NA24 har nylig skrevet om to saker der selgere har avslått tilbud på flere hundre tusen kroner over prisantydning i budrunder.
På Sandaker i Oslo ville en selger ha 450.000 kroner over prisantydning for en leilighet, med en takst som opprinnelig lå på 3.950.000 kroner - under prisantydningen.
Les hele saken her: Selger krevde 450.000 kroner over prisantydning
I det andre tilfellet ble et bud på 200.000 kroner over takst og prisantydning avslått på en eiendom i Åsane.
Reklamasjonsnemnd og forbrukerrådgiver
Hva slags rettigheter gjelder for frustrerte kjøpere i lignende situasjoner som ikke fikk huset eller leiligheten de ønsket - selv om de bød over prisantydning?
Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving, forteller at forbundet har en egen reklamasjonsnemnd for eiendomsmeglingstjenester som boligkjøpere kan henvende seg til.
- Dette er et lavterskeltilbud, nemnda behandler alle saker som kommer inn. I fjor behandlet nemnda drøyt hundre saker, og 40 av dem endte med kritikk av megler. Den er viktig for oss fordi vi ønsker å holde orden i eget hus, og vi ser at antallet saker har sunket etter at vi fikk kompetansekrav i eiendomsmeglingen, sier Geving til Nettavisen.
Sekretariatet ligger hos eiendomsmeglerforbundet, men nemnda består også av representanter fra Advokatforeningen, Forbrukerrådet og Eiendom Norge.
Dette må du gjøre før du kjøper
- Gjør deg kjent med boligprisene i området for å gi riktige bud. Hva er gjennomsnittlig pris og har boligen du skal se på riktig prisantydning?
- Kjøp en bolig du har råd til å bo i. Investeringen skal være trygg, og du må kunne tåle renteendringer.
- Som boligkjøper har du undersøkelsesplikt. Les prospektet grundig før visning. Det inneholder lovpålagte opplysninger om forhold ved boligen som kan være helt essensielle.
- Hvis det senere viser seg at det var noe galt med boligen, kan du miste reklamasjonsretten om du slurver med undersøkelsene på visning. Du må blant annet sette deg inn i forhold som husets areal, drenering og våtrom.
Forbundet har i tillegg den nøytrale forbrukerrådgiveren Carstein Pihl, som bidrar med råd til begge parter.
- Han er en kunnskapsrik person som gir uavhengige råd til kjøper og selger, og som skal fungere som en objektiv rådgiver.
Selger ikke pliktig til å akseptere bud
Geving forteller at selger er pliktig til å sette en prisantydning man er villig til å selge den aktuelle eiendommen for, men også har mulighet til å ombestemme seg underveis.
- Dersom selger bevisst setter en lavere pris enn man på markedsføringstidspunktet er villig til å selge for, er man i strid med regelverket. Megler skal gjøre en objektiv vurdering av hvilken pris man tror boligen vil kunne bli solgt for, sier han.
Han påpeker imidlertid at det kan skje ting under budrunden som endrer rammebetingelsene for selger.
Disse avtalerettslige forholdene gjelder i budrunder:
- Det finnes ingen angrerett ved salg eller kjøp av fast eiendom.
- Når et bud er innsendt til megler og innnholdet er formidlet videre til selger, kan ikke budet kalles tilbake.
- Budet er bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp. Dette gjelder ikke hvis budet avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til noen andre.
- Selger står fritt til å forkaste eller akseptere alle bud, og er ikke forpliktet til å si ja til høyeste bud.
- Når akseptet av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er avtalen bindende.
- Mulige motbud fra selger til kjøper - motbud - er bindende tilbud med avtale om salg av eiendommen hvis budet aksepteres av kjøper.
- Hele budprosessen skal dokumenteres skriftlig. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor selger og potensielle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.
- Dersom selger av aktverdige grunner velger å ikke selge til prisantydning eller over, skal objektet ha ny og høyere pris dersom man legger det ut for salg igjen.
Les også: Dette må du sjekke ved kjøp av ny bolig
- Lite rettigheter
Thomas Bartholdsen er fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet. Han sier det generelt er lite rettigheter boligkjøpere kan benytte seg av i situasjoner der de ønsker å klage på enkelttilfeller.
- Som kjøper kan du klage til Forbrukerrådet, men du har ikke rett til å få kjøpe boligen. Vi setter allikevel pris på at folk deler erfaringene sine med oss, som gjør oss dyktigere når vi senere oppfordrer eiendomsmeglerbransjen til å følge norsk lov, sier Bartholdsen til Nettavisen.
Han oppfordrer folk til uansett å sørge for å sikre seg at de får tilsendt budprotokollen dersom de deltok i budrunden på en leilighet som ikke ble solgt.
(Saken fortsetter under bildet)
- Selger bestemmer hva de vil selge for
Selger står relativt fritt til å akseptere eller forkaste bud i en budrunde.
- Eiendomsmegler kan ikke drive med lokkeprising. Samtidig er det slik at selger fritt bestemmer seg hva de er villig til å selge for. De står også fritt til å akseptere eller forkaste høyeste bud i budrunden. De kan akseptere et annet bud, og de står fritt til å ombestemme seg og ikke selge likevel.
- Dersom du har mistanke om lokkepris, kan du melde fra til Forbrukerombudet, som fører tilsyn med markedsføringen i eiendomsbransjen. Dersom de setter i gang grundigere undersøkelser og avdekker at det forekommer lokkepriser på boliger, kan de kreve opphør av praksis, sier han.
Les også: Åtte av ti boliger i Oslo går over takst
Advarer mot lokkepriser
Bartholdsen ber folk se opp for lokkepriser som er forbudt i tillegg til at de gjør bolighandelen utrygg.
- Lokkepriser gjør at forbrukere lures til å forberede seg til visninger, lese informasjon og gjøre grundige undersøkelser for boliger som er utenfor deres evne eller interesse å kjøpe. Det tretter ut boligkjøpere og øker faren for at de før eller siden overser negativ informasjon eller dras med for langt i budrunder, sier han.
Han mener også at det kan skapes et falskt inntrykk av en større interesse på visningen som skyldes at boligen er markedsført til en lavere pris enn megleren mener den kan oppnå i budrunden.
- Masse av de som kommer på visingen ville jo ikke vært der dersom boligen ble markedsført med en høyere pris. Men det er også dumt for selgeren. De som jakter på en bolig til rundt 3,5 millioner kommer kanskje ikke engang på visninger der prisantydningen er 2,9. Slik kan også en selger bomme på markedsføringen hvis eiendomsmegleren bruker lokkepris, avslutter han.