OSLO (Nettavisen): Advokat og partner Torkjell Solbø i advokatfirmaet Codex utelukker ikke gruppesøksmål mot eiendomsselskapet Fredensborg AS etter at en rekke beboere i leiegårder i Oslo kan ha gått glipp av muligheten til å bruke sin forkjøpsrett da Fredensborg ervervet bygården.
Les også: Oslo kommune gransker Ivar Tollefsens boligkjøp
- Her kan det bli snakk om store erstatningsbeløp, sier Solbø til Nettavisen.
De som eventuelt går til søksmål vil kunne kreve å få kjøpe sin bolig til 80 prosent av takst. Spørsmålet vil dessuten være hvilken takst som legges til grunn - på grunnlag av salgsverdi i dag eller den gang leiegården ble solgt.
600 boliger under radaren
En kartlegging Dagens Næringsliv har foretatt viser at Fredensborg AS siden 2006 har kjøpt et titall bygårder med 600 boliger i hovedstaden, kjøp som har gått under radaren på myndighetene. Loven om forkjøpsrett var utformet for at beboere i en leiegård skulle få mulighet til å overta ved salg, men det har vært en forutsetning at de får beskjed og at kommunen handler på vegne av beboerne.
Ifølge Dagens Næringsliv er det kun én leiegård i Oslo de siste 20 årene der beboerne har klart å få til et forkjøp fra Fredensborg. Den saken ble avgjort i skjønnsretten i Oslo i fjor. Mange andre kan ha gått glipp av en rimelig bolig og verdistigningen i årene etterpå.
Fredensborg: - Glemt å melde
Anders Tveter, juridisk rådgiver for Fredensborg AS og daglig leder og eier Ivar Tollefsen, avviste overfor Nettavisen før helgen at de har unngått loven, men innrømmer at de har glemt å melde transaksjoner til Oslo kommune.
- Vi og selger har ved noen tilfeller glemt å melde, forklarer Tveter i en e-post. Tveter påpekte samtidig at Fredensborg mener at de ikke har hatt noen fordel ved ikke å melde.
Men denne forglemmelsen kan bety at hundrevis av leieboere kan ha mistet muligheten til å kjøpe sitt eget hjem, ifølge Dagens Næringslivs kartlegging.
Kan gjelde opptil 13 år gamle saker
- Vi har allerede fått henvendelser, og de som mener seg utsatt for manglende tilbud om forkjøpsrett, må gjerne kontakte oss. Da kan kan vi finne ut om de oppfyller vilkårene eller ikke, sier Codex-advokat Torkjell Solbø til Nettavisen.
- Saken kan egne seg for gruppesøksmål, legger han til.
I utgangspunktet er det tre års foreldelse på slike saker, men det kan gis forlengelse med ett år i inntil ti år. Derfor kan det fortsatt være krav på erstatning i saker som er inntil 13 år gamle.
Kan ha krav på rettshjelp
Solbø sier dette er en sakstype der de involverte vil kunne ha krav på rettshjelp gjennom sin innboforsikring.
- På vanlig innboforsikring er det en rettshjelpsdekning på inntil 100.000 kroner. Det er derfor vi anbefaler alle å tegne en vanlig innboforsikring, også om man er leietaker, sier han.
Oppkjøpere har bedt om hjelp
Solbø har jobbet med eiendomssaker i flere år og forteller at advokatkontoret har fått flere henvendelser fra oppkjøpere som spør om juridiske råd til hvordan de kan unngå å gi et forkjøpstilbud til beboerne i en leiegård.
- Hva har dere svart da?
Da har vi orientert dem om lovverket og at de faktisk må gi tilbud om forkjøpsrett. Alternativet var å «tømme» eiendommen for beboere før den ble seksjonert, for derved å gå klar av leietakers kjøperett. I slike saker har vi bistått med utforming og utsendelse av slike tilbud. Det er veldig viktig å kunne dokumentere at man har gitt slikt tilbud for å unngå krav i ettertid, sier advokaten.
Solbø sier han også kjenner til konkrete eksempler der leieboere har påberopt seg forkjøpsretten og oppkjøper har trukket seg fra kontrakt idet lønnsomheten i prosjektet uteblir.
- I ett tilfelle var det en sentral leiegård i Drammensveien der en av leieboerne var advokat. Han fikk med seg de andre leieboerne og påberopte seg forkjøpsrett. Da trakk kjøper seg.
Forkjøpsrett forsvant med ny lov
Dagens eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 2018. Forkjøpsretten som var hjemlet i tidligere lov (paragraf 14) ble ikke videreført i ny lov.
- Lovendringen innebærer at vi ikke får flere nye slike tilfeller med kjøpsrett for leietaker ved seksjonering, sier Solbø.
Han sier begrunnelsen for å fjerne bestemmelsen var politisk og ikke juridisk:
- Lovutvalget delte seg i et mindretall og flertall. Flertallet begrunnet sitt syn med at kjøpsretten ga en tilfeldig fordel og var utdatert i forhold til dagens situasjon, og altså utslag av en anakronisme. Mindretallet bestående av utvalgsleder Chr. Fredrik Wyller ville opprettholde loven og viste til en opphevelse av kjøperetten vil bety en vesentlig svekkelse av vernet til egen bolig.
Oslo kommune ber om informasjon
Dagens Næringsliv skrev lørdag at eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo nå gransker Fredensborgs og Ivar Tollefsens kjøp av flere leiegårder.
Etaten har sendt brev til Fredensborg og bedt om informasjon knyttet til kjøp av 11 konkrete leiegårder de siste tolv årene.
Avisas gjennomgang viser at leiegårder i Christies gate, Sannergata, Dælenggata, Sven Bruns gate, Urtegata, Dronning Astrids gate, Gunnar Schelderups vei og Ammerudveien ikke ble meldt til kommunalt forkjøp da Fredensborg kjøpte.
Hissig leiekrangel på Lysaker
