Gå til sidens hovedinnhold

Dårlige og ulogiske løsninger på den innbilte krisen i boligmarkedet kan gjøre vondt verre

Er det en krise når folk leier midt i Oslo, i stedet for å kjøpe en villa en halvtime utenfor byen?

Nett på sak

Nesten hver dag står det tåredryppende artikler i norske aviser om hvor vanskelig det er å komme inn i boligmarkedet.

Toppen av ulykke er at en sykepleier nå angivelig bare har råd til å kjøpe 2,5 prosent av boligene i Oslo.

Og den ene politikeren etter den andre står frem med velmente, men dumme, forslag som bare vil gjøre boligdrømmen enda mindre oppnåelig.

I virkeligheten er krisen i boligmarkedet innbilt og mange av problemene selvforskyldte.

For det første er det ikke snakk om ett boligmarked, men mange. Og prisene de fleste steder av landet er lave.

Et raskt søk på Finn viser at du kan kjøpe en 130 kvadratmeter stor enebolig i Vadsø for 2,0 millioner kroner, en 170 kvadratmeter stor enebolig på Evje nord for Kristiansand for 3,5 millioner kroner og en enebolig på over 100 kvadratmeter i Åsane i Bergen for 4,4 millioner kroner.

Dessuten kjøpe stadig flere seg egen leilighet, og bokostnadene er drevet nedover av en rekordlav rente.

Hvis det er en krise i boligmarkedet, så er det kun i Oslo. Og årsaken til at prisene stiger er at det er få boliger og høy kjøpekraft hos dem som vil bo midt i byen.

I den grad vi skal snakke om nød, så er det fornem nød eller dårlige økonomiske valg - eventuelt et ønske om heller å bo trangt og sentralt, enn romslig litt utenfor sentrum.

  • Nå koster en 28 kvadratmeter stor leilighet på Sagene sentralt i Oslo 3,3 millioner kroner.
  • For omtrent samme pris kan du kjøpe en enebolig på 126 kvadratmeter 40 kilometer unna i Enebakk.

Her er det et fritt valg politikerne ikke bør legge seg opp i. Det er mange som heller vil bo trangt på Sagene enn romslig i Enebakk, og som tar konsekvensen av den preferansen. Og det er ingen krise.

Den angivelige boligkrisen består i at unge i etableringsfasen ikke har råd til å kjøpe seg en bolig rett etter at de har begynt å jobbe i landets mest attraktive boligområde. Men når i historien har det egentlig vært mulig?

Det neste krisetegnet er at folk må leie fordi de ikke får lån til å kjøpe egen bolig.

Det er et reelt problem for mange, og det ulykkelige er at problemet er konstruert og selvpåført.

Et raskt søk hos Utleiemegleren vise at en to roms leilighet på Sagene koster deg rundt 13.000 kroner i måneden - eller 156.000 kroner i året. Og det er en utgift som må betales av din nettolønn etter skatt, og som gjør at veien til egen bolig blir stadig lengre på grunn av verdistigningen du ikke får del i.

Hva er alternativet? På Finansportalen kan man med få tastetrykk finne ut at 13.000 kroner i måneden er nok til å forrente et lån på 3,0 millioner kroner med fem års fastrente! Og siden man får rentefradrag på gjeldsrentene, så får man igjen 15.000 kroner på skatten.

Den angivelige boligkrisen består i at folk leier dyrt fremfor å låne penger til å eie egen bolig litt utenfor sentrum.

Men det er ikke alle som kan få lån, er innvendingen.

Og da er vi til det selvforskyldte, eller rettere - det politisk påførte - nemlig den håpløse utlånsforskriften som forbyr banken å låne deg mer enn fem ganger brutto inntekt, inntil 85 prosent av boligens verdi.

Det er bred politisk enighet om denne forskriften, selv om den er helt urimelig og daglig skaper nye tapere i boligmarkedet og har bidratt til økt økonomisk ulikhet de siste årene.

La oss se på et eksempel:

Når rentene faller, blir det mer lønnsomt å eie aksjer og eiendom. Blant annet derfor har Oslo børs steget og skapt nye millionformuer, mens alle med egen bolig har sett formuen øke.

Taperne er de som verken har aksjer eller eiendom - enten fordi de ikke har egenkapital, eller har valgt å spare i banken.

Lave renter gjør det også billigere å eie bolig.

Ifølge Finansportalen er de beste effektive rentene nå på rundt 1,4 prosent - eller drøyt 1,0 prosent etter skatt. Siste år har prisstigningen vært 2,9 prosent. Du får i praksis betalt for å låne penger (negativ realrente etter skatt).

Problemet er altså ikke at boligkjøperne ikke har råd til å betale lån og renter, men at de ikke får låne pengene fordi politikerne tvinger bankene til å være urimelig forsiktige.

Dagsavisen har i dag et intervju med en person med fast jobb og egenkapital, som har leid bolig i fem år, og som på grunn av inntekten bare kan låne to millioner kroner - noe som tyder på at hun har rundt 400.000 kroner i årslønn (på grunn av at bankene ikke får lov til å låne henne mer enn fem ganger inntekten).

Bankene blir også pålagt å foreta en stresstest for å sjekke om låntakeren tåler en renteoppgang på fem prosentpoeng - eller en renteoppgang på nærmere 400 prosent fra dagens nivå. Og det er det ingen som tror på, selv om alt i prinsippet er mulig.

Men det er også mulig med negative renter.

I frykt for et rentejordskjelv ingen tror på, får altså ikke Dagsavisens intervjuobjekt låne mer enn at hun med 400.000 i årslønn kun ville hatt månedlig renteutgifter på 1.700 kroner etter skatt - eller 2.800 kroner, hvis hun er forsiktig og binder rentene de neste fem årene.

Det reelle problemet i boligmarkedet er egentlig nokså enkelt: Statlig regulering hindrer bankene i å ta normal risiko og gi lån til folk med fast jobb som vil etablere seg i boligmarkedet. Skattefradrag på renter gjør det mer lønnsomt å eie enn å leie bolig. Dette er en felle som rammer dem som ikke har foreldre med god råd til å stille opp.

Når politikerne ikke forstår problemet, så kommer de med løsninger som enten ikke vil virke eller som i verste fall gjør problemet verre.

Boligprisene i Oslo stiger fordi regionen har landets største verdiskapning og mange arbeidstakere med høy inntekt, som både har vilje og kjøpekraft til å låne penger rekordbillig. Kombinert med politisk tafatthet i å få økt boligbyggingen betyr det for få boliger der folk vil bo og pris-spiralen er i gang. Hvis det er 100 boligkjøpere, så blir prisutviklingen helt annerledes hvis det er 80 eller 120 boliger til salgs.

(Så hører det med til bildet at boutgiftene ikke har økt nevneverdig fordi rentenedgangen har mer enn kompensert for prisoppgangen. Og at stadig flere kjøper egen bolig, selv om inntrykket fra mediene er at stadig flere står utenfor). Siden 2015 er det 85.000 flere husholdninger som eier egen bolig, mens det har blitt 59.000 flere husholdninger som leier. Andelen leietakere har stått omtrent stille.

Det store spørsmålet er om politikerne skal gjøre noe, og hva de eventuelt skal gjøre. De fleste partiene er enige om at folk bør eie sin egen bolig. Det betyr i så fall at forslag om en tredje boligsektor eller at kommunen skal kjøpe opp flere leiligheter ikke løser noe som helst fordi det verken øker tilbudet av boliger eller påvirker ubalansen mellom tilbud og etterspørsel.

Taperne blir de som verken får låne penger i banken eller får milde gaver fra kommunen.

Andre tiltak som er foreslått er startlån i Husbanken eller ulike former for leie-til-eie, altså at man gradvis kjøper seg opp i egen leilighet. Begge deler vil øke kjøpekraften til dem som ikke kommer inn i boligmarkedet i dag. Men hvis ikke tilbudet av nye boliger øker, vil det bare gi enda sterkere prisvekst.

(Det er for øvrig litt ulogisk at staten skal ta risiko gjennom Husbanken for lån bankene nektes å gi - samtidig som låntakeren får like mye gjeld om pengene lånes i DNB, Nordea eller i Husbanken).

Så hva blir konklusjonen av alt dette?

Verken høyresiden eller venstresiden ønsker å utløse et boligprisfall som ruinerer de snaut 1,9 millioner husholdningene (eller velgerne) som eier egen bolig, og som har mesteparten av formuen sin i boligen.

Så lenge Oslo har større verdiskaping enn noe annet sted i Norge, vil høyt utdannet arbeidskraft flokke til regionen. Og det er ikke noen snarlig løsning på ubalansen så lenge politikerne ikke får regulert nye boliger, mens nybyggkostnadene også presser prisene på nye boliger opp.

Det mest positive er at markedet ser ut til å virke, og at pandemiens bruk av hjemmekontor har fått folk til å flytte på seg fra Oslo til nabokommunene.

Det er bedre at folk får låne penger til å kjøpe en enebolig i Enebakk, fremfor å leie en trang leilighet på Sagene.

PS! Hva mener du politikerne bør gjøre med boligmarkedet? Holde fingrene unna eller gjøre det enklere å eie egen bolig? Skriv et debattinnlegg!