Gå til sidens hovedinnhold

Har du kjøpt en bolig som ikke er bygget ennå?

Da bør du være klar over disse forholdene.

Debattinnlegget gir uttrykk for skribentens meninger.

Kjøper du eiendom under oppføring eller på prosjektstadiet, så bør du være klar over forholdene under.

La oss ta eksemplet med Karoline som har kjøpt bolig under oppføring på drømmetomten.

Garanti

Etter bustadoppføringsloven § 12 så plikter entreprenøren å stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Etter overtakelse skal garantien være fem prosent av vederlaget i fem år.

Garantien skal stilles som en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak. Frem til entreprenøren har dokumentert at det foreligger garanti, så har Karoline rett til å holde tilbake vederlaget.

Entreprenøren har oversendt dokumentasjon på garantistillelse på 275.000 kroner, så Karoline betaler den avtalte kjøpesummen på 5.500.000 kroner.

Reklamering

Karoline er veldig fornøyd med huset sitt og nyter hver dag i dette. Etter omtrent 1,5 år oppdager hun sprekkdannelser rundt vinduer flere steder. Hun reklamerer til entreprenøren og de kommer på befaring.

Les også: Hvorfor skal folk måtte puste og pese seg opp bakker for å komme seg på jobb?

Ifølge entreprenøren er dette bare bagateller som «de fikser lett». Karoline hører ikke noe på en stund og purrer opp.

Entreprenøren sender da to personer for å utbedre. De utbedrer på to steder, men ikke alle. Karoline purrer igjen og de kommer på nytt og utbedrer ytterligere ett sted. Etter nok en purring utbedrer de omsider det siste stedet også.

Karoline oppfatter nå at alt er i orden, men etter et halvt år ser hun sprekkene igjen. Hun tar kontakt med entreprenør som kommer på ny befaring og lover å utbedre på nytt. Tre måneder senere har det ikke skjedd noe, og Karoline får beskjed om at entreprenøren er gått konkurs.

Hun tar kontakt med en takstmann som etter å ha sett på skadene konstaterer at det er gjort en konstruksjonsfeil da huset ble bygget, som forårsaker skadene. Utbedringskostnadene er anslått til 350.000 kroner. Karoline tar derfor kontakt med forsikringsselskapet som har stilt garanti, for å rette kravet mot sikkerhetsstillelsen.

Erstatningen

Forsikringsagenten opplyser at forsikringsselskapet, fem måneder før konkursen hos entreprenøren, selv gikk konkurs. Entreprenøren hadde fått beskjed om dette samt at de anskaffet ny sikkerhetsstillelse.

Karoline står derfor uten sikkerhetsstillelse på 275.000 kroner, hvilket hun trodde at hun hadde.

Her kan du lese flere innlegg fra Thomas Reinholdt

Karoline tar kontakt med advokat som går igjennom saken og opplyser om lagmannsrettsdommen LB-2015-154776.

I denne dommen anser lagmannsretten det «ikke tvilsomt at x opptrådte uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1 første ledd ved at han som styreleder og daglig leder ikke sørget for at det ble stilt beløpsmessig begrenset helgaranti for x Byggs forpliktelser - noe selskapet var forpliktet til etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12.»

For å nå frem med et krav om erstatning, så er det tre vilkår som alle må være oppfylt. Det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingede handling og tapet.

I ovennevnte sak fant lagmannsretten at alle disse vilkårene var oppfylt, og personen som var styreleder og daglig leder ble dømt til å betale erstatning til forbrukerne på 366 148 kroner.

Lagmannsretten uttalte at manglende garanti oppfyller kravet til ansvarsgrunnlag for erstatning.

På vegne av Karoline retter advokaten etter krav om personlig ansvar for daglig leder og styreleder hos entreprenøren på konkurstidspunktet.

Etter å ha konferert med sin advokat aksepteres kravet og Karoline får dekket 275 000 kroner av utbedringskostnadene.

Styreansvar

Den senere tiden er det blitt mer og mer vanlig å rette erstatningskrav mot styret.

Sitter man i et styre i en entreprenørbedrift bør man påse at daglig leder dokumenterer ovenfor styret at garanti er stilt for alle prosjekter på månedlig basis.

Kan ikke styret dokumentere at de har overholdt sitt tilsynsansvar med daglig leder etter aksjeloven § 6-13, så kan det fort lede til erstatningsansvar etter aksjeloven § 17-1.

Sitter du i et styre anbefales det å sette som en forutsetning at det skal tegnes styreforsikring eventuelt tegne slik forsikring selv.

Fremgangsmåte for å rette krav

Har du kommet i en situasjon hvor det er en mangel på boligen, entreprenøren har gått konkurs og det mangler garanti, så kan du rette personlig krav mot styret.

Les mer fra Norsk debatt her

Du må da utforme et brev hvor du dokumenterer manglene og fremmer krav mot styret. I første omgang er det ikke uvanlig at styret bestrider et slikt ansvar. Etter at styret har bestridt dette kan du søke om rettshjelpsdekning på din innboforsikring.

Hos en del forsikringsselskaper vil slike tvister være omfattet av vilkårene. Er tvisten dekket av forsikringen vil egenandelen for advokatkostnadene typisk være kroner 4 000 + 20 prosent av salæret til advokat.

Det tas forbehold om at eksemplet i denne artikkelen er forenklet samt at man bør søke juridisk bistand for en konkret vurdering av egen sak.

Kilde: blogg Reinholdt Advokatfirma AS

Kommentarer til denne saken