Gå til sidens hovedinnhold

Slik får du naboen til å betale for deg

Så langt har 274.000 nordmenn satset på det.

Nesten én av ti nordmenn har investert i bolig nummer to, og andelen er økende.

– Det er kjempefint at flere sparer til pensjon, men husk på å spre sparepengene på flere spareformer – ikke bare eiendom, sier Storebrands pensjonsøkonom.

274 000 nordmenn eier en eller flere utleieboliger, ifølge skattestatistikken fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). Tallene viser at det er 13.000 flere enn året før som eier en såkalt sekundærbolig, som ikke inkluderer hytter.

– Å kjøpe utleiebolig som pensjonssparing kan være smart på grunn av god forventet avkastning og gunstige skatteregler. Men man skal samtidig være klar over risikoen, sier pensjonsøkonom Knut Dyre Haug i Storebrand.

Han nevner spesielt boligprisfall og feil leietagere som faremomenter.

Han skisserer to scenarier som illustrerer lønnsomheten i å investere i en utleiebolig: (i eksempelet ser han bort i fra dokumentavgift, skatt og avdrag på lån (avdrag påvirker ikke lønnsomheten)):

Positivt scenario = Én million i avkastning på ti år
Utleieboligen koster to millioner kroner.

Boligprisene i nærområdet stiger i snitt fem prosent i året de neste ti årene.

Du får fire prosent i løpende leieinntekter etter fradrag for felleskostnader og vedlikehold.

Du har et fastrentelån på 4,5 prosent i ti år. Du beregner samme avkastningen på egenkapitalen din.

Du går med overskudd på 4,5 prosent, eller cirka 90.000 kroner, i året etter at lånerenter, vedlikehold og fellesutgifter er betalt. Etter ti år vil boligen ha økt cirka 50 prosent i verdi, noe som tilsvarer omlag én million kroner før skatt (rentekostnader, fellesutgifter og vedlikehold betales av løpende leieinntekter).

Negativt scenario: Minus 500.000 kroner i avkastning på ti år
Utleieboligen koster to millioner kroner.

Boligprisene i nærområdet svinger opp og ned de neste ti årene, og ligger etter ti år på samme nominelle nivå som i dag.

Du kjøper en mindre attraktiv leilighet i en gård som skal pusses opp. Leiligheten står tom i flere måneder på grunn av vanskelig leiemarked. Du får kun to prosent i løpende leieinntekter etter fradrag for høye felleskostnader og dyrt vedlikehold.

Du har et fastrentelån på 4,5 prosent i ti år. Du beregner samme avkastningen på egenkapitalen din.

Du går altså med underskudd på 2,5 prosent i året, eller cirka 50.000 kroner per år, etter at lånerenter, vedlikehold og fellesutgifter er betalt. Etter ti år vil boligen ha den samme verdien som i dag, men leienntektene har ikke dekket dine utgifter i perioden. Du har faktisk subsidiert utleieboligen med cirka 500.000 kroner i løpet av tiårsperioden.

– Kjøp to- eller treroms i en universitetsby
Firmaet Utleiemegleren jobber med å leie ut bolig for andre. Kommunikasjonssjef Nikolaos Farmakis i Utleiemegleren mener mindre leiligheter i storbyene egner seg best som utleieobjekter:

– Kjøp en leilighet med lav risiko og en grei nok avkastning. Jeg vil anbefale å kjøpe en populær to- eller treroms leilighet med god beliggenhet i en av de store universitetsbyene. Og du bør ha et langt perspektiv, gjerne 15 til 30 år, sier Farmakis, og legger til: – På 15 år kan du forvente en dobling av boligens verdi, samtidig som leieinntektene dekker alle eller mesteparten av rentekostnadene. Og husk på å ha en god leiekontrakt som inkluderer depositum og oppsigelsesadgang.

Spre sparepengene
Pensjonsøkonomen i Storebrand anbefaler å spare til pensjon på flere måter:

– Å investere i en utleiebolig, kan være risikosport. Store deler av formuen vil da svinge i takt med boligprisene, og det er risikabelt. Det er derfor smart å spre sparepengene på flere spareformer som bank, aksjefond, aksjer, rentefond og bolig, sier Haug.

Han minner om at du bør sikre deg med månedlig sparing i fond.

– Spar gjerne i ett eller flere bærekraftige aksjefond med ulik profil og risiko. Dette sikrer en jevnere verdiutvikling på pensjonsformuen din. Dessuten kan du selge fondene på kort varsel om du trenger pengene.

Fordeler og ulemper med utleiebolig som pensjonssparing:
Fordeler:
Du får lavere formuesskatt – dersom du betaler dette.

Gode muligheter for verdistigning. De fleste eksperter forventer at boligprisene i sentrale strøk skal stige videre, tross et høyt nivå. På lang sikt har det vist seg at boligprisene minst følger den generelle prisveksten i samfunnet.

God løpende avkastning, anslagsvis 3-6 prosent årlig.

Barna dine kan etterhvert leie eller overta utleieboligen til en gunstig pris.

Ulemper:
Du legger alle eggene i en «boligkurv». Ved et boligprisfall er du svært utsatt dersom du har alle sparepengene plassert i boligmarkedet.

Utleie er arbeidskrevende: Det er tidkrevende å finne solide og langsiktige leietagere. Eventuelle naboklager må også håndteres av deg som eier.

Du kan få feil leietagere: Leier du ut til feil person, kan denne ramponere boligen og fellesarealene. Leietager kan også nekte å betale, og det tar tid å kaste ut en leietager.

Reklame

Disse grillpakkene gir en fantastisk smak på maten

Kommentarer til denne saken