I 2015 ble den profilerte megleren Odd Kalsnes, som solgte eiendom i det høyere prissjiktet i Oslo, avskiltet som ansvarlig megler. Bakgrunnen var at Finanstilsynet etter en tilsynssak mot Kalsnes, avdekket at han hadde begått grove overtredelser av eiendomsmeglingsloven.
Bruddene gikk ut på at Kalnes, stikk i strid med loven, hadde drevet handel med fast eiendom og egenhandel, gitt feilinformasjon til Finanstilsynet. Samt brukt et proformaarrangement for å unngå arrestbeslag i forbindelse med en tvist om økonomisk oppgjør etter et samlivsbrudd.
Siden da har advokaten, som drev eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, kjempet en innbitt kamp om å få omgjort avskiltingsvedaket.
Får fortsette som meglerfullmektig
Men da heller ikke klageinstansen Finansdepartementet, ville omgjøre vedtaket fra Finanstilsynet, trakk Kalsnes staten for retten. Etter å hå gått på et sviende nederlag i Oslo tingrett i fjor, har han nå tapt saken fullt ut også i Borgarting lagmannsrett.
– Lagmannsretten mener Kalsnes’ regelbrudd er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen som sådan. Under disse omstendighetene mener lagmannsretten at man ikke kan ha tillit til at Kalsnes vil overholde reglene, som gjelder for eiendomsmeglingsvirksomheten i fremtiden. Lagmannsretten har derfor, i likhet med Finansdepartementet, kommet til at vilkåret om at det finnes utilrådelig å la eiendomsmeglingsvirksomheten drives videre, oppsummerer Borgarting lagmannsrett.
Selv om Kalsnes tillatelse til å være ansvarlig megler er trukket tilbake, så begrenser ikke dette hans adgang til å arbeide som eiendomsmeglerfullmektig.
Abid Raja langer ut mot skatt på personalrabatt: - Vi bør snu i tide
Absolutt forbudt
Forbudet mot å drive handel med fast eiendom, gjaldt Kalsnes engasjement i eiendomsutviklingsprosjektet Tidemands gate 21. Det følger av eiendomsmeglingsloven at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, er avskåret fra å operere i eiendomsmarkedet.
Det springende punktet var om et usikret lån som Kalsnes ga i 2010, på ca. 15 millioner kroner til finansiering av ervervet av Tidemands gate 21, var en investering i eiendommen eller ikke.
- Ved bevisvurderingen har lagmannsretten sett hen til at Kalsnes i november 2010 ga et usikret lån på 14,75 millioner kroner til finansiering av ervervet av Tidemands gate 21. Kalsnes finansierte lånet ved opptak av et privatlån i Handelsbanken, som ble sikret med pant inntil ti millioner kroner i hans privatbolig. Lånebeløpet ble utbetalt av Handelsbanken direkte til en konto tilhørende Husnissen AS, som kjøpte Tidemands gate 21 for 19 millioner kroner fra Thon Eiendom AS. Det er ubestridt at renter og avdrag på lånet i Handelsbanken ble betjent direkte av Husnissen AS, oppsummerer det i dommen.
Sikre gevinst eller fortjeneste
Selv om retten understreker at det å yte et lån i forbindelse med kjøp eller utvikling av fast eiendom, i seg selv ikke er å investere i fast eiendom, var ikke domstolen i tvil.
– Omstendighetene rundt lånet tilsier imidlertid etter lagmannsrettens syn at lånet ikke hadde sammenheng med en plan eller et ønske om å erverve én leilighet, men ble gitt for å sikre Kalsnes muligheten for å oppnå en gevinst eller fortjeneste ved salget av eiendomsutviklingsprosjektet Tidemands gate 21, og at det dermed utgjør en investering, heter det videre.
Det ble også trukket frem at selve lånebeløpet utgjør nær 78 prosent av kjøpesummen for hele eiendommen. Til sammenligning var prisantydning på leiligheten som Kalsnes forklarte at han var interessert i å kjøpe, på ca. 11 millioner kroner på tidspunktet for lånopptaket i Handelsbanken og låneavtalen med Husnissen.
For retten ga det «ingen fornuftig mening» at Kalsnes skulle yte et usikret lån, som langt oversteg prisantydningen for leiligheten for å sikre seg en rabatt.
Skapte gullgruve på å holde orden på pille-eskene ved norske sykehus
– Videre tyder bevisene på at planen om å kjøpe leiligheten var lite håndfast. Det er ikke fremlagt noen skriftlige bevis for at det forelå en avtale mellom Kalsnes og Husnissen AS om kjøp på det tidspunktet lånet ble etablert. Det er heller ikke fremlagt noen skriftlige bevis for at det forut for låneopptaket ble avtalt en rabatt. Verken rabattens størrelse eller andre vilkår, herunder for det tilfellet at kjøpet ikke ble gjennomført, er belyst, fortsetter dommeren.
Kjøpte bolig av eks-klient
Heller ikke Kalsnes kjøp av eiendommen i Nordraaks gate 6 fra en tidligere kunde, så retten blidt på. Lagmannsretten konkluderte med at han hadde brutt reglene mot egenhandel i eiendomsmeglerloven, som inneholder et forbud mot å kjøpe eiendom «som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle».
– Hensynet bak regelen er å sikre tilliten til eiendomsmegleren som mellommann og eiendomsmeglingsbransjen generelt. Forbudet mot å kjøpe eiendom som den aktuelle virksomheten «har eller har hatt» i oppdrag å formidle, innebærer at eiere og ansatte i virksomheten er avskåret fra å kjøpe en eiendom som eiendomsmeglingsforetaket har sagt opp et oppdrag på, uansett hva som er begrunnelsen for at oppdraget ble sagt opp, heter det vider i dommen.
–Proformaarrangement for å unngå arrest
Det siste lagmannsretten tok tak i var Kalsnes’ bruk av et proformaarrangement for å for å unndra sine formuesgoder fra en mulig arrest.
Historien skriver seg tilbake til 2014 da Kalsnes, i forbindelse med salget av sin privatbolig i Tidemands gate 19 og kjøp av sin nye bolig i Nordraaks gate 6, inngikk en avtale med Eista Eiendom om at selskapet skulle stå som hjemmelshaver for eiendommen i Nordraaks gate 6.
– Det ble også avtalt at Eista Eiendom AS skulle opprettet en egen bankkonto i selskapet navn som Kalsnes kontrollerte, og Kalsnes overførte fire millioner kroner av nettoprovenyet fra salget av Tidemands gate 19 til denne kontoen. Kalsnes var på dette tidspunktet i en tvist med sin eks-samboer, og hun hadde fremsatt en begjæring om arrest for 18 millioner kroner i Kalsnes’ formuesgoder, forklarer lagmannsretten i dommen.
Kundeflukt i Telenor
Vektla ikke press
Videre kommer det frem at dette er ubestridt at hensikten med proformaarrangementet var at boligen i Nordraaks gate 6 og provenyet fra salget av Tidemands gate 19 skulle unndras en eventuell arrest.
Kalsnes gjorde gjeldende at han var i en sterkt presset situasjon, som gjorde at han følte seg tvunget til å etablere proformaarrangement. Selv om retten ikke utelukker at Kalsnes oppfattet pågangen og arrestbegjæringen fra eks-samboer som ekstrem, så ble dette ikke vektlagt.
– Lagmannsretten mener at dette ikke rettferdiggjør tiltaket og kan således ikke tillegges vekt. Lagmannsretten er enig med Finansdepartementet i at slike proformaarrangementer med hensikt å vanskeliggjøre gjennomføringen av mulige - fremtidig lovlige rettslige beslutninger, er egnet til å svekke tilliten til den vederheftighet, redelighet og etterrettelighet som forutsettes for advokater som skal drive eiendomsmegling, heter det i dommen.
Lagmannsretten mente også at proformaarrangementet som Kalsnes etablerte er mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser.
–Valgte å bryte reglene
I likhet med Finansdepartementet har lagmannsretten ved den konkrete vurderingen sett hen til at Kalsnes over et lengre tidsrom har begått flere alvorlige overtredelser av eiendomsmeglingsloven.
– Både innholdet i og omfanget av overtredelsene viser en manglende respekt for de grunnleggende reglene som gjelder for eiendomsmeglers virksomhet. Lagmannsretten er ikke i tvil om at Kalsnes kjente til reglene, og at han har valgt å bryte dem, konkluderer Borgarting lagmannsrett.
Retten understreker også at han i flere av forholdene har forsøkt å skjule de reelle forholdene.
– Det er særlig kritikkverdig at Kalsnes under tilsynssaken ga feilinformasjon til myndighetene om sin virksomhet. Hans mangelfulle og misvisende informasjon overfor Finanstilsynet om at han ikke investerer i fast eiendom, medfører at det ikke er grunn for å ha tillit til ham som profesjonsutøver, heter det avslutningsvis i dommen.
Skylder på eks-samboer
Det har ikke lykkes Nettavisen å få en kommentar fra advokat Kari Sigurdsen hos Regjeringsadvokaten, som representerer staten. Finanstilsynet tar dommen til etterretning.
–Vi merker oss at både tingretten og lagmannsretten har kommet til samme konklusjon som Finanstilsynet og Finansdepartementet i denne saken, og tar dette til etterretning, sier seksjonssjef for eiendomsmegling og inkasso, Anne-Kari Tuv i Finanstilsynet.
Odd Kalsnes vil anke dommen til Høyesterett.
– Ikke bare på egne vegne, men på vegne av hele bransjen. Dette handler om en ti år gammel sak som ble igangsatt av andre som fôret Finanstilsynet med en rekke udokumenterte beskyldninger. Finanstilsynet kjørte saken til vedtak uten å gi meg innsyn i dette, hevder han.
– Kopierte vurderinger
Videre sier Kalsnes at etter at han fikk innsyn, så fattet Finansdepartementet vedtak kort tid etter.
– Uten at vi hadde fått anledning til å vurdere sakens samlede dokumenter. Denne feilen ble ikke rettet opp av tingretten, som bare kopierte Finansdepartementets vurderinger, og nå har lagmannsretten gjort det samme, påstår han.
Kalsnes legger til:
– Antakelser om de faktiske forholdene der staten ikke har ført håndfaste bevis gjennomsyrer avgjørelsen, og igjen går alle antakelsene i min disfavør uten at bevisbyrden med noen rimelighet kan anses for å ha gått over til meg. Det er betegnende at lagmannsretten ikke en gang vurderer spørsmålet om hvem som har den subjektive bevisbyrden ut fra sakens opplysning på de ulike punktene, fortsetter Kalsnes.
Avslutningsvis sier han at han ikke kan ikke motbevise det som ikke har skjedd.
– Lagmannsretten legger til grunn at jeg har drevet med annen virksomhet, egenhandel og såkalt partsrepresentasjon. På disse punktene er ikke bare bevisvurderingen feil, men også rettsanvendelsen, avslutter han.