- Man bør strengt tatt flytte fra Oslo

Foto: Johnny Syversen (NORCAP)

Analysesjef sparker bena under boligfesten.

10.09.12 10:41

I følge Norcap har en undersøkelse vist at det er kommunene rundt Oslo som vokser fortest, der Ullernsaker har raskest vekst.

De har derfor målt hvor dyrt det er å bo i Oslo i forhold til å pendle.

- Det økonomisk-teoretiske argumentet er som følger: dersom du sparer mer penger på å reise en time enn du tjener på å arbeide en time, bør du jobbe en time mindre og heller reise lengre, skriver Nordap i en markedsrapport.

De kom da frem til at hvis du har en lønn på under 400 kroner i timen, eller ca 700.000 kroner i året før skatt, bør du flytte på utsiden av Oslo og pendle til jobb.

- Det er rett og slett slik at hvis du sitter igjen mer mere penger på å jobbe en time mindre og heller bruker en time på å reise vil det være en privatøkonomisk fordel å pendle, sier analysesjef Lars Mikelsen til Nettavisen NA24.

Han forteller også at dette er svært sensetivt for individuelle tilpasninger, slik som at det forutsetter at du kan velge å jobbe en time fra eller til.

- Likevel er det interessant å observere at selv med dagens ekstremt lave renter skal man ha relativt høy lønn for å forsvare å eie bolig i byen, står det i rapporten.

For å komme frem til disse beregningene har Norcap brukt boligannonser på finn.no, reiseinformasjon fra Google Maps og ruter.no.

- Vi har da beregnet den årlige kapitalkostnaden på bolig, med 10 års fastrente, samt reisekostnader og sammenlignet dette med hvor mye ekstra reisetid man bruker, står det i rapporten.

Skremmende prisvekst
Statistisk sentralbyrå sine prognoser spår at boligprisene skal opp med hele 33,4 prosent i perioden 2012-2015.

- Det er skremmende. Det at boligprisene vokser mer enn lønningene, og belåningen øker, er åpenbart ikke bærekraftig over en lengre periode. Hver gang man er i en boligboble er det fordi man forventer at prisene skal stige og man synes det virker logisk når man står der, sier Mikelsen til DN.

Han er skeptisk til å kjøpe eiendom som et investeringsprosjekt.

- Som investeringsobjekt er det etter vår mening alltid høyest spekulativt å kjøpe en eiendom eller et annet investeringsprosjekt, hvor er god avkastning forutsetter prisvekst på objektet i seg selv fremfor verdiskapningen fra investeringen. Årsaken til dette er at hele avkastningsregnestykket da hviler på spådommer om fremtiden, som er notorisk vanskelig og beheftet med utallige feilkilder, står det i rapporten.

Eiendomsfesten svikter
Norcap slår hardt ned på folks optimisme rundt boligmarkedet.

- Det handler om lukket svære. Folk trenger et sted å bo, men det begrenser seg i de mest sentrale områdene. Belåningen er såpass høy at det allerede topper i overkanten, sier Mikelsen til Nettavisen NA24.

Selskapet påpeker fem grunnen til at eiendomsfesten ikke kan vare:

1) Prisvekst så lenge vi kan huske
Siden 1992 har boligprisene steget med friske 8% i året, uten en eneste nedgangsperiode bortsett fra en kort dipp i 2008. Siden 1998 har boligprisene økt med 7,5% i året, mens lønnsveksten til sammenligning har vært 3,2%. En prisvekst over lønnsveksten lar seg åpenbart ikke videreføre inn i evigheten.

2) Alle tror prisene vil stige
Selv om det er vanskelig å underbygge en slik påstand med statistikk, er det klare anekdotiske bevis på at majoriteten av befolkningen ser for seg at boligprisene vil fortsette å stige. Dette er helt naturlig både fordi menneskehjernen automatisk ekstrapolerer de erfaringene man har gjort seg, jf. punkt 1, og fordi dette i seg selv er en selvoppfyllende profeti.

3) Utlånsfest
I samme periode som lønnsnivået har steget 50%, har belåningen økt 250%. Ytterligere utdypning er unødvendig.

4) Latterliggjøring
Alle «eksperter» som har uttalt seg om slutten på boligprisveksten tidligere er behørig latterliggjort.Det har vært mange eksperter som har turt å spå enden på boligprisveksten ikke bare én, men gjerne flere ganger. Samtlige ønsker nok at de ikke hadde gått like hardt ut på banen i media. Og som kjent skyr brent barn ilden.

5) Alle avviser boligboblenDa ekspertene i det internasjonale pengefondet, IMF, la frem sin bekymringsmelding om fare for en boligprisboble, var svaret fra de aller fleste eksperter et rungende nei. Argumentasjonen er helt logisk: vi har et stramt arbeidsmarked, god lønnsvekst, lav rente, mangel på boliger og netto tilflytting (særlig i de store byene), men igjen er en forutsetning for finansielle boblers fremvekst at de nettopp kan forklares og rasjonaliseres.

- På bakgrunn av de svake utsiktene for prisnivået opprettholder vi vår undervekt i eiendom, står det i markedsrapporten til Norcap.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Mest lest på Økonomi

Annonsebilag