*Nettavisen* Økonomi.

Slik blir eiendomsskatten i Oslo

Eiendomsskatt har vært det heteste valgkamptemaet i Oslo i høst.

Her er det du trenger å vite om konsekvensene hvis eiendomsskatt blir innført i hovedstaden.

Historisk har eiendomsskatt en lang tradisjon i Norge, og før innføring av inntektsskatt var eiendomsskatt vår viktigste skatte-art. Etter innføring av generell inntektsskatt i 1882 mistet den gradvis sin betydning, og i landkommunene falt den i stor grad ut av bruk allerede i løpet av den første halvdelen av 1900 tallet.

Denne saken ble først publisert på Estate Nyheter.

Den var imidlertid lenge obligatorisk for alle bykommuner, og først i 1999 ble den avviklet helt i Oslo.

Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket

Når Oslo Arbeiderparti igjen foreslår å innføre en moderat eiendomsskatt, er denne foreslått å gjelde både for privatboliger og for næringseiendom. LO har anslått at en eiendomsskatt på 5‰ (0,5 %) vil gi 800 millioner kroner i årlig skatt fra næringslivet. Andre anslag sier 1,7 milliarder.

Det tilsier i så fall et samlet skattegrunnlag knyttet til næringseiendom i Oslo på 340 milliarder.

Les også: Når leietaker ikke betaler

Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS

Hvordan utlignes eiendomsskatt
Eiendomsskatteloven fastslår at eiendomsskatt skrives ut på «fast eiendom» slik begrepet er definert i loven. Lovens definisjon er nokså vid og omfatter foruten boliger også kontor, parkeringshus, butikk, varelager, hotell og serveringssteder samt fabrikker, kai-anlegg, flytebrygger, telenett og kraftlinjer.

Samlet utgjør dette betydelige verdier. Kommunens egne eiendommer generelt, og statlige eiendommer som anvendes til offentlige og allmennyttige formål, er imidlertid unntatt fra skatteplikten.

Hovedregelen er at skattegrunnlaget fastsettes ved at hver eiendom takseres hvert 10. år til den antatte markedsverdien. Ettersom all eiendom i kommunen skal takseres samtidig vil eiendomsskattetakseringen ofte gjennomføres relativt enkelt med utgangspunkt i sjabloner basert på observerte kvadratmeterpriser, gitte kvalitetskriterier og strøksavgrensninger i kommunen.

Loven krever at det foretas befaring av den enkelte eiendom. For boliger er det nylig åpnet for at kommunen i stedet kan anvende ligningsverdien, herunder følge den årlige justeringen av disse.

Les også: Rentebegrensning for eiendomsselskaper

Les også: Flere forsikrer seg

Objekter som det er vanskelig å taksere basert på observerbare markedspriser, som spesialiserte industrielle anlegg, takseres utfra sin substansverdi, der leieverdi typisk anvendes på bygninger mens andre installasjoner, herunder maskinelt utstyr integrert i bygg eller fast anlegg, takseres til gjenanskaffelsesverdi redusert for slit og elde (teknisk verdi).

Kommunen kan fastsette bunnfradrag som trekkes fra i skattegrunnlaget for boliger. Arbeiderpartiet har foreslått dette bunnfradraget for boliger satt til 4 millioner.

Tilsvarende gjelder ikke for næringseiendom. Det er imidlertid vanlig at man ved sjablontaksering anvender en fast reduksjonsfaktor for å sikre at takseringen ikke blir for høy.

Les også: Ny dom om mva og tap på fordring

Les også: Nytt moms-direktiv

Eiendomsskatt – en skatt som fases inn over tid
Eiendomsskatteloven setter krav om innfasing av eiendomsskatt. Ved innføringen av eiendomsskatt første år vil skattesatsen ikke kunne overstige 2‰ av skattegrunnlaget. Satsen kan økes med 2‰ årlig inntil den når maksimal skattesats på 7‰.

Arbeiderpartiets forslag, slik det lyder i dag er begrenset til 2‰ for 2016 og 3‰ ra 2017. SV har foreslått å øke dette til 5‰ for 2016 og 7‰ allerede fra 2017.

Leietakers ansvar?
Eiendomsskatteloven fastslår ikke hvem som er ansvarlig for innbetaling av eiendomsskatt dersom det er ulik eier og bruker av et bygg. For skatteformål er det uten betydning om skatten betales av leietaker eller utleier, det er eiendommen som sådan som er skatteobjektet.

Det er imidlertid vanlig at slik skatt betales av utleier da innføring av skatt på utleiers ytelse normalt anses å være en del av utleiers virksomhetsrisiko.

Les også: Om å slåss mot vindmøller

Les også: Glemt å tinglyse?

I Meglerstandarden, som den klart ledende utleiestandarden er ansvaret for eiendomsskatt tillagt utleier. Bestemmelsen lyder:

«I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal Leietaker betale slike. Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell eiendomsskatt betales av Utleier.»

Ettersom eiendomsskatt ikke har vært en aktuell problemstilling i Oslo siden 1999 har imidlertid bestemmelsen vært stemoderlig behandlet og forhandlet bort i et stort antall leiekontrakter. Dersom eiendomsskatt innføres i Oslo er det nok svært mange leietakere som vil få seg en overraskelse.

Les også: Staten tapte igjen

Legalpant
Der det er avtalt at leietaker er ansvarlig for å svare skatten, bør utleier være oppmerksom på at kommunen har legalpant i eiendommen for inndrivelse av eiendomsskatten. Dette innebærer at dersom leietaker etter avtalen er ansvarlig for å betale eiendomsskatt, men misligholder sin forpliktelse til å betale, vil kommunen kunne tvangsrealisere eiendommen for dekning av sitt utestående.

Ettersom dette pantet er fastsatt i lov har kommunen ved legalpantet nødvendig tvangsgrunnlag for slik prosess, uten ytterligere domstolsbehandling. På bakgrunn av dette anses utleier å være primærinteressent for eiendomsskatten.

Les også: Er du på rett vei?

Les også: Verdiløse forkjøps- og løsningsretter?

Feil i skattegrunnlaget
Når et stort antall næringseiendommer skal takseres samtidig etter sjablonregler, er det klart at det vil oppstå feil og unøyaktigheter i anslagene. Dersom Arbeiderpartiet vinner frem i valget og det innføres eiendomsskatt vil dette fordre at gårdeierne har et svært bevisst forhold til virkelig verdi av eiendomsmassen.

Ettersom loven ikke differensierer mellom leietaker eller utleier som skattesubjekt er leietaker også gitt selvstendig klageadgang. Dette innebærer at leietaker, som er avtalt ansvarlig for eiendomsskatten, også har hjemmel til å påklage vedtak om utligning av eiendomsskatt.

Elin Sætre Løfsgaard er advokat/partner i Deloitte Advokatfirma AS. Ina Wikborg Todal er senioradvokat i Deloitte Advokatfirma AS

Les også: Ny tomtefestelov, hva nå?

Les også: - Velkommen til nye muligheter

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Annonsebilag