*Nettavisen* Økonomi.

Smiths venner og skjulte koblinger - slik smadret denne rønna prisrekorden

I januar kjøpte Sigma Eiendomsutvikling huset til grunnleggeren av Smiths venners barnebarn. Bak Sigma Eiendomsutvikling finner Nettavisen.Økonomi en rekke koblinger til Smiths venner. Foto: Magnus Ekeli Mullis

Den nedslitte eiendommen skal rives og Vegvesenet står klar til å kjøpe. Så punger Smiths venner-selskapet ut nesten 14 millioner kroner. - Bryter skatteloven, sier ekspert.

01.03.19 21:37

STAVANGER (Nettavisen.Økonomi): I Tananger, et tettsted i Sola kommune i Rogaland, ligger Bergjevegen 10. 67-åringen som nylig solgte boligen har eid huset siden 1978. Fasaden framstår tæret og morken. En person i nabolaget sier han ikke har sett folk komme eller gå fra huset på flere år. Snart skal boligen rives til fordel for et omfattende veiprosjekt.

11. januar i år kjøper Sigma Eiendomsutvikling Bergjevegen 10 for 13,9 millioner kroner. Boligen er egentlig en tomannsbolig, men er innredet til tre leiligheter. Meglere Nettavisen.Økonomi snakker med vurderer eiendommens verdi til mellom 4,5 og 4,7 millioner kroner.

13,9 millioner kroner er det soleklart dyreste en bolig er solgt for i Tananger noensinne. Nylig ble et annet hus i Tananger, boligen som lokale i området kaller 'Monsenhuset', solgt for et par millioner mindre etter å ligget ute for 14,5 millioner kroner. Sistnevnte bolig nærmer seg 300 år, har båtplass, stor hage og tomt på 2509 kvadratmeter. Bergjevegen 10 er derimot nedslitt, rivningsklar og har ifølge en nabo stått ubebodd i flere år.

- Når en kommer over 10 millioner kroner i Rogaland, må det være noe helt spesielt med boligen. Det kan være at eiendommen har et ettertraktet særpreg eller at det finnes visse muligheter ved tomten, sier Eiendomsmegler 1-megler Bård Birkeland, som understreker at han ikke kjenner boligen og uttaler seg på generelt grunnlag.

Hvilket potensiale så Sigma Eiendomsutvikling i Bergjevegen 10? Og hvorfor knuste de salgsrekorden i Tananger for å få huset?

Klikk på bildet for å forstørre.

Statens vegvesen kjøpte nabohusene langs riksvei 509 til mellom 4 og 5 millioner kroner. Bergjevegen 10 har derimot blitt solgt til Sigma Eiendomsutvikling for 13,9 millioner. Statens vegvesen har foreløpig avvist huseiers krav om å få boligen innløst til markedsverdi. Foto: Magnus Ekeli Mullis

Huset skal rives

Nettavisen.Økonomi kjører ut til Bergjevegen 10 for å se nærmere på det som per dags dato er Tanangers dyreste bolig. Veggene på huset og garasjen er soppbefengt. Grønsken har festet seg flere plasser. Det skal gå mange år uten utvendig vask og maling før et hus ser slik ut.

Og hvorfor skulle man vaske eller male et hus som uansett skal jevnes med jorden?

Statens vegvesen bekrefter til Nettavisen.Økonomi at huset og garasjen må rives i forbindelse med byggingen av et stort veikryss. Prosjektet rv. 509 Transportkorridor Vest har foreløpig latt vente på seg på grunn av manglende bevilgning, og Vegvesenet har derfor ikke startet ordinært grunnerverv.

Klikk på bildet for å forstørre.

Bergjevegen 10 ligger langs riksvei 509 i Tananger. Dersom alt går etter planen, skal flere veier samles mot et stort kryss like ved eiendommen. Planforslaget innebærer at Bergjevegen 10 og nabohusene må vekk. Foto: Magnus Ekeli Mullis

I 2016 kjøpte Vegvesenet de to andre eiendommene i Bergjevegen som også kommer til å bli revet i forbindelse med utbyggingen. Bergjevegen 14 ble solgt for 4,85 millioner kroner, mens Bergjevegen 2 ble solgt for 4,2 millioner.

Mannen som har eid Bergjevegen 10 siden 1978 og fram til 11. januar heter Sigurd Johan Bratlie. Sigurd Johan er eneste sønn av Sigurd Bratlie, som fra 1976 og fram til sin død i 1996 var leder for Brunstad Christian Church - bedre kjent som Smiths venner (se faktaboks).

Sigurd Johan Bratlie er i dag leder for Smiths venner-selskapet Stiftelsen Skjulte Skatters Forlag. Han er også barnebarnet til Smiths venner-stifter Johan Oscar Smith. Smiths venners åndelige leder Kåre Johan Smith, også barnebarnet til Johan O. Smith, er styremedlem i forlaget til Bratlie.

Sigma Eiendomsutvikling, selskapet som i januar kjøpte Bergjevegen 10 for 13,9 millioner kroner, har også tett tilknytning til Smiths venner. Daglig leder er Aksel Larsen, som er sønn av tidligere Smiths venner-topp Bernt Aksel Larsen. Sistnevnte var styremedlem i Smiths venner fram til 2012 og er fortsatt en av Kåre Johan Smiths nærmeste rådgivere.

Klikk på bildet for å forstørre.

Sigurd Johan Bratlie er barnebarnet til Johan Oscar Smith og fetteren til Kåre Johan Smith. Sistnevnte er styremedlemmet i forlaget Bratlie er styreleder og daglig leder for. Han har tidligere vært på eiersiden i morselskapet til Sigma Eiendomsutvikling - som kjøpte boligen til Bratlie for mer enn 9 millioner over markedspris. Foto: Montasje: Magnus E. Mullis (Scanpix/DKM Suomi/AktivKristendom/Stiftelsen Skjulte Skatters Forlag)

Follo Holding, som tidligere het Kraakstad Invest, eier Sigma Eiendomsutvikling. Kraakstad Invest var eid av Kåre Johan Smith og Bernt Aksel Larsen mellom 2009 og 2012. Eierskapet til selskapet i dag er er mer uklart, siden holdingselskapet er flyttet ut av landet. Selskapet har imidlertid fortsatt tette bånd til Smiths venner-toppene.

Det britiske Holdingselskapet Tritoria har tidligere Smiths venner-styremedlem Jan Lindstad som daglig leder, mens både Sigma Eiendomsutvikling og Follo Holding har Bernt Aksel Larsens sønn Aksel Larsen (25) som daglig leder.

Fakta

Smiths venner

Førsteamanuensis: - Brudd på skatteloven

Smiths venner virker å være på begge sider av bordet, og eiendommen er kjøpt for omtrent tre ganger så mye som markedsprisen.

Er det noe galt i det? Ja, sier førsteamanuensis og skatteekspert Eivind Furuseth ved Handelshøyskolen BI.

- Transaksjoner mellom personer eller selskaper med interessefellesskap skal skje på markedsmessige vilkår. Det betyr med andre ord at for skattemessige formål skal kjøper og selger bruke markedspris når de beregner skattemessige gevinster eller tap. Dersom partene har avtalt en pris som er over eller under markedspris, må partene benytte markedspris ved levering av skattemeldingen. Benytter man en annen pris i skatterapporteringen, bryter man skatteloven, sier Furuseth.

Klikk på bildet for å forstørre.

Førsteamanuensis og skatteekspert Eivind Furuseth ved Handelshøyskolen BI mener det er ting som tyder på at kjøpet er en skattefri gave fra kjøper til selger av Bergjevegen 10. Foto: Handelshøyskolen BI

Skatteekspert Furuseth mener kjøpet er mistenkelig ettersom eiendommen uansett skal rives og at boligen kun er verdt mellom 4 og 5 millioner kroner. Han sier at det selvfølgelig kan være andre forretningsmessige motiver som ligger bak, men at det er vanskelig å se hva det skulle være.

- Ut ifra informasjonen jeg har, virker 13,9 millioner kroner å være langt over markedsverdi. Det kan virke som at deler av kjøpesummen er en gave fra kjøper til selger. Selv om man tar hensyn til skattevirkningene av salget for Sigma Eiendomsutvikling, er ikke denne så stor at en pris på 13,9 millioner kroner kan forsvares, sier Furuseth.

Andre eksperter Nettavisen.Økonomi snakker med, som av ulike grunner ikke ønsker å uttale seg i artikkelen, spekulerer også i om Sigma Eiendomsutvikling øyner en skattegevinst. Dersom Statens vegvesen skulle kjøpe eller ekspropriere eiendommen til markedspris, ville Sigma Eiendomsutvikling kunne føre et tap på 9,4 millioner kroner. Dersom man selger en tomt med tap, kan en få 24 prosent fradrag på tapet.

Sigma Eiendomsutvikling avviser relasjon til Bratlie

I en epost til Sigma Eiendomsutvikling stiller Nettavisen.Økonomi spørsmål om hvorfor selskapet kjøpte boligen over markedsverdi når eiendommen uansett skulle rives, om overprisen er en skattefri gave til Sigurd Johan Bratlie og om det var andre grunner til at selskapet kjøpte eiendommen.

Klikk på bildet for å forstørre.

- Transaksjonen Nettavisen.Økonomi refererer til har ingenting med tidligere eier Bratlie å gjøre. Det er for øvrig ingen relasjon mellom Bratlie og vårt selskap, sier Aksel Larsen, daglig leder i Sigma Eiendomsutvikling. Foto: Privat

I en epost til Nettavisen.Økonomi skriver daglig leder Aksel Larsen i Sigma Eiendomsutvikling at Bergjevegen 10 har vært eid av konsernet (Tritoria Holding journ.anm) i mange år og at eiendommen har vært en del av en større omstrukturering i en eiendomsportefølje med flere hundre boenheter de siste årene.

- Den transaksjonen du refererer til har ingenting med tidligere eier Bratlie å gjøre. Det er for øvrig ingen relasjon mellom Bratlie og vårt selskap. Når det gjelder prissetting av dette aktuelle prosjektet så er eiendommen i vårt regnskap bokført til 7 millioner kroner. Dette er også transaksjonsverdien som er benyttet og baserer seg på hva vi mener er markedsverdi, skriver Larsen.

Sigma Eiendomsutvikling-lederen skriver videre at selskapet i forbindelse med omstruktureringen fylte ut feil verdi i skjøtet og at Statens kartverk ble varslet om feilen i januar.

Klikk på bildet for å forstørre.

Sigurd Johan Bratlie eide huset fra 1978 til 2019. Fra 2013 fikk ikke Bratlie lenger fritt bestemme over eiendommen, da ABChus Prosjekt tinglyste en urådighetserklæring. 11. januar 2019 ble eiendommen overdratt fra Sigurd Johan Bratlie og kona til Sigma Eiendomsutvikling for 13,9 millioner kroner. Foto: Magnus Ekeli Mullis

Kartverket ikke varslet

En telefon til Statens kartverk, som blant annet er statens fagmyndighet innen tinglysing og offentlig eiendomsinformasjon, viser at deler av påstandene fra Larsen ikke stemmer:

I 2013 ble det sendt et dokument til Kartverket om urådighet til fordel for ABChus Prosjekt, som også er eid av Smiths venner-tilknyttede Tritoria Holding. Når man tinglyser et forbud mot at en eiendom kan selges eller pantsettes, kaller man det en urådighet. Eiendommen ble imidlertid ikke solgt før mange år senere, og kan ikke anses som konsernets eiendel.

Kartverket hørte ikke mer om Bergjevegen 10 før Sigma Eiendomsutvikling sendte dem to skjøter på eiendommen i november 2018.

Dokumentene ble imidlertid returnert uten tinglysning til Sigma Eiendomsutvikling, da flere faktorer var til hinder for tinglysing. I et brev fra Kartverket til eiendomsselskapet som Nettavisen.Økonomi har fått innsyn i, skriver Kartverket at flere av dokumentene har mangler. Blant annet var det noe galt med underskriftene i dokumentene fra Sigma Eiendomsutvikling.

11. januar i år ble eiendommen overdratt til Sigma Eiendomsutvikling fra Sigurd Johan Bratlie og kona for 13,9 millioner kroner. Siden har Kartverket, i motsetning til hva daglig leder Aksel Larsen påstår, ikke hørt noe mer fra selskapet.

- Dette virker jo veldig merkelig! Ut fra de opplysningene jeg har fått fra Nettavisen.Økonomi virker det som at de forsøker å skjule noe. Én ting er å gjøre en feil og rette den opp etterpå, men noe annet er å være upresis om at man har rettet opp feilen når man ikke har gjort det, sier skatteekspert Eivind Furuseth.

Konfrontert med at Statens kartverk avviser kontakt med Sigma Eiendomsutvikling i forbindelse med transaksjonen, står Aksel Larsen fortsatt på at selskapet har vært i kontakt med Kartverket. Larsen legger til at påstandene om selskapets tilknytning til Brunstad Christian Church får stå for Nettavisen.Økonomis regning.

Nettavisen.Økonomi har uten hell forsøkt å få kontakt med tidligere eier Sigurd Johan Bratlie.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.