Her er rådene til fortvilte boligkjøpere

Foto: Olav Olsen, Aftenposten/Scanpix

Obligasjonsleiligheter har påført nordmenn tap på flere hundre tusen kroner, men det kan i noen tilfeller være et gunstig kjøp. Sjekk rådene fra jus-professor Kåre Lilleholt her.

Professor Kåre Lilleholt ved Universitetet i Bergen ledet utvalget som utformet den nye husleieloven. Utvalget vurderte å innføre bestemmelser som rettet seg spesielt mot obligasjonsleiligheter, men valgte til slutt å droppe det.

- Vi fant at det var vanskelig å regulere eksisterende leieforhold av denne typen, og vi anså det ikke som aktuelt å gå inn og avvikle dem, sier han til TV 2 Nettavisen. Til gjengjeld ble etableringen av nye obligasjonsleiligheter forbudt da den nye husleieloven trådte i kraft 1. januar 2000. Leieavtaler som ble inngått før den tid, gjelder fortsatt.

Store variasjoner
Ifølge Lilleholt er det store individuelle variasjoner i leiekontraktene for obligasjonsleiligheter. Noen gir huseier stor frihet til å gjøre hva han vil, mens andre gir leietakeren utvidede rettigheter.

I noen tilfeller kan leiekontrakten faktisk ha en betydelig verdi, fordi den fastsetter en husleie som ligger langt under markedsleien på det aktuelle stedet. Eiendomsmegleren bør kunne være behjelpelig med å sette opp et regnestykke som anslår verdien.

- Meglere bør kjenne til leieavtalen for å klarlegge hva den reelt sett er verdt, for eksempel fast, lav leie i mange år framover, sier han.

- Gå nøye gjennom kontrakten
Jus-professorens fremste råd til potensielle kjøpere er å gå nøye gjennom leiekontrakten før handelen gjennomføres. I tillegg bør du være forsiktig med å betale mer enn obligasjonens pålydende.

- Det som alle bør gjøre er å se seg veldig godt for. I den grad man betaler godt over obligasjonens pålydende, må man undersøke nærmere hva det faktisk er man betaler for. Mange har hatt manglende forståelse når de har kjøpt, sier han.

- Husk på at det er en leierett. Det kan minne litt om tomtefesteforhold, hvor folk blir overrasket når tomteleien går opp. Det er ofte mangel på informasjon som skaper problemer i de tilfellene også, tilføyer han.

Havnet i retten
Mange av uoverensstemmelsene mellom eier og leietaker i obligasjonsleiligheter har havnet i retten. I Sandefjord verserer det for tida en tvistesak etter at en huseier tok initiativ til seksjonering av obligasjonsleilighetene på midten av 90-tallet. På Oslo Vest har en krangel om husleieøkning havnet i Husleietvistutvalget.

Velger huseieren å gjøre om obligasjonsleiligheten til en selveier, har leietakeren vanligvis rett til å kjøpe. Ifølge eierseksjonsloven skal han da betale 80 prosent av markedsverdien minus obligasjonens pålydende. Har leietakeren betalt betydelig over pålydende, vil det ikke lønne seg for leietakeren å gå inn på en sånn avtale.

- Alternativet er da å bli sittende på den gamle kontrakten, fordi leietakeren ikke har plikt til å kjøpe. Men kontraktene varierer i innhold, så man må ta for seg det konkrete tilfellet for å se hva som lønner seg. I noen tilfeller kan eier innfri obligasjonen mot pålydende, og den avtalen bør ikke leietakeren ha betalt så mye for, sier Lilleholt.

Velger huseier å innfri obligasjonen, har leietakeren rett til å bli boende. Problemet er at han da kanskje må over på en ordinær husleiekontrakt. Det kan innebære en kraftig oppjustering av husleien, avhengig av avtalen. I tillegg kan leietakeren risikere å bli sagt opp.

- Da har man det vernet som husleieloven gir. Leietakeren kan bli sittende med en oppsigelig leieavtale, men kanskje må han finne seg i en justering av leien, framholder jus-professoren.

Vanlig før i tiden
Obligasjonsleiligheter var vanlige i mellomkrigstida, fordi det ga folk som ikke hadde penger til å kjøpe noe eget en anledning til å skaffe seg et trygt og ryddig leieforhold. Modellen ble brukt i forbindelse med nybygg helt fram til cirka 1970, blant annet i Groruddalen i Oslo. Ifølge Lilleholt var mange av leiekontraktene av svært lang varighet.

Enkelte avtaler inngått på 50-tallet gjelder fortsatt.

Ingen av ekspertene TV 2 Nettavisen har vært i kontakt med vet hvor mange obligasjonsleiligheter som finnes rundt omkring i Norge. På finn.no sine eiendomssider ligger det for øyeblikket obligasjonsleiligheter eller såkalte innskuddsleiligheter ute for salg i Grimstad, Sandefjord og Drammen. Ifølge Eiendomsmeglerforbundet omsettes mange av obligasjonsleilighetene utenfor det ordinære meglerapparatet.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.