*Nettavisen* Økonomi.

Eiendomsskatt: Hvem tar regningen?

Det er stor sannsynlighet for innføring av eiendomsskatt i Oslo etter kommunevalget. En eventuell fordeling av eiendomsskatten på leietakerne må forankres i den enkelte leiekontrakt, skriver artikkelforfatterne.

Det er stor sannsynlighet for innføring av eiendomsskatt i Oslo etter kommunevalget. En eventuell fordeling av eiendomsskatten på leietakerne må forankres i den enkelte leiekontrakt, skriver artikkelforfatterne.

Noe alle utleiere og leietakere bør tenke på i lys av kommunevalget, er hva som er avtalt om eiendomsskatt mellom partene

(ESTATE NYHETER): Ennå er det ikke endelig avklart at eiendomsskatt kommer til å bli innført i Oslo. MDG har åpnet for å forhandle med begge sider om å danne byråd, og høyresiden kommer ikke til å innføre eiendomsskatt.

Arbeiderpartiet ønsker imidlertid å innføre eiendomsskatt, og da bør næringslivet være forberedt på at eiendomsskatten kommer før eller siden.

Med en skattesats på 5 promille for næringseiendom hevdes det at næringslivet i Oslo vil måtte betale mellom 800 millioner og 1,7 milliarder årlig i eiendomsskatt.

Regnestykket innebærer et eiendomsskattegrunnlag i størrelsesorden 160 – 340 milliarder.

De sprikende estimatene over viser hvilke enorme eiendomsverdier som skal takseres, men også hvor stor usikkerhet fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget er forbundet med. Taksatorenes forutsetninger for takseringen kan altså påvirke skatteregningen i betydelig utstrekning.

Les også: Dagens eiendomsskatt - bare toppen av isfjellet?

Les også: Nå blir det eiendomsskatt i Oslo

Skal eier eller leietaker betale?
Noe alle utleiere og leietakere bør tenke på i lys av kommunevalget - nå som sannsynligheten for innføring av eiendomsskatt er stor - er hva som er avtalt om eiendomsskatt mellom partene.

Et relevant spørsmål er om det kan være grunnlag for reforhandling av dette punktet i leieavtalen. Ikke minst er dette aktuelt dersom leieperioden utløper før eiendomsskatt innføres på næringseiendom i 2017. Eiendomsskatt vil fremover bli langt viktigere ved forlengelse og fornyelse av leiekontrakter, og ved inngåelse av nye leiekontrakter.

Skattesubjektet for eiendomsskatten er selve eiendommen, hvor eier av eiendommen normalt vil være mottaker av skatteregningen. Kommunene har lovbestemt pant i fast eiendom til sikkerhet for krav på eiendomsskatt, og kan gå til tvangssalg av en eiendom for å inndrive eiendomsskatt.

Les også: Vil hente inn tre mrd. i eiendomsskatt

Les også: Slik blir eiendomsskatten

Det er altså eieren som sitter med risikoen, dersom det er avtalt at leietaker skal betale skatten, men ikke gjør opp for seg.

Det er full frihet til å avtale hvem av partene som skal dekke eiendomsskatten. På grunn av kommunens pant i eiendommen vil det være viktig for eier å sikre at skatten faktisk betales i tide.

Hva er avtalt?
I de fleste standardavtaler for bransjen er det lagt opp til at eieren betaler eventuell eiendomsskatt.

I praksis ser vi ofte at leiekontrakter avviker fra standardkontraktenes ordlyd, slik at ansvaret for betaling av eiendomsskatt enten eksplisitt er tillagt leietaker eller ikke er nevnt. I de tause kontraktene vil utgangspunktet være at eier må dekke eiendomsskatten i tråd med eiendomsskattelovens system, med mindre det finnes tolkningsmomenter for en motsatt løsning.

For kontrakter hvor eier har vært føre var og konkret angitt at leietaker skal dekke eiendomsskatten, vil leietaker måtte akseptere dette.

Les også: Når leietaker ikke betaler

Les også: Nytt moms-direktiv

Fordeling av mellom flere leietakere
En eventuell fordeling av eiendomsskatten mellom flere leietakere må vurderes og forankres konkret i den enkelte leiekontrakt. Her kan ulike fordelingsnøkler tenkes, for eksempel i henhold til eiendommens fordelingsnøkkel for felleskostnader, basert på en konkret vurdering av utleieverdi, eller basert på antall kvadratmeter og beliggenhet.

Les også: Staten tapte igjen

Les også: - En positiv nyhet for utleiere

Hvordan påvirkes verdien?

Å estimere i hvilken grad eiendomsverdien blir påvirket av eiendomsskatt, er forbundet med stor usikkerhet.

Dersom eier, og ikke leietaker, skal dekke eiendomsskatten, vil det medføre økte eierkostnader. Eiendommer blir ofte verdsatt basert på yield. Den direkte effekten på eiendomsverdi avhenger blant annet av om eiendommen er priset på en høy eller lav yield.

Les også: - Verdireduksjon på 4 til 6 prosent

Hvis en eiendom prises til en yield på 5 % vil, alt annet likt, en eiendomsskatt på 3 promille av markedsverdien redusere verdien med 6 % (0,3 % / 5 % = 6 %). Hvis en eiendom prises til en yield på 10 % vil, alt annet likt, en eiendomsskatt på 3 promille av markedsverdien redusere verdien med 3 % (0,3 % / 10 % = 3 %).

Eiendomsskatten vil kunne fradragsføres i skattepliktig inntekt. Videre er det ikke usannsynlig at eiendomsskattetaksten som legges til grunn for eiendomsskatten blir fastsatt relativt konservativt, og ligger under reell markedsverdi. Den reelle effekten av eiendomsskatten vil derfor trolig bli noe lavere enn talleksemplene over tilsier.

Likevel er det ikke utenkelig at innføring av eiendomsskatt i Oslo til en viss grad kan påvirke hvor bedrifter ønsker å etablere seg og hvor eiendomsaktører ønsker å investere.

Les også: Pass på klagefristen

Eiendomsskatt på boliger i Oslo
Arbeiderpartiet har varslet en moderat eiendomsskatt på boliger, med 3 promille for privatboliger og med et bunnfradrag på 4 millioner kroner.

Eiendomsskatt på de vilkårene som Arbeiderpartiet legger opp til reiser flere problemstillinger. Vi mener blant annet at det kan være problematisk om et høyt bunnfradrag for eiendomsskatt vil medføre at kun et fåtall boliger blir beskattet.

Når det gjelder tidsperspektivet er det mulig å få innført eiendomsskatt på boliger relativt raskt, ettersom regelverket åpner for at ligningsverdier kan benyttes som utgangspunkt for eiendomsskattetakstene. Arbeiderpartiet ønsker å innføre eiendomsskatt på boliger allerede fra og med 2016.

Eiendomsskatt på næringseiendom
Når det gjelder eiendomsskatt på næringseiendom, må kommunen først få på plass retningslinjer for hvordan eiendomsskattetakstene skal fastsettes. Deretter venter en antatt tidkrevende taksering av all næringseiendom i kommunen, der det er et krav at kommunens takstmenn skal besiktige hver eneste eiendom som ilegges eiendomsskatt. Arbeiderpartiet har derfor varslet innføring av eiendomsskatt på næringseiendom først fra 2017.

Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS

Eiendomsskattesatsen er det ikke sagt noe om, men LO har beregnet skatteprovenyet ved innføring av eiendomsskatt på 5 promille til ca. 800 millioner kroner. Uansett kan eiendomsskattesatsen for næringseiendom ikke starte på 5 promille i 2017. Kommunen må trolig starte på 2 promille, eventuelt på 3 promille under forutsetning av at boliger allerede skattlegges med 3 promille.

Hvilket nivå Oslo kommune på sikt vil legge seg på, gjenstår å se.

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge.

Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.

Les flere eiendomssaker på Estate Nyheter.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.