Schumann spår kraftig vekst i boligprisene

Baard Schumann tror på en kraftig vekst i boligprisene i Oslo om ett til to år.

Baard Schumann tror på en kraftig vekst i boligprisene i Oslo om ett til to år. Foto: (NTB scanpix)

Baard Schuman tror boligprisene i Oslo vil stige kraftig både i 2020 og 2021.

Den tidligere Selvaag Bolig-sjefen, som av ukjente årsaker gikk på dagen i fjor vår, er en av foredragsholderne på et frokostmøte tirsdag i regi av Norske Boligbyggelag (NBBL): «Slik utvikler boligmarkedet i seg».

Og Schumann er ikke i tvil om at vi får står overfor en nærmest eksplosiv vekst i boligprisene i Oslo de kommende årene. Hovedårsak: Det har vært regulert altfor få boliger i hovedstaden gjennom mange år. Antall boligsøkende i markedet er flere enn hva som tilbys av nye boliger.

- Mitt utgangspunkt er som følger: I 2016 ble det solgt mange boliger i Oslo. Det ble igangsatt 3800-4000 boliger for levering i 2018, og det samme skjer i år. Men historisk gjennomsnitt i Oslo ligger på 2800 nye boliger i året, og for 2020 og 2021 tror jeg på 2500-3000 nye boliger, sier han.

Problem

- Problemet er at det er et behov for 4000 nye boliger hvert år for å skape et stabilt marked i Oslo, fortsetter Schumann. Han understreker at det er lokale forskjeller rundt omkring i Norge, det er alltid det.

Men den store driveren i 2020 og 2021 i Oslo-markedet, er altså for få regulerte tomter og prosjekter. Planmyndighetene i Oslo viser gjerne til at de har 25 000 regulerte boliger i reserve. Det mener Schumann er en sannhet med store modifikasjoner.

- Ja, for det første kan du ta bort 10 000 av disse Gjersrud-Stensrud-området i Oslo sydøst. Her kan de ikke bygge ut før i 2035, og dette er et vanskelig område uten infrastruktur i dag. Da er vi nede på 15 000 boliger. Så kan du ta bort 2000 regulerte studentboliger, disse tilfører ikke nye boliger i det ordinære markedet, sier Schumann.

Skjer ingenting

Da er vi med Schumanns anslag nede i en boligreserve på 13 000, men om lag 1000 av disse boligene er regulert før 2010. Med andre ord, har ikke boligbyggerne gjort noe med disse tomtene til nå, er det lite sannsynlig at de vil utvikle dem i fremtiden. Av en tomtereserve på 25 000 kan man fort ta bort drøyt halvparten.

Men det er mer som forkludrer regnestykket, mange av de potensielle boligene ligger i rådyre Bjørvika, på mindre attraktive Furuset i nordøst i Oslo, samt en stor opphopning av nye boliger i områder som Ensjø i Oslo øst og på Frysja, rett syd for Maridalsvannet.

- I ingen av disse områdene kommer det til å pumpes ut boliger, vi snakker om maksimalt 100-200 i året. Etterspørselsoverskuddet av boliger blir derfor stort. I nabokommunene til Oslo har de derimot vært flinkere til å regulere, som i Ski. Her er det regulert masse, og jeg spår en beinhard konkurranse mellom utbyggerne her og ingen stor prisvekst, sier Schumann.

Dyrere å bygge

Et annet forhold som trekker opp boligprisene, er kostnadene ved å bygge nye boliger. Boligkostnadene har ifølge Schumann de seneste månedene gått «rett i været», etter å ha stått stille, siden 2013.

- Ja, det har vært en økning de seneste månedene på 10-15 prosent, sier han. Det betyr at store, effektive boligprodusenter som OBOS og Selvaag skal slite med å føre opp boliger 32 000 -33 000 kroner kvadratmeteren, som de tradisjonelt har gjort. For en 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter tilsvarer det 2,4-2,5 millioner i ren oppføring. Men utsalgsprisen til boligkjøperne ligger på over det dobbelte av den rene entreprisekostnaden, når man inkluderer tomtekostnader og andre kostnader, samt fortjeneste til utbyggerne.

I en «teaser» på hjemmesidene til NBBL sier Schumann at han tror på kraftig boligprisvekst i 2020 i Oslo. Prisene vil gå opp også i 2019, men med store forskjeller. Schumann tror at folk kommer til å trekke mot Oslo og områdene rundt, men det bygges for lite til å dekke etterspørselen i årene som kommer. Derfor vil prisene øke.

Ekstrem boom

- Da vil særlig Oslo oppleve en ekstrem boom. 10 prosent prisøkning er realistisk, kanskje enda mer, fordi det reguleres for få boliger, renta er fortsatt lav og det holder kjøpekraften oppe, mener Baard Schumann til hjemmesidene.

I 2018 økte boligprisene i Oslo med 6,3 prosent.

NBBLs sjeføkonom Christian F. Bjerknes er derimot uenig og tror på en ny æra i boligmarkedet, der prisene i større grad svinger med de økonomiske konjunkturene. Bjerknes mener prisbonanzaen vi har sett siden 90-tallet i hovedsak kan forklares av lavt rentenivå og en sterk vekst i kjøpekraften.

Ny æra

- Dette kan ikke gjentas. Rentene er stigende, og vekstimpulsen fra oljenæringen har nådd toppen. Det betyr at boligprisveksten går inn i en ny æra der de i større grad vil svinge med økonomiske konjunkturer, sier sjeføkonomen.

I motsetning til Schumann tror Bjerknes at boligbyggingen kommer til å være høy og det vil ha en prisdempende effekt.

- Men for 2019 har vi tro på 4 prosents prisvekst på grunn av god utvikling i norsk økonomi. Bjerknes og Schumann møtes til debatt i dagens frokostmøte.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.