Hvis du er bekymret for høye boligpriser, så får du ingen hjelp av løsningene som til nå er lansert i valgkampen.

Økt boligskatt gir ikke flere boliger, heller ikke en såkalt tredje boligsektor. Og det blir ikke mindre gjeld om boligkjøperne får låne penger i Husbanken som de vanlige bankene nektes å låne dem.

For å si sannheten: Politikerne aner ikke hva de skal gjøre med boligprisene. Det er politisk selvmord å fjerne rentefradraget på boliglån og et kraftig prisfall på boliger vil ramme mange knallhardt.

Noen enkle sammenhenger forklarer hvorfor politikerne er avmektige:

• Går rentene opp, faller boligprisene, men det blir like dyrt å eie bolig fordi lånene blir dyrere å betjene.
• Fjernes rentefradraget går trolig boligprisene ned, men det vil ramme hundretusener av boligeiere.
• Økt boligskatt vil dempe prisveksten, men vil også ramme hundretusener av boligeiere.

Poenget er ganske enkelt: Når 80 prosent eier egen bolig, blir det langt flere tapere enn vinnere hvis boligprisene eksempelvis faller 20-30 prosent.

Situasjonen er mest prekær i Oslo fordi byrådet ikke har evnet å regulere nok tomter til nye boligprosjekter, og innført regler som hindrer utbyggerne å bygge nok av de leilighetene etterspør.

Den kommunale tvangstrøyen innebærer at utbyggerne tvinges til å bygge for mange leiligheter på over 80 kvadratmeter, og for få på under 40 kvadratmeter til enslige og nyetablerte. Det er faktisk ganske arrogant at politikerne tror de vet bedre hva slags boliger folk skal ha enn folkene som skal bo i dem.

I Oslo er prisene i snitt rundt 86.000 kroner per kvadratmeter, ifølge Krogsveens prisstatistikk.

Mens Oslo ikke har evnet å få opp boligbyggingen, har en by som Kristiansand vært forutseende og regulert tomter i god tid.

De siste 15 årene har prisutviklingen vært helt ulik, og i dag er boligprisene i Kristiansand halvparten så høye som Oslo.

Det går altså an.

Byrådslederen er lei av å bli kritisert for å somle med å godkjenne nye tomter og prosjekter, og forsøker å rette skytset mot utbyggerne: - De er overhodet ikke interessert i å bygge så mye at prisene synker, sier han i et intervju med Aftenposten.

Byrådslederen tror altså at alle utbyggerne holder igjen og bygger færre boliger slik at prisene blir høye.

Det er helt ulogisk og i strid med hvordan markeder fungerer.

Så lenge det finnes byggmestre og entreprenører i resten av landet, ville de strømmet til Oslo og konkurrert prisene nedover i jakten på risikofri fortjeneste.

Hver utbygger ønsker selvsagt å selge boligene så dyrt som mulig (det er jobben deres), men Raymond Johansen overser at markedets frie konkurranse forpurrer den planen.

Førsteamanuensis Sølve Bærug ved NMBU gir Raymond Johansen rett i at utbyggerne ønsker høye priser (selvsagt), men presiserer at de er mest interessert i fortjenesten - altså forskjellen på hva det koster å bygge, og hva de kan få for boligene. Det er viktig fordi både tomtekostnadene og byggekostnadene har økt.

- Risikoen i Oslo er stor, til tross for rekordhøye boligpriser. Faktisk er de høye prisene en risiko i seg selv, sier han til Aftenposten, og legger til at utbyggere som kjøper en ekstremt dyr tomt risikerer at prisene faller før salget er gjennomført.

Utbyggerne får ned risikoen ved å selge 50-60 prosent av prosjektene før de begynner å bygge. Det er fornuftig, og normalt et krav fra banken. Den største risikoen for utbyggerne er å ende opp med hundrevis av usolgte leiligheter. Da er veien til skifteretten kort.

Det er naivt å tro at utbyggerne vil bygge massivt med nye boliger på spekulasjon, eller at de vil selge leiligheter til selvkost.

Det ville vært uansvarlig.

Politikerne bør regulere markedet slik at konkurransen fungerer, men først og fremst gjøre sin egen jobb - nemlig å regulere nok boligtomter, og lytte til markedets ønsker om flere mindre boliger.

Det hjelper ikke å tvinge utbyggerne til å bygge nye boliger til 6,9 millioner kroner (80 kvadratmeter), når kjøperne står i kø for å betale halvparten for en 40 kvadratmeters leilighet.

Og det er nytteløst å forsøke å presse utbyggerne til å satse hundrevis av millioner kroner på å bygge boliger markedet ikke vil ha.

Utbyggerne gjør jobben sin, mens byrådet har sviktet.

PS! Hva mener du? Er det boligbyggerne eller byrådet som har ansvaret for høye boligpriser i Oslo? Skriv et debattinnlegg!