RING: 02060 E-POST: 02060@nettavisen.no
Ønsker du å sende video eller andre dokumenter? Benytt 02060@nettavisen.no
Kontakt oss

PBE svarer om Mælesaken

I forbindelse med saksbehandlingen har Ullern Avis Akersposten stilt 10 spørsmål til Plan- og bygningsetaten:

For andre gang er det varslet omgjøring av rammetillatelse i Måltrostveien 33 – eiendom 33/1474. Plan- og bygningsetaten (PBE) har brukt klagers argumenter utarbeidet av NEAS som begrunnelse for varsel om siste omgjøring. Blant disse er at tilbygg inneholder hoveddel som medfører at bygningen får tre etasjer. At deler av garasjen ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. I likhet med NEAS sier etaten at det ikke er redegjort godt nok for beregningsgrunnlaget for utnyttelse av tomten. Er ikke dette noe Plan- og bygningsetaten på selvstendig grunnlag burde ha stilt spørsmål ved etter å ha vurdert søknaden med tegninger?

Svar: I henhold til plan- og bygningsloven er det ansvarlig prosjekterende/kontrollerende foretak som skal påse at tiltaket er prosjektert i hht gjeldende lov og plan, ev. om tiltaket er betinget av dispensasjoner. Plan- og bygningsetatens rolle er å vurdere innsendt dokumentasjon opp mot plan og lov. Dersom etaten er i tvil om opplysningene er riktige, kan vi føre tilsyn/dokumenttilsyn før det blir gitt tillatelser.

Plan- og bygningsetaten har vurdert at tiltaket ligger innenfor benevningen frittliggende ene- og tomannsboliger med en maksimal utnyttelse 12%, men er avhengig av dispensasjon fra plan for å oppnå bestemmelsen om maksimal utnyttelsesgrad 15 prosent. I begge de gitte rammetillatelser er det gitt dispensasjon. I første søknad argumenterte søker med at utnyttelsesgraden av tomten ville bli den samme, 14,3 prosent, etter ombygging og dermed mente søker det ikke var behov for bebyggelsesplan, som er et krav i reguleringsbestemmelsene. PBE ga på bakgrunn av dette dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan. Etter omgjøring av vedtak og ny søknad oppgir søker at nåværende utnyttelsesgrad er 13,12 prosent og at ny bebyggelse vil gi en utnyttelsesgrad på 14,88 prosent. Dette er en betydelig økning av utnyttelsesgraden og søkers opprinnelige argument faller bort. Likevel konkluderer PBE med at det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan. Hva skal til for at kravet om en bebyggelsesplan utløses? Søkers faktiske argument for dispensasjon har jo falt bort.

I henhold til gjeldende reguleringsplan utløses krav til bebyggelsesplan når bebyggelse på eiendommen overskrider 12% BYA.

Dersom det etter etatens vurdering foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plan- og bygningsloven eller reguleringsplan, har kommunen myndighet til å innvilge det. I denne konkrete saken har etaten vurdert å kunne innvilge dispensasjon.


PBE har tidlig i prosessen stilt krav til søker med hensyn til dispensasjon fra plan i forhold til utnytting. Søker mener at tiltaket kan falle inn under bestemmelsen som gjelder for 15% utnyttelsesgrad. PBE skriver: Søknaden må da bl.a. inneholde eksempler hentet fra planområdet, godkjent etter at reguleringsplanen ble godkjent, som kan underbygge denne påstanden. Er dette kravet oppfylt og hvor i saksmaterialet ligger i tilfelle dette?

Svar: Slik vi forstår spørsmålet ditt henviser du til referatet fra forhåndskonferansen. Informasjonen i referatet var upresist og derfor ikke videreført i byggesøknaden. Forhåndskonferansen er ikke bindende.

PBE skriver i første rammetillatelse at området består av flere store eneboliger av tilsvarende størrelse. Dette er ikke naboer enige i. Ved ombygging vil boligen få en BYA på nærmere 600 m² og et bruksareal på 1641 m², hvor tilbygget er på tre etasjer. Er dette sammenliknbart med noen andre boliger i området med hensyn til størrelse? Det fremgår ikke av digitale kart eller satellittbilder.

Svar: I vedtaket står det: Nærområdet består av flere store eneboliger med tilsvarende volum.

Dette er en av de største tomtene i området, og kan da også utnyttes med flere m² enn en mindre eiendom, altså også uten en dispensasjon fra bebyggelsesplan, det vil si innenfor 12% BYA.

NEAS påstår i sin rapport at tegningene av det nye tilbygget viser 4 nye boenheter. I henhold til reguleringsbestemmelsene er dette et boligområde for frittliggende ene- og tomannsboliger. Det er ikke søkt om dispensasjon for dette forhold. Hvorfor har ikke PBE drøftet denne problemstillingen i sin behandling av byggesaken?

Svar: Det er ikke søkt om flere boenheter. Søknaden er behandlet som en enebolig. Det skal være tilgang til alle rom innvendig for å behandle et tiltak som enebolig. Noe som vi mener er oppfylt.

I den første søknaden som PBE baserte sin rammetillatelse på er forholdet slik at ingen av de opplysninger som søker oppga stemte. Byggeblankett 5175 var dessuten ufullstendig utfylt. Det var ikke engang oppgitt «ny bebyggelse». Tomtestørrelsen varierte fra cirka 4500 m² i skriftlig dispensasjonssøknad til 4194,7 m² på søkeblanketten. Ny oppmåling viste en tomtestørrelse på 4029 m². Mål på hovedhus var feil, mål på uthus og garasje var oppgitt feil. Det var betydelige avvik i dette. Dermed ble alt fra utnyttelsesgrad og bruksareal også feil. Søker viser til at han har forholdt seg til det digitale kartmaterialet fra PBE og oppgir dette som årsak til alle feilene, til tross for at kartavdelingen i sine vedlegg opplyser om at digitale kart ikke skal brukes i forbindelse med detaljprosjektering. Dette har blant annet sammenheng med at fotavtrykk ikke umiddelbart kan leses på grunn av variert tak/overheng i ulike høyder. Burde PBE på selvstendig grunnlag ha oppdaget feilen i søknaden – for eksempel reell tomtestørrelse og størrelsen på tilbygget. Vil PBE foreta seg noe mht. ansvarsplikten i en sak hvor det i to omganger er påvist feil og mangler i søkers opplysninger i byggesaken?

Svar: Plan- og bygningsetaten har ikke tatt stilling til dette. Blir i så fall et forhold mellom bygningsmyndighetene og ansvarlige foretak.

Ansvar for riktige opplysninger ligger hos ansvarlig søker og andre som får ansvarsrett i søknader.


Grethe Golden har brukt betydelige midler for å innhente spesialkompetanse (NEAS) for å gå gjennom prosjektet. Har hun rett til å få dekket disse kostnadene etter å ha påvist feil i saksbehandlingen?

Svar: Plan- og bygningsetaten har mottatt krav om dekning av omkostninger fra Golden. Foreløpig er det ikke tatt noen avgjørelse om eventuell dekning av omkostninger.

 

Tilbake til første søknad og første rammetillatelse. Etter at Ullern Avis Akersposten i flere omganger henvendte seg til PBE og mente at tilbyggets fotavtrykk på 89 m² måtte være feil, svarer PBE at det er en skrivefeil i rammetillatelsen og at riktig oppgitt BYA skal være cirka 175 m². Det fremgår ikke noe sted i søknaden om hvordan søker har tenkt å kompensere differansen mellom 89 m², som altså var feilaktig oppgitt BYA på uthus og garasje som skulle rives, og det som av PBE senere oppgir å være cirka 175 m². Hvor i søknaden kommer det frem at tilbygget vil få et fotavtrykk på cirka 175 m². Det er vel svært uvanlig at det blir brukt cirkatall som grunnlag for å regne ut utnyttelsesgraden?

(Etter at Ullern Avis Akersposten kunne bevise at tilbyggets BYA på 89 m² var feil i rammetillatelsen, svarte PBE at riktig BYA skule være cirka 175 m² – journ.anm.)

Svar: Cirkabenevninger skal ikke brukes i vedtak og vi kan ikke se at det heller er brukt i etatens vedtak.

Grethe Golden har tidligere bedt om at PBE foretar en befaring på tomten. Til dette har etaten svart at de anser saken som tilstrekkelig opplyst. Står PBE fast ved dette etter at det er kommet klart frem at det i flere omganger viser seg at søkers opplysninger er feil. I siste søknad oppgir søker at 72,73 m² overbygget tak skal rives. Har etaten til hensikt å ved selvsyn undersøke om dette inngår i BYA. Dette er det sådd tvil om i nabolaget.

Svar: Ansvaret ligger hos ansvarlig foretak som prosjekterer/kontrollerer prosjekteringen. Med mindre etaten velger å føre tilsyn i en sak, foretar ikke Plan- og bygningsetaten målinger på befaring/besiktigelser.

Vil samme saksbehandler som tidligere behandle denne byggesaken videre?

Svar: Etaten har ikke tatt stilling til bytte av saksbehandler i denne saken.

Mest sett siste uken

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere