Gå til sidens hovedinnhold

Pristrøkket i eiendom

Norske eiendomspriser har gode grunner for å stige. Likevel har en del av det norske eiendomsmarkedet nettopp lagt sju år bak seg uten realprisoppgang.

En kork flyter og en person med bakgrunn fra naturvitenskapene kan forklare deg hva som må til for at objekter flyter i vann. For oss økonomer er det mer problematisk å forklare hvorfor noen ting holder seg flytende, mens andre ting synker. Vi bruker en del metaforer fra naturvitenskapene for å forklare hvordan verden henger sammen, men ikke så sjelden blir vi svar skyldige når økonomifaget møter virkeligheten.

Alle vet at det norske boligmarkedet er sterkt. Nesten like mange klarer å komme opp med gode grunner til at boligprisene er høye og skal bli enda høyere; disponibel inntekt, byggekostnader, arbeidsledighet og demografi er eksempler på faktorer som analyseres og brukes som forklaringsvariable på høye og fortsatt stigende norske boligpriser.

Det få vet, er at det norske hyttemarkedet har lagt bak seg sju magre år, basert på statistikk som fanger opp omsetningspriser for fritidseiendommer fra store deler av Sør-Norge. Statistikken for fritidseiendomsmarkedet er ikke like fullstendig som den for boligmarkedet, og det sanne bildet kan derfor være verre eller bedre enn det statistikken her viser. Fordi det vises et gjennomsnitt fra hele Sør-Norge, kan vi også regne med at det finnes områder for fritidsboliger som er verre eller bedre enn det statistikken viser.

Figuren ovenfor viser realprisutviklingen i norske fritidsboliger i Sør-Norge (venstre akse) og boligpriser fra hele landet (høyre akse); dataene er fra Statistisk sentralbyrå. Statistikken viser at hyttemarkedet i Norge nådde toppen i 2008, men dagens realpris ligger ikke høyere enn den gjorde i 2006. Med andre ord har vi sett et trendskift i hyttemarkedet som ikke har blitt fulgt opp av et liknende trendskift i boligmarkedet.

Vi kan lete etter årsakene til stagnasjonen i hytteprisene, men det finnes nok ikke én enkelt forklaring som fanger opp hele bildet. Imidlertid er det et interessant poeng at befolkningsveksten i storbyer som Oslo skyldes innvandring og ikke innenlandsk innflytting til storbyene, jf. denne artikkelen jeg skrev i fjor sommer. Kanskje innvandring forklarer en del av prispresset på boliger i storbyene? Mens fritidseiendomsmarkedet primært er et innenlandsk drevet marked, er det ikke så mange som vandrer til Norge i jakt på fritidseiendom. Én av de faktorene som skiller hyttemarkedet fra boligmarkedet, er nettopp innvandring som en prisdriver. Kanskje hytteprisene i Norge er et blikk inn i hvordan prisutviklingen i det norske eiendomsmarkedet hadde vært generelt hvis det ikke var innvandring til landet og spesielt storbyene?

Mens en med bakgrunn fra naturvitenskapene med letthet kan forklare hvorfor en kork flyter i vann, er det for meg som økonom vanskeligere å forklare hvorfor det norske hyttemarkedet er litt under vann, mens boligmarkedet er over. Mange av de samme faktorene som brukes som forklaring på oppgangen i boligmarkedet, gjelder vel i hyttemarkedet også? Det er stadig flere i dette landet som har god råd, mer fritid og som ønsker en høy standard i fritidsboligen. Likevel er det et klart skille i prisutviklingen på fritids- og primærbolig; hva skyldes dette skillet?

Det er fortsatt trøkk i norsk eiendom, men bildet nyanseres av de siste årenes utvikling i hyttemarkedet. Norsk fritidseiendom er kanskje en påminner om at intet tre vokser inn i himmelen.