*Nettavisen* Nyheter.

For høye boligpriser

Jeg har til gode å treffe noen som kan fortelle meg hvor taket på boligprisene er. Det er kanskje fordi det ikke finnes noe tak.

Å diskutere boligpriser med folk er interessant. På den ene siden synes de boligprisene er for høye («joda, det har gått litt over alle støvleskaft i det siste»), men på den andre siden er de for høye boligpriser («folk har spinket og spart for å nedbetale huslånet, og da ville det være ergerlig om verdiene forsvant, spesielt hvis verdifallet skyldes økt skatt til de samme myndighetene som man allerede har betalt høy inntektsskatt til»). «For høye boligpriser?» Ja takk, begge deler!

At boligprisene skulle stige så mye i etterkrigstiden og spesielt de siste 20 årene var det vel ingen som spådde. Fordi prisene allerede har passert de nivåene kreative og faglig dyktige eksperter hadde forestilt seg, er det interessant å undersøke om det finnes et tak for boligprisene – et prisnivå som ikke kan brytes.

Det var vanskelig for noen år siden å tro at rentene skulle ned på dagens rekordlave nivåer. Derfor tenkte jeg å starte dette tankeeksperimentet med at myndighetenes styringsrente settes til null. Med offisielle nullrenter kan man se for seg at utlånsrenten til publikum blir én prosent. Det vil si at långiverne har én prosent i utlånsmargin. I virkeligheten er rentepolitikken litt mer komplisert, som illustrert i denne artikkelen, men Norge er et suverent land og myndighetene kan – hvis de virkelig vil – få utlånsrentene akkurat dit de vil.

Med utlånsrenter på én prosent kan hvem som helst betjene et boliglån på ti millioner kroner. De årlige rentekostnadene blir da 100.000 kroner eller bare 72.000 etter skatt; 6000 kroner i månedlige boliglånsutgifter er levelig for mange. Vi ser videre at mange familier med god inntekt vil klare å betjene lån på minst 50 millioner kroner. Og det stopper ikke her. Gitt at konkurransen om lånekundene bidrar til lavere rentemarginer, for eksempel 0,5 prosent i stedet for én prosent, kan vi doble de forannevnte prisene; da vil den lille ettromsleiligheten koste 20 millioner og familiehuset vil kunne koste 100 millioner uten at familiens evne til å betjene lånet forsvinner.

Eksemplet fremstår som absurd, men er det egentlig så urealistisk? Jeg tror «Brave New World» og «1984», som har hatt en enorm påvirksningskraft på folk, er virkelighetsfjerne i forhold: Myndighetenes styringsrenter har stadig falt og fortsetter utviklingen i samme tempo som i de siste årene, vil vi snart ha med offisielle nullrenter å gjøre; ekstrapolering er som kjent den vanligste analyseformen, så hvorfor ikke bruke den i boligrentespørsmålet? Vi vet også at kampen om lånekundene er hard og at utlånsmarginene kan bli lave i et konkurranseutsatt marked.

Å bruke evnen til å betjene boliglånet som utgangspunkt for å finne taket i boligmarkedet, er relevant fordi den mest åpenbare multippelen i analysen av boligmarkedet, pris/leie, avfeies som irrelevant av en del boligdebattanter; de ser ikke hvorfor en høy pris/leie-multippel tilsier risiko for fall i boligprisene fordi det er så mange andre ting som påvirker boligmarkedet. I stedet bes man om å gjøre et regnestykke som illustrerer boligkjøpers evne til å betjene huslånet.

Det er imidlertid en åpenbar svakhet i en analyse som bare fokuserer på betjeningsevne, en svakhet som bærer i seg et element som ikke passer inn i en objektiv, verdifri og positiv, analyse; det er et element her som bringer frem det normative, det vil si en vurdering av hvordan verden burde være. Poenget mitt er at lave renter og gunstige skatteregler kan forsvare huspriser på 100 millioner kroner for en vanlig familie. Selv om 100 millioner kroner er en forsvarlig lånestørrelse vurdert ut fra evnen til å betjene et slikt lån i det nevnte rentescenariet, er det åpenbart at familien aldri vil være i stand til å nedbetale dette lånet; forholdet mellom pris og livsinntekt blir til slutt for stort.

Gjeld må som kjent betales, og løsningen på problemet med at familien aldri vil være i stand til å nedbetale lånet, er å la lånet gå i arv; eksemplet er ikke mer skrudd enn at vi hadde en liknende institusjon for en god stund siden. For 70 år siden skrev økonomen og filosofen Friedrich von Hayek (1899-1992) boken «The Road to Serfdom», veien til trelldom. Hayeks filosofi ble formet blant annet av erfaringene hans med reguleringen av boligmarkedet i Wien. I The Constitution of Liberty fra 1960 skriver Hayek:

«[Rent restriction] has probably done more to restrict freedom and prosperity than any other measure, excepting only inflation [...] Whoever has seen the progressive decay of housing conditions and the effects on the general manner of life of the people of Paris, Vienna, or even London, will appreciate the deadly effect that this one measure can have on the whole character of an economy – and even of a people».

Spørsmålet som reises i scenariet med nullrenter og konkurranseutsatte utlånsmarginer, er om publikums forventninger om vedvarende lave boliglånsrenter har kimen i seg til å bli den nye veien til trelldom. Ironisk er det som om Hayeks arv, «praktiske menn som [...] er slaver av en eller annen avdød økonom», har ført til et liberalisert boligmarked hvor de moderne utfordringene er like store, men ikke helt like, som da Hayek skrev artikler på 1920-tallet med titler som «Das Mieterschutzproblem. Nationalökonomische Betrachtungen» og «Wirkungen der Mietzinsbeschränkungen»; boligspørsmålet har med andre ord ennå ikke blitt løst på en måte som sosialt bevisste økonomer bør være tilfreds med.

Vi smiler av Ole Brum som svarer «ja takk, begge deler» når han blir spurt om han vil ha melk eller honning. «For høye boligpriser?» er det moderne samfunnets Ole Brum-spørsmål. Som Ole Brum svarer også vi «ja takk, begge deler», hele veien til melken og honningen i Hundremeterskogen.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.