Det er ikke usannsynlig at nordmenn flest får råd til å kjøpe bolig til 50 millioner kroner, ifølge DnBs investeringsdirektør.

Investeringsdirektør i DnB Private Banking og NA24 blogger Trym Riksen trår til med et tankeepseriment som han mener ikke er helt urealistisk.

- Jeg har til gode å treffe noen som kan fortelle meg hvor taket på boligprisene er. Det er kanskje fordi det ikke finnes noe tak, sier Riksen til NA24.

Boligpristak i Norge
Han peker på at ingen har kunnet spå at boligprisene i Norge skulle stige så mye i etterkrigstiden og spesielt de siste 20 årene.

- Fordi prisene allerede har passert de nivåene kreative og faglig dyktige eksperter hadde forestilt seg, er det interessant å undersøke om det finnes et tak for boligprisene i Norge, sier Riksen.

I sitt eget tankeeksperiment prøver Riksen å definere et mulig tak for boligprisene i Norge. (Les hele Riksens blogg om boligppristak her.)

Kan få nullrente
Investeringsdirektøren viser til at det var vanskelig for noen år siden å tro at rentene skulle ned på dagens rekordlave nivåer. Riksen stiller seg derfor spørsmålet:

Hva skjer med norske boligpriser dersom myndighetenes styringsrente settes til null?

- Med offisielle nullrenter kan man se for seg at utlånsrenten til publikum blir én prosent. Det vil si at långiverne har én prosent i utlånsmargin. Med utlånsrenter på én prosent kan hvem som helst betjene et boliglån på ti millioner kroner, sier Riksen.

Familie kan betjene lån på 100 millioner kroner
Årlige rentekostnader for et lån på ti millioner kroner er 100.000 kroner før skatt og 72.000 kroner etter skatt. Det gir 6000 kroner i månedlige boliglånsutgifter.

- Et slikt beløp er levelig for mange. Vi ser videre at mange familier med god inntekt vil klare å betjene lån på minst 50 millioner kroner, sier Riksen.

Lavere utlånsmargin
Og det stopper ikke her. Gitt at konkurransen om lånekundene bidrar til lavere rentemarginer, for eksempel 0,5 prosent i stedet for én prosent, vil de nevnte tall dobles.

Altså vil en person med gjennsomsnittlig inntekt kunne finansiere en relativt liten leilighet som koster 20 millioner kroner. En familie vil kunne finansiere en bolig til 100 millioner kroner.

- Mitt eksemplet fremstår som absurd, men er det egentlig så urealistisk?, spør Riksen.

Han peker på at myndighetenes styringsrenter stadig har falt og fortsetter utviklingen i samme tempo som i de siste årene, vil vi snart ha med offisielle nullrenter å gjøre.

- Vi vet også at kampen om lånekundene er hard og at utlånsmarginene kan bli svært lave i et konkurranseutsatt marked, sier Riksen.

Noen svakheter
Han mener at det å bruke evnen til å betjene boliglånet som utgangspunkt for å finne taket i boligmarkedet er relevant fordi den mest åpenbare multippelen i analysen av boligmarkedet, pris/leie, avfeies som irrelevant av en del boligdebattanter.

- De ser ikke hvorfor en høy pris/leie-multippel tilsier risiko for fall i boligprisene fordi det er så mange andre ting som påvirker boligmarkedet. I stedet bes man om å gjøre et regnestykke som illustrerer boligkjøpers evne til å betjene huslånet.

Han innrømmer at hans hypotese har en åpenbar svakhet.

- En analyse som bare fokuserer på betjeningsevne bærer i seg et element som ikke passer inn i en objektiv, verdifri og positiv, analyse. Jeg tenker da på det normative element, det vil si en vurdering av hvordan verden burde være. Poenget mitt er at lave renter og gunstige skatteregler kan forsvare huspriser på 100 millioner kroner for en vanlig familie, sier Riksen.

Gjeld kan gå i arv
Han understreker at selv om 100 millioner kroner er en forsvarlig lånestørrelse vurdert ut fra evnen til å betjene et slikt lån i det nevnte rentescenariet, er det åpenbart at familien aldri vil være i stand til å nedbetale dette lånet; forholdet mellom pris og livsinntekt blir til slutt for stort.

- Gjeld må som kjent betales: Men en løsning på problemet med at familien aldri vil være i stand til å nedbetale lånet er å la lånet gå i arv, sier Riksen.

I tabellen under ser du hva dine månedlige renteutgifter blir under Riksens forutsetninger:

Avviser hypotesen
NA24 har spurt noen kjente økonomer hva de synes om Riksens tankeeksperiment. Sjeføkonom Steinar Juel i Nordea avviser et scenarie der nordmenn får råd til 50-millioner kroners boliger.

- Det er en håpløs teoretisk hypotese fra Riksen. Jeg har ingen tro på så lave boligrenter i et evighetsperspektiv, sier Juel.

Kollega Erik Bruce, senioranalytiker i Nordea, peker på et annet moment som spenner bein under hypotesen.

- Min første tanke er at med slike boligpriser så vil det dramatisk øke byggevirksomheten og tilbudet av boliger, sier Bruce.