Nettavisen har tidligere omtalt hvordan Oslo kommune har satt av hundrevis av millioner til å kjøpe opp boliger som skal brukes som kommunale boliger i Oslo - som har blitt satt i sammenheng med det kraftige presset på boligprisene i byen.
Kommunen ønsker ikke å gå ut med informasjon om nøyaktig hvilke boliger de kjøper, og heller ikke i hvilken grad de kjøper boliger til over takst. Men kommunen sier de ikke deltar i de heftigste budrundene.
Kjøpes opp av samarbeidspartnere - videreselges med høy gevinst
Undersøkelser Nettavisen har gjennomført, viser derimot at kommunen kjøper leiligheter til langt over takst ved hjelp av mellommenn. Først kjøper en boligutvikler opp leiligheter til godt over takst, og kort tid etterpå videreselges disse til Oslo kommune. I mellomtiden blir leiligheten pusset opp i større eller mindre grad.
Oslo kommune velger å ikke selv kjøpe leiligheter med oppussingsbehov.
Under er eksempler på eiendomsoverdragelser Oslo kommune har hatt i boligbransjen i 2016:
- 6. juni ble en borettslagsleilighet på Stovner videresolgt til kommunen med en prisøkning på 400.000 kroner, etter at boligen i utgangspunktet ble solgt for 2 millioner kroner. I mellomtiden hadde badet blitt pusset opp. Borettslaget skal neste år gjennomføre fullstendig utskifting av alle bad og avløpsnett i hele borettslag, noe som betyr at det nye badet må rives.
- I juni ble en borettslagsleilighet på Frysja solgt til 450.000 kroner over prisantydning på 1,7 millioner. Etter én måned ble den videresolgt med en prisøkning på 400.000 kroner.
- I juni blir en leilighet i Bogstadveien solgt for 800.000 kroner over prisantydning. Én måned senere videreselges leiligheten til Oslo kommune med et nytt prishopp på 550.000 kroner. På én måned har leiligheten en prisstigning på 1,35 millioner kroner.
- I august selges en leilighet på Vestli som omtales som strøken, til 625.000 kroner over prisantydning på 2,2 millioner. To uker senere kjøper Oslo kommune leiligheten til 3,2 millioner.
- I desember selges en leilighet på Stovner til 350.000 kroner over prisantydning på 3,29 millioner. Åtte dager senere videreselges leiligheten til Oslo kommune til 4,4 millioner kroner. (Kjøper sier han har fått tilgang til leiligheten for oppussing tidligere enn formell overtakelse).
Alle leilighetene videreselges til kommunen direkte uten at det legges ut på det åpne markedet.
Pusser opp og foretrekker å selge til kommunen
Nettavisen har vært i kontakt med Carl Thomas Andersson som har kjøpt og videresolgt disse leilighetene til Oslo kommune. Han ønsker ikke å kommentere mye på enkeltsalg - men sier at det er hans jobb å kjøpe, pusse opp raskt og selge leiligheter.
Hans heleide aksjeselskap gikk i 2016 med et overskudd på over tre millioner kroner, av en omsetning på 7,7 millioner kroner.
Han forteller at han alltid forsøker å selge til Oslo kommune før han eventuelt legger ut på det åpne markedet. Hensikten er å spare kostnader til eiendomsmegler, visninger og lignende.
Han henviser ellers til Oslo kommune for spørsmål.
Kommunen: - Kommunisert hva vi er på jakt etter
Kommunikasjonsdirektør Kristin Øyen i Boligbygg Oslo sier at de har en profesjonell relasjon til Andersson og at han er «en av flere aktører i eiendomsbransjen vi har kjøpt leiligheter av de siste årene».
- At dere har en profesjonell relasjon, betyr det at dere benytter dere av flere utenforstående for å kjøpe opp leiligheter i den hensikt å videreselge til Oslo kommune?
- Det er ingen utenforstående som har en avtale om å fremskaffe leiligheter på våre vegne. Men vi har kommunisert godt ut i markedet hva vi er på jakt etter når det gjelder beliggenhet, type leilighet og tilstand, fordi vi har hatt i oppdrag å fremskaffe et stort antall leiligheter de siste årene for å dekke bydelenes behov for flere boliger, forteller Kristin Øyen.
- Prisstigningen gjenspeiler oppussing
- Siden leilighetene ikke er omsatt i det åpne markedet er det vanskelig å vite om dette er snakk om markedspris. Mønsteret i salgene ser ut til å være kjøp langt over takst, og i løpet av kort tid overføring til Oslo kommune med solid prisøkning.
- Prisstigningen i disse eksemplene gjenspeiler at leilighetene er betydelig pusset opp, med rehabilitering av blant annet bad, og derfor har hatt en verdiøkning fra forrige transaksjon. Det vesentlige er vår markedsvurdering av boligen i den stand den er når den blir tilbudt oss, og vår vurdering av egnethet og lønnsomhet for leiligheten som utleieobjekt, sier Øyen.
Ifølge Boligbygg er det ikke relevant hvor høyt over takst boligene i første omgang ble kjøpt for, da det var et stort press i boligmarkedet i Oslo i fjor.
Pusset opp bad som må rives
I det første eksempelet fra Stovner, er badet pusset opp før leiligheten ble videresolgt - selv om borettslaget har hatt et behov for full sentralisert oppussing av bad.
Hvem får kommunal bolig?
- Ordinære kommunale boliger tildeles etter Oslo kommunes forskrift av 07.05.2003 om tildeling av kommunal bolig i Oslo kommune. Målgruppen til forskriften er personer som ikke selv eller ved hjelp av andre former for offentlig boligbistand greier å skaffe seg egnet bolig.
- Antallet søkere til kommunal bolig har tradisjonelt vært høyere enn antallet ledige boliger. Når det er flere som fyller grunnkriteriene i forskriften enn det er ledige boliger foretas det en prioritering blant kvalifiserte søkere. Dette innebærer at det er de mest vanskeligstilte av de vanskeligstilte som tilbys kommunal bolig.
- Det heter i instruks til forskriften at: «Ved vurderingen av hvem som har det mest påtrengende boligbehov, vektlegges medisinske og/eller sosiale forhold.» Videre følger det av instruksen at høyest prioritet skal gis til flyktninger som skal førstegangsbosettes, søkere som ikke har egnet bolig ved utskrivelse fra institusjon/fengsel og hvor boligtildelingen anses å være et viktig ledd i rehabiliteringen og byfornyelseshusstander, der boligtildeling er nødvendig for gjennomføring av ønsket byfornyelse i kommunen.
- Den kommunale boligmassen benyttes i økende grad til å bosette flyktninger. Husstander med hovedproblematikk knyttet til spekteret rus og psykiatri står for en tilsvarende andel. Den største gruppen som får tildelt kommunal bolig er likevel en uensartet gruppe med «andre problemer» som har generell helseproblematikk, barnevernproblematikk, mishandling, sosial stigmatisering eller store økonomiske problemer.
Kilde: Oslo kommune
- Dette en leilighet som har gjennomgått oppussing av blant annet bad før vi overtok leiligheten. På ekstraordinær generalforsamling i 2017 stemmer det at det ble vedtatt en fullstendig rehabilitering av varmtvannsforsyningen, av alle vann- og kloakkrør, av samtlige bad og montere balansert ventilasjon i alle leiligheter. Det er selvfølgelig ikke ideelt at vi har kjøpt en leilighet med nyoppusset bad ett år før det blir vedtatt rehabilitering i borettslaget, men dette er et vedtak som har kommet etter at vi har kjøpt leiligheten. På tidspunktet vi vurderte leiligheten ble den sett på som et attraktivt objekt.
- Mener vi betaler riktig markedspris
Oslo kommune er i prosessen med å kjøpe opp et større antall boliger fordi etterspørselen etter kommunale boliger er større enn tilbudet.
I 2016 kjøpte kommunen 259 leiligheter for til sammen 869 millioner.
- Hvordan kan byens innbyggere være trygg på at skattepengene her brukes på best mulig måte?
- Våre medarbeidere, som gjennomfører svært mange kjøp, har god kunnskap om markedet, og gjør grundige vurderinger av boligenes markedsverdi før kjøp. I tillegg vektlegges at boligene skal være gode utleieobjekter når de leies til kommunale leietakere for gjengs leie.
- Vi mener vi betaler riktig markedspris. I 2016 var Frogner den bydelen der vi kjøpte flest boliger, totalt 103, de fleste små leiligheter på 1 og 2 rom. For disse har vi betalt en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 86.179 kroner. Tall fra Eiendomsverdi viser gjennomsnittlig kvadratmeterpris for alle 1-roms leiligheter solgt i Bydel Frogner var 100.056, og for 2-roms leiligheter 87.053, avslutter Øyen.