Hvorfor stiger boligprisene?

Mye tyder på at prisveksten i boligmarkedet vil avta fremover, skriver Kalle Seip i Sparebankforeningen i denne kommentaren.

21.02.06 14:46

Prisene på boligmarkedet har stor betydning for husholdningenes gjelds- og formuessituasjon.

Prisene bestemmes av tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Tilbudet bestemmes av antall brukte boliger som legges ut for salg, og antall nyoppførte boliger.

Etterspørselen bestemmes av hvor mange husholdninger som ønsker å kjøpe seg bolig.

I Norge er det vanlig at den enkelte husholdning eier sin egen bolig. Om og hvor mye man er villig til å betale for en bolig avgjøres særlig av husholdningenes inntekter og boligkostnadene.

Den viktige renten
Boligkostnadene bestemmes i stor grad av prisen på boligen og renteutgiftene på boliglånet.

Høy rente gir høye boligutgifter. Økte renter øker boligkostnadene, og gir dermed lavere etterspørsel etter boliger. Når etterspørselen synker og antall boliger ute for salg er uendret, synker boligprisene.

De siste årene har renten vært svært lav. Dette har ført til svært lave boligkostnader. I 2002 lå boliglånsrenten om lag fem prosentpoeng høyere enn i dag. Rentenivået er altså mer enn halvert, noe som har gitt store utslag i husholdningenes renteutgifter.

For en familie med boliglån på 1,5 millioner kroner er de årlige renteutgiftene etter skatt redusert med rundt 55.000 kroner årlig. Dermed har flere ønsket å kjøpe egen bolig eller skifte til en større bolig. Boligetterspørselen har steget, og prisene økt. Boligbyggingen har økt noe, men mindre enn økningen i etterspørselen.

Inntekt
De siste to årene har boligprisene i gjennomsnitt steget med over 20 prosent her i landet. Forventningene om at boligprisene fortsetter å øke har ført til ytterligere prisvekst. Når folk tror boligprisene vil stige lønner det seg å kjøpe nå framfor senere.

Dette har også ført til økt etterspørsel og forsterket boligprisveksten.

Husholdningenes inntekter er avgjørende for om husholdningene tør å ta opp store lån for å finansiere egen bolig. Særlig er man avhengig av å ha jobb. Usikkerhet på arbeidsmarkedet påvirker derfor boligmarkedet og prisveksten.

De senere årene har utviklingen i norsk økonomi vært god. Inntektsveksten har vært relativt høy, og arbeidsmarkedet har utviklet seg positivt. Det har vært nedgang i arbeidsledigheten.

Slike forhold er også med på å forklare prisutviklingen på boligmarkedet.

Geografi og demografi
I tillegg ser vi også at flere velger å bosette seg i mer sentrale strøk. Dette skaper økt boligetterspørsel i disse områdene. Prisene har derfor steget mer i byene enn på landet.

Også demografiske forhold har betydning for boligprisutviklingen. Flere personer i etableringsfasen eller flere enslige husholdninger som følge av et økt antall skilsmisser, bidrar til økt etterspørsel og sterkere prisvekst.

For mange kan kjøp av bolig også være en måte og plassere sparepengene sine på. Undersøkelser viser at stadig flere ser på boligformuen som en form for sparing, som de kan tære på ved behov.

Bankene har også utviklet stadig nye lånemuligheter. Forbrukslån med sikkerhet i egen bolig gis i stadig større omfang.

Holdningene til å tære på boligkapitalen har også endret seg. Stadig flere sier at de kan tenke seg å konsumere av boligformuen i pensjonisttilværelsen. Den sterke prisveksten som har vært de senere årene gjør at det uansett vil være verdier igjen til arvingene.

Siden boligprisene lå på bunnivå i 1992 har boligprisene i gjennomsnitt steget med over 240 prosent. Samlet utgjør norske husholdningers boligformue svimlende 4.000 milliarder kroner.

Ingen boble
Den sterke veksten vi har sett har gjort mange urolige for framtidig prisutvikling. Et raskt og kraftig fall i boligprisene vil være uheldig. Mange vil i så fall komme i en annen økonomisk situasjon.

Gjelden vil utgjøre en større andel av formuen, og kanskje være høyere enn formuen. Det vil gjøre husholdningene mer forsiktige i sin pengebruk. Forbruket går ned, noe som i neste omgang påvirker bedriftenes produksjon og landets verdiskaping i negativ retning.

Enkelte har hevdet at prisutviklingen har vært kunstig sterk. Og at prisene er presset opp gjennom overdreven optimisme. Det har vært mye spekulasjoner, og snakk om en såkalt boligboble.

Nå viser det seg heldigvis at den prisveksten vi har sett de senere årene, i stor grad lar seg forklare av forhold som renteutvikling, arbeidsledighet og lønnsvekst.

Gode fremtidsutsikter
For å vurdere framtidig boligprisutvikling er det derfor naturlig å se på hva vi kan forvente oss om disse faktorene i tiden framover.

Norsk økonomi forventes å utvikle seg relativt godt. Ledigheten forventes å avta noe. Inntektsveksten forventes relativt bra, men renten forventes å øke. De renteutsiktene som nå tegner seg tyder imidlertid ikke på noen dramatisk endring i rentenivået. På denne bakgrunn har jeg vanskeligheter med å se de store endringene på boligmarkedet.

Prisveksten må imidlertid antas å avta som følge av økt rente. Men det kan være en fordel.

Den sterke veksten i boligprisene har ført til sterk vekst i husholdningenes gjeld. Med dagens rentenivå er ikke dette noe problem.

Rentebelastningen er likevel lav. Når renten stiger blir det imidlertid tyngre for husholdningene å betjene gjelden. Mange husholdninger vil kunne få det trangt økonomisk om renten skulle øke vesentlig. Særlig har det vært uttrykt bekymring for de unges situasjon.

Vedvarende sterk prisvekst er særlig vanskelig for førstegangsetablerere. Alle som er inne i boligmarkedet, nyter godt av prisveksten i den forstand at boligformuen stiger.

Mange har etter hvert fått en betydelig bolig og finansformue. Særlig gjelder dette eldre og middelaldrende.

Feil i skattesystemet
I dagens situasjon med lav rente er ikke bankinnskudd noen svært attraktiv plasseringsform. Rentegevinsten blir borte i skatt.

Særlig formuesskatten spiller sterkt inn her. Velger man å plassere pengene i bolig eller fritidseiendom reduseres formuesskatten vesentlig. Boligverdien anslås nemlig betydelig lavere enn markedsverdien når formuesskatten beregnes.

Vi ser også at mange velger å plassere sparepengene i bolig eller fritidshus.

Flere velger å kjøpe leilighet for utleie eller til sine barn. En av faktorene bak denne beslutningen må kunne antas å være ønsket om å redusere formuesskatten. Hadde man likestilt alle typer formuesobjekter skattemessig, for eksempel ved å fjerne formuesskatten, ville således etterspørselen etter boliger avtatt og prisveksten falt.

Ved å fjerne formuesskatten kunne man altså lettet de unges inntreden på boligmarkedet.

Ulik skatt på alternative spareformer er også svært uheldig for veksten i økonomien vår. Skattesystemet og ikke den faktiske avkastning blir avgjørende for hvor pengene plasseres. Derfor plasseres det nå altfor mye i boliger og fritidseiendom, og alt for lite i andre plasseringsformer enn det som er samfunnsøkonomisk heldig.

Dersom formuesskatten fjernes, eller satsene likestilles, kan dette også bidra til at den økonomiske veksten øker.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.