I en opphetet budrunde der man overbyr hverandre, blir det fra tid til annen benyttet lukkede bud som er unntatt innsyn fra andre enn den som skal selge boligen.

Det er rekordmange boligkjøpere i markedet, samtidig som mange boliger kommer for salg. Men hvordan stikke av med drømmeboligen? Nettavisen har spurt flere eksperter, som noe motvillig har svart på det.

Lukkede bud

En mulighet er å legge inn et såkalt lukket eller hemmelig bud. Prinsippet går ut på at kjøper legger inn et forbehold i budprosessen, om at kjøpstilbudet kun kan fremlegges for selger. Det innebærer at de øvrige interessentene i budrunden, ikke får vite om budet underveis i prosessen.

– Det er noe vi ikke er positive til, sier fagsjef Nina Fodstad Skumsrud i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Fagsjefen viser til at selger risikerer å få mindre penger for eiendommen, enn hva han/hun ellers ville ha fått hvis budprosessen gikk åpent for seg. I tillegg trekker hun frem at det skaper misnøye hos de øvrige interessentene når de i etterkant blir kjent med at det har vært hemmelige bud med i prosessen.

Budjournal

Alle bud og forbehold må føres i en budjournal som kjøper av eiendommen får tilgang til etter at avtale er inngått, og på den måte vil også et hemmelig bud etterhvert bli kjent. Lukkede bud skaper også en usikkerheten for selger.

–For selger er det vanskelig å vite om han bør godta budet. Bakgrunnen for at kjøper ønsker å holde budet hemmelig er ofte ikke at han villig til å betale så mye mer for objektet. I stedet forsøker han å kuppe og presse til aksept, fortsetter hun.

Heller ikke adm. direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norge er tilhengere av lukkede bud.

– Det primære er at forbrukerne opplevde lukkede prosesser som veldig ubehagelige. Boligselger lurer på om det er markedspris han oppnår, og de som er med i lukkede prosesser opplever en veldig stor usikkerhet: Hvem byr jeg imot, er det en reell konkurranse, eller byr jeg bare over meg selv? sier Dreyer.

Bud direkte til selger

Et av de mest utbredte triksene i boka, er å gå utenom megler og legge inn bud direkte til selger av eiendommen. Det skjer typisk for attraktive og etterspurte boliger.

Selger kan nemlig i motsetning til eiendomsmegleren, godta et bud når som helst. Eiendomsmegleren har ikke lov til å formidle bud, som har kortere frister enn klokken 12 dagen etter siste annonserte visning.

Partner og eiendomsmegler Edvard Chapsang ved Eie Sandvika, sier at de som ønsker å kapre boligen på denne måten, bør være tidlig ute.

– For å kuppe bør man være tidlig ute, kontakte megler for en privat visning, be om kontaktinformasjon til selger, og legg inn et bud som er vanskelig å si nei til. Det blir vanskeligere å takke ja til et bud desto nærmere man kommer dagen for annonsert visning, sier han.

Over prisantydning

Men de som ønsker å gjøre dette, må forberede seg på å gå en del over prisantydning.

–Det eneste du oppnår ved et for lavt bud, er at selger ikke trigges til å selge. Da får også selger og megler et høyere utgangspunkt, og kan formidle at det har vært direkte bud på eiendommen, som ikke ble akseptert. Så er det selvsagt litt situasjonsbetinget, man må se det i forhold til den prisen som er satt på eiendommen i utgangspunktet, avslutter han.

Avslutningsvis legger han til at han som utgangspunkt alltid anbefaler å ha visninger på det åpne markedet.

Lang tidsfrist

Partner og eiendomsmegler Kathrine Malt i Sem & Johnsen avdeling Frogner, er kritisk til lukkede bud.

– Som seriøs aktør i bransjen ønsker vi åpenhet og forutsigbarhet for kjøper og selger, gjennom å bidra til at budrunder foregår på en ryddig måte innenfor dagens «spilleregler». En åpen budrunde vil også i de aller fleste tilfeller gi den beste prisen for selger, sier Malt.

Hun mener kupp av budrunder bidrar til mindre åpenhet og forutsigbarhet for alle parter.

–Det bidrar heller ikke til bedre pris, så det er ingen grunn til å akseptere kuppforsøk, fortsetter hun.

Selger tar risikoen

Malt legger til at det finnes enkelte tilfeller der det kan være kommersielt riktig for en selger å akseptere et bud før visning. Men hun mener selger løper risikoen ved at uvissheten om hvorvidt man oppnår riktig markedspris eller ikke.

Avslutningsvis råder hun budgiver å være taktiske når det gjelder budfrister.

–Ved å sette en lang frist på budet slik at øvrige interessenter skjønner at du ikke vil gi deg med det første, og at kanskje noen da faller fra ved at de gir opp før de har begynt. Såkalte skambud langt under prisantydning kombinert med en kort frist fører stort sett aldri til at du får kjøpt deg bolig, avslutter hun.

Les også

Boliger i Oslo på billigsalg?

Forkjøp

Selv etter at du har vunnet budrunden, kan du risikere at drømmeboligen glipper ved at noen kupper den på forkjøpsrett. Mange borettslag opererer på denne måten.

–Forkjøpsretten gjelder ved omsetning av de 91.000 boligene i Obos-tilknyttede borettslag. Boligene selges på vanlig vis med budrunder, deretter kan et medlem med lenger ansiennitet enn den som har vunnet budrunden kjøpe boligen til allerede avtalt pris. Det er også forkjøpsrett på nye boliger, forklarer kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i Obos.

Han overlater øvrige råd om kupp av budrunder til andre.

Obos er ikke den eneste medlemsorganisasjonen, hvor man i regi av medlemskapet kan få forkjøpsrett til boliger.

Celina Midelfarts tidligere drømmebolig er lagt ut for salg - se den rom for rom her: