NA24.no

Pass deg for disse rentefellene

Fastrenter på boliglån er på et meget lavt nivå historisk sett. Få med deg de skulte fastrentefellene før du slår tul på bankens fristende fastrentetilbud.
Fastrenter på boliglån er på et meget lavt nivå historisk sett. Få med deg de skulte fastrentefellene før du slår tul på bankens fristende fastrentetilbud. (DNB)
Fastrentene på lån er fristende lave, men les dette før du bestemmer deg.

Som Nettavisen NA24 fortalte tirsdag, er fastrentene på boliglån nå på et historisk sett lavt nivå. 

Les mer i saken: Historisk endring for boliglån

Andelen fastrentelån i Norge er likvel meget lav, i området fem prosent av samlety utlån - kanskje ikke så rart når vi ser på de skjulte fastrentefellene.

Når du skal ta opp et boliglån kan du som oftest velge mellom fast eller flytende rente. De fleste har valgt flytende rente på boliglån i Norge. I en del andre land er det mer vanlig med fastrentelån.

Fastrentelån gis av en rekke banker til boliglån. De mest vanlige bindingsperiodene på boliglån er ett, tre, fem og ti år. En bindingstid på bare ett år er svært kort i fastrentesammenheng, tre år er heller ikke mye.

Når du skal sammenligne renten mellom långiverne må du sammenligne lån med omtrent lik bindingstid. Renten avhenger helt av hva rentemarkedet priser forskjellige bindingstider til. Bankenes tilbud endrer seg etter markedet, de legger bare på sin margin.

Hva lønner seg?

For å si det enkelt er flytende rente sannsynligvis billigst. Fastrente gir trygghet.

- Det er slik at fastrentelån forventningsmessig er dyrere enn flytende. Grunnen er at fastrente får et risikopåslag jo lengre rentebindingen er Dette påslaget vil øke gradvis etter hvert som bindingstiden er forlenges, forklarer privatøkonomiekspert Rune Pedersen i smartepenger.no.

Informasjonsdirektør Even Westerveld i DNB er enig.

- Tommelfingerregelen er at fastrente gir forutsigbarhet, mens flytende rente som regel er rimeligere over tid. Flytende rente er tradisjonen i Norge, og ikke uten grunn, historisk har nemlig flytende rente vært billigere for forbrukerne enn fastrente, sier han til Nettavisen NA24.

Fastrentefelle 1 - Du blir fanget

Til tross for at Sparebank 1 SMN har satt ned fastrentene for å kapre flere kunder, innrømmer privatøkonom Endre Jo Reite at fastrente kan gi utfordringer som for mange ikke synes ved første øyekast.

- Fastrente fører til at færre bytter bank og vi prøver å være tydelig på at du ikke kan forvente at det lønner seg. Dersom rentenivået synker vil kostnaden ved å gå ut av fastrenteavtalen føre til at de fleste kvier seg for å bryte den. Hvis renta stiger så gjør den lave renta i fastrenteavtalen at du limes til banken din, sier Reite til Nettavisen NA24.

Ifølge forbrukerøkonomen får rådgiverne i SpareBank 1 SMN daglig melding om kunder som ikke aksepterer tilbud om bankbytte fordi de sitter låst i dyre fastrenteavtaler i banken de bruker i dag.

Fagdirektør for finans i Forrbrukerrådet Jorge Jensen deler Reites oppfatning av at fastrentelån binder kundene.

- Med den type fastrentelån vi har i Norge og reglene rundt dem, medfører det innlåsning av kunder til bankene de allerede er i. Danskenes versjon av fastrentelån har ikke denne innlåsningseffekten. Det har medført at fastrentelån er mer utbredt der enn her, sier Jensen.

Fastsrentefelle 2 - Renten kan endre seg fra du skrev kontrakt

Renten på fastrentelån fra de enkelte bankene endrer seg raskt. Mange endrer tilbudet hver uke, andre holder renten på samme nivå lenger. Det er renten på utbetalingstidspunktet som er gjeldene for fastsettelsen av renten. Har du fått et lånetilsagn en måned tidligere, kan renten ha endret seg ganske kraftig.

Fastrentefelle 3 - Innløsing av lånet før tiden

Hvis du løser inn lånt før tiden, vil det være en overkurs eller underkurs. Hvis rentenivået har steget, vil lånet få en underkurs. Det vil si at du slipper å betale hele lånet tilbake. I motsatt fall ved en rentenedgang, må du betale en overkurs.

Hvis rentenivået har falt og du vil ut av fastrentekontrakten, må du betale en overkurs. Grunnen til det er at banken selv har lånt inn penger til en høyere rente. Tapet banken får ved at den nå må låne ut penger til en lavere rente, må du betale.

Til gjengjeld blir det stikk motsatt hvis renten har steget. Da får lånet en underkurs hvis du betaler ned på det. Reglene virker altså likt begge veier.

Du kan beregne hvor stor over- eller underkursen blir med smartepenger.no og Over- og underkurskalkulatoren

Fastrentefelle 4 - Bind aldri lånet over bankens gunstigste nivå

Det kan koste deg dyrt å binde renten på låneandelen utover den beste sikkerhetsklassen på fastrentelånet. Spesielt ikke på lån med rentebinding på fem år eller mer. Grunnen til dette er at når du kommer sikkerheten der du får bankenes gunstigste rente får du bedre vilkår på lånet. Da mister du muligheten til å få satt ned renten på hele lånet.

Grensen for hvor du får bankens gunstigste rente varier mellom bankene. Dette kan både være 60 prosent, 70, 75 og 80 prosent av markedsverdi.

- Sett at du for eksempel er noe over grensen til å få de beste vilkårene. Da tar det kanskje bare et par år før du har nedbetalt lånet til for eksempel under 60 prosent av markedsverdi. Problemet er at du da er bundet opp til en rente som ligger en sikkerhetsklasse over. Denne merkostnaden vil du dra med deg helt til første rentejustering. På lån med lang rentebinding er dette ekstra viktig, da drar du med deg dette tapet i mange år, sier Rune Pedersen i smartepenger.no.

Per 28. august 2014 er det to banker som har et slikt skille.

- SpareBank SMN har et skille på 0,2 prosentpoeng på 5 og 10 års binding (går ikke over 60 prosent på 3 års binding). De går opp til 85 prosent av verdi, ikke bare 75 prosent. SpareBank 1 Oslo Akershus har et skille på 0,55 prosent på alle tre bindingstider. Dette er et betydelig skille, sier Pedersen.

Et annet poeng er at markedsverdien av boligen vil gjennomsnittlig stige med noen prosent i løpet av året. I en fireårsperiode er det helt normalt at boligprisene stiger med 20 prosent. Dette gjør at du automatisk kan komme inn i en ny sikkerhetsklasse i bindingsperioden.

Generelle råd om fastrente

Pedersen har følgende generelle råd for om det lønner seg å binde renten.

- Det er ikke noe mer gunstig å binde renten nå enn i en hvilken som helst annen situasjon, sier Pedersen og understreker at det i lengden alltid er mest sannsynlig at flytende rente vil være gunstigst.

- Selv i situasjoner der den faste renten er lavere enn den flytende, vil sannsynligheten være størst for at et lån med flytende rente er mest lønnsomt. En situasjon der den faste renten er lavest sier ikke noe annet enn at markedet forventer at den korte renten skal ned, sier han.

Det finnes historiske perioder hvor fastrenter har vært mer gunstigst. Dette har typisk skjedd når rentenivået stiger klart mer enn det rentemarkedet forventer. Risikoen for å gå glipp av en kraftig rentenedgang er ikke der når rentenivået er lavt. Den risikoen er høyere hvis rentenivået for eksempel er 8 prosent.

- Men hva blir da rådet til boliglånskundene?

- Kunder som har vanskeligheter med å takle svingningene i korte renter, det være seg av likviditetsmessige eller mentale årsaker, kan kjøpe seg trygghet og god nattesøvn de neste ti årene. For mange vil det være en god investering, selv om den mest sannsynlig vil koste noen kroner mer enn om du hadde hatt flytende rente i hele perioden, sier Pedersen.

Forklaring - overkurs og underkurs på fastrentelån

Overkurs:

Hvis lånet innfris før bindingstiden går ut og rentene har sunket mens du hadde fastlånet, må du betale overkurs, eller en kompensasjon til banken siden de nå må låne ut pengene til noen andre til en dårligere rente.

Underkurs:

Hvis renten stiger mens du har fastlånet, og du velger å innfri det før bindingstiden er over, oppstår det en underkurs. Da får du penger av banken fordi de kan låne ut pengene på nytt til noen som betaler mer enn deg.

Overkurs/underkurs-kalkulatoren til smartepenger.no gir deg en større forståelse for hvordan beregningen av overkursen henger sammen.

Rapporter om feil i artikkelen

Mest sett siste uken

Lik NA24 her og få flere ferske økonominyheter!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

comments powered by Disqus

Våre bloggere