Avslører skjult kostnadsbombe

Foto: Christian Bakken (Nettavisen)

- De som gir seg i kast med dette må være forberedt.

03.11.13 21:32

Privatøkonom Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN har analysert samtlige av bankens byggelån de siste tre år. Funnene kan for enkelte betegnes som skremmende.

- De som velger å bygge ny bolig må regne med en skikeklig kostnadssmell. Analysen av tallene viser at hele 80 prosent av alle byggeprosjektene til våre kunder sprekker med mer enn ti prosent i forhold til opprinnelig budsjett, sier Reite.

Med andre ord - bygger du en ny enebolig til fire millioner kroner bør du ha minst 400.000 kroner i ekstra reserve.

Reite presiserer at mye av overskridelsene skyldes bevisste valg.

Uforutsette forhold
- Andre deler av overskridelsene følger dessverre av uforutsette forhold i byggeprosessen, sier Reite som mener mange som velger å bygge nytt ikke er klar over risiko og fallgruber. Mange har heller ikke et bevisst forhold til verdien av boligen når den er ferdig

Reites analyse viser at risikoen for at byggeprosjektet ikke går etter planen er lavest for de som velger en totalleverandør på hele prosjektet, og for dem som velger en bolig som har få tilpassninger fra leverandørens standardhus.

- Du kan da regne med at det meste holder seg innenfor planen, og at det bare er de tilpassningene du selv velger å gjøre som påvirker sluttsummen. Samtidig er det viktig å se på forbehold i kontrakten. Spesielt knyttet til grunnarbeid og behov for tilleggsleveranser på elektrisk arbeid ser vi at flere av kundene våre støter på noe ekstrakostnader, sier Reite.

Her øker risikoen vesentlig
Risikoen for kostnadssmell øker vesentlig for husbyggere som selv får utarbeidet tegninger og som selv innhenter anbud fra leverandører.

- I disse tilfellene må du normalt ta ansvar for å godkjenne leveransene fra den enkelte underleverandør og da oppstår det lett diskusjoner om merkostnadene. Denne løsningen kan medføre at du sparer noen prosent på totalprosjektet, men for de fleste medfører den betydelig større uforutsette utgifter, sier Reite.

Se opp for tilvalg og endringer – de koster
Noe av det som øker risikoen mest for vesentlige kostnadsoverskridelser ved å bygge nytt er når det oppstår ofte situasjoner hvor man ser behov for endringer av rominndeling, dører, gulv og standard underveis i byggeprosessen.

- Dette er en av de vanligste kostnadsdriverne i et byggeprosjekt. Her er det viktig at du tar deg tid til å revidere budsjettet ditt og ikke minst ta en ny gjennomgang med banken. Det kan bli kostbart å akseptere tilleggsarbeider uten å ha en klar plan for finansiering, sier Reite.

Boligens verdi én million kroner lavere enn det du har brukt
Ifølge privatøkonom Reite er en nybygget bolig sjelden eller aldri verdt mer enn summen av tomtekostnad og byggekostnad.

- Kjøper du tomten i det frie markedet, og selv setter opp et hus på den så vil du derfor oppleve at salgsverdien er lavere enn det du har lagt inn i prosjektet. Normalt er avviket utenfor de største byene på cirka én million kroner.

Dersom du bygger i et område hvor boligprisene i bruktmarkedet er lave, så er dette også noe som vil reflektere seg i hvor mye du må påregne at differansen mellom byggekostnad og salgsverdi er.

- Du må altså ikke bygge for å tjene penger, men fordi du er villig til å bruke ekstra penger på å skape deg en drømmebolig du selv har lyst til å bo i lenge, avslutter Reite.

Betviler ikke tallene
Administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening ser ingen grunn til å betvile resultatet av undersøkelsen som viste at 80 prosent av kjøperne av nye boliger sprengte sitt budsjett med mer enn 10 prosent.

- Vi støtter fullt ut utsagnet om at det sikreste er å kjøpe alt sted. Mange forbrukere overvurderer sine evner til selv å styre og koordinere diverse sideentreprenører, og de klarer ikke i tilstrekkelig grad å fange opp "gråsonene" mellom disse. Dessuten erfarer vi at de som deler det hele opp, og engasjerer flere firma, ofte får problemer med byggetiden. Dermed blir den lengre enn forutsatt, og byggelånsrenter blir høyere enn budsjettert, sier Jæger.

Han erfarer at mange i sine budsjetter ikke tar tilstrekkelig høyde for utgifter til inventar og hvitevarer.

- Mens man kanskje tenkte å kjøpe brukt eller benytte det man hadde på forhånd, ender man opp med å kjøpe alt nytt. Vi erfarer også at egeninnsats ikke lenger utføres i samme omfang som før. Selv om det kanskje lå slik forutsetning til grunn i opprinnelig budsjett, endrer man opp med å kjøpe alt. Det betyr ikke at det nødvendigvis er så mye å spare på eventuell egeninnsats, men at budsjettposten overskrides, sier Jæger.

Omfanget av leveransen har også en tendens til å øke. Det som i opprinnelige planer var forutsatt å være et uinnredet loft, klart for senere innredning, velges innredet med en gang. En garasje som skulle bygges senere, bygges med en gang osv.

- En post som ofte overskrides er elektro, samt alt vedrørende lyd, bilde og data.. For småhus er det i kontrakten normalt kun oppgitt et visst antall el-punkter som inngår i leveransen. Forbrukeren setter seg imidlertid ned med elektrikeren og avtaler hvor han vil ha punktene, antall punkter og hva slags punkter. Det er nesten ikke grenser for alt som kan kjøpes av "duppeditter" og fancy løsninger, bl.a. i form av spotlights, lysdempere, automatikk, varslingsanlegg osv. Kostnaden dobles fort i forhold til opprinnelig budsjett.

Noe av det samme erfarer Jæger innen rørleggerfaget, der forbrukere velger dyrere utstyr og armaturer enn i opprinnelig tilbud, men overskridelsene her er normalt mindre enn for overstående område.

- Vi kan ikke bekrefte undersøkelsens konklusjon om at boligens verdi normalt er cirka én million kroner lavere enn tomtekostnad pluss byggekostnad i de største byene, men vi betviler ikke at det kan stemme i enkelttilfeller. Vi er imidlertid sikre på at det også kan være omvendt, avhengig blant annet "edrueligheten" til den som opprinnelig fikk bygd boligen.

- Noen forbrukere mister fullstendig økonomisk oversikt og bestiller og kjøper uten tanke på sluttsummen. De kjenner opprinnelig totalbudsjett, og ser alle andre tilleggskostnader som små i forhold til dette, men til sammen blir tillegget større enn de egentlig "tåler", sier Jæger.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.