husholdningenes finanser og i boligmarkedet.Erfaring har vist at dersom en boble utvikles, får det alvorlige konsekvesner når den sprekker