Ukjent tapsbombe for boligkjøpere

Godtroende boligkjøpere har tapt hundretusener etter å ha kjøpt en såkalt obligasjonsleilighet. Eiendomsmeglere og jus-eksperter advarer mot de ukjente tapsbombene.

11.02.04 06:27

Kjøper du en obligasjonsleilighet, kjøper du i realiteten bare en rett til å leie boligen. Du eier med andre ord ikke en eneste spiker i bygningen.

Likevel finnes det flere eksempler på at for har betalt i dyre dommer for en leiekontrakt i en obligasjonsleilighet. Betaler du for eksempel 500.000 kroner ved overtakelsen, men obligasjonen som følger leiligheten kun har et pålydende på noen tusenlapper, kan du risikere å tape store summer.

Risikerer tap
I noen tilfeller har nemlig huseieren stor frihet til å gjøre hva han vil med obligasjonsleilighetene. Han kan for eksempel velge å gjøre om boligen din til en ordinær selveierleilighet.

Ifølge eierseksjonsloven skal leietakeren få tilbud om å kjøpe boligen til 80 prosent av markedsprisen ved seksjonering. Til fradrag kommer pålydende på obligasjonen som følger leiligheten. Er markedsverdien på leiligheten i eksemplet over 700.000 og obligasjonens pålydende 10.000 kroner, må leietakeren i så fall ut med nye 550.000.

Leietakeren må med andre ord betale leiligheten to ganger for at boligen skal bli hans. Leietakeren kan riktignok bli boende selv om han skulle takke nei til kjøpetilbudet, men risikerer å måtte gå over på en ordinær, oppsigelig leiekontrakt.

Ved totalbrann og mislighold av leiekontrakten har huseieren i mange tilfeller rett til å løse inn leietakeren for obligasjonens pålydende, og leietakeren taper mesteparten av det han ga for obligasjonsleiligheten.

Meglerforbundet advarer
- Vi advarer mot obligasjonsleiligheter på våre hjemmesider. Det er en veldig dårlig form for leieavtale, sier administrerende direktør Finn Tveter i Norges Eiendomsmeglerforbund til TV 2 Nettavisen.

- Eierseksjonsloven gir huseieren økonomisk motivasjon for å få avluttet leiekontrakten. Huseieren sitter i en svært gunstig posisjon for å få ned prisene som leietakerne kan oppnå dersom de ønsker å selge leiekontrakten i markedet. Aktiv benyttelse av forkjøpsrett og mangelfullt vedlikehold vil være effektive virkemidler, sier en fortvilt leietaker TV 2 Nettavisen har snakket med.

Et kjapt søk på nettmarkedsplassen finn.no viser at det ligger en håndfull obligasjonsleiligheter til salgs på Øst- og Sørlandet. Felles for dem alle er at prisantydningen ligger skyhøyt over obligasjonens pålydende.

Enkelte av eiendomsmeglerne som selger disse leilighetene advarer mot risikoen for å tape penger allerede i annonsen, mens andre venter til potensielle kjøpere selv tar kontakt. En av dem er eiendomsmegler Svein Liavaag hos Postbanken Eiendomsmegling i Drammen. Han mener ikke det er urimelig å forlange 320.000 for leieretten til en leilighet på 39 kvadratmeter i Søren Lemmichsgate 4. Obligasjonens pålydende er 30.000.

- Det er markedet som bestemmer prisen nå, sier han.

Lover informasjon
Liavaag forsikrer at alle interesserte kjøpere vil få grundig informasjon om leiekontrakten og forkjøpsretten før et eventuelt salg gjennomføres.

Postbanken Eiendomsmegling solgte nylig en såkalt innskuddsleilighet i Sandefjord for 490.000 kroner, og har en tilsvarende leilighet ute for salg nå til samme pris. Innskuddet er på 6.000 kroner. Forskjellen på en innskuddsleilighet og en obligasjonsleilighet er at huseieren har frasagt seg retten til å kjøpe tilbake leiligheten til markedspris dersom leietakeren bestemmer seg for å selge.

- En innskuddsleilighet er egentlig veldig lik en obligasjonsleilighet. Det er snakk om leierett her også, sier eiendomsmegler Håkon-Marcus Tappeluf til TV 2 Nettavisen.

Ingen advarsler
Salgsannonsen inneholder ingen advarsler om at kjøperen kan risikere å tape penger. I feltet for eierform står det «aksje», til tross for at det ikke er snakk om noen aksjeleilighet. En aksjeleilighet gjør deg nemlig til medeier i boligselskapet, og er ansett som en trygg og sikker eieform.

- Problemet med Internett er at det bare er visse ting vi kan krysse av på i annonsen. Men i salgsoppgaven og annen dokumentasjon som følger boligen gir vi informasjon om hva dette er, slik at kundene er klar over hvilke betingelser de kjøper på, forklarer Tappeluf.

Forbrukerombudet sendte allerede i 1994 ut et rundskriv til landets eiendomsmeglere der det påpekes at «obligasjonsleiligheter må ikke markedsføres slik at mulige boligkjøpere tror annonsen gjelder en selveierleilighet.» Ombudet gjør det samtidig klinkende klart at eiendomsmegleren plikter å informere kjøperen om de spesielle betingelsene som gjelder for obligasjonsleiligheter før kontrakten underskrives.

- Har ikke peiling
Eiendomsmeglere TV 2 Nettavisen har vært i kontakt med, forteller at folk flest ikke har peiling på hva som skiller de ulike eieformene når de tar fatt på boligjakten.

Professor Kåre Lilleholt ved Universitetet i Bergen, som ledet arbeidet med å utforme den nye husleieloven, medgir at obligasjonsleiligheter har vært et problemområde.

Professorens råd til potensielle kjøpere av obligasjonsleiligheter finner du ved å klikke her.

Etableringen av nye obligasjonsleiligheter ble forbudt da loven trådte i kraft 1. januar 2000. Leieavtaler som ble inngått før den tid, gjelder fortsatt.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.