I markedet finnes det eksempler på at leiligheter med ni måneders utleieplikt per år prises likt med tilsvarende leiligheter uten utleieplikt i samme prosjekt. Etter min mening er dette feil prising, og det er sannsynlig at man vil se et prisfall.

For deg som har kjøpt kan det imidlertid være muligheter for å unngå tap.

Klikk her for å abonnere på nyhetsbrev fra Norsk debatt

Nærmere forklaring av modellen

På stadig flere fjelldestinasjoner godtar kommunen at utbyggere bygger ut næringsarealer med leiligheter for salg til privatpersoner. Fra kommunen sin side oppstilles det vilkår om at en viss andel av prosjektet skal ha leiligheter med utleieplikt i ni måneder per år. Egenbruken er derfor begrenset til tre måneder i året. Typisk fordelt mellom halvparten om sommeren og halvparten om vinteren.

Etter å ha lest igjennom en del utleiekontrakten på denne type leiligheter, så er det to modeller som synes å være vanligst; enten at utbygger eller nærstående selskap til utbygger står for utleien, eller at man setter bort utleien til en annen tredjepart – typisk en betydelig lokal utleieaktør.

Den som besitter utleieretten, videre kalt utleier, står normalt for all administrasjon av utleien. Egenbruk må avtales god tid på forhånd, og det er normalt et krav om at også eier betaler for utvask etter egenbruk.

Hvor mye kjøperne av leilighetene sitter igjen med av utleieinntektene varierer fra 35 prosent til 80 prosent av netto leieinntekter. Vedlikehold må ofte dekkes av eier, og det er kontraktsfestet at man må tåle slitasje som følge av utleievirksomheten. Skader dekkes av utleieselskapet eller den som leier. Det budsjetteres ofte med utleieinntekter til eier i størrelsesorden 50.000- 180.000 kroner per år.

Leilighetene med utleieplikt markedsføres med fokus på at man kan utleiefinansiere drømmen om fritidsleilighet på fjellet. Det oppstilles også gjerne budsjetteksempler med gode inntekter.

Men er dette egentlig hele sannheten?

Les også: Husk at langsiktig sparing krever langsiktige rammebetingelser, Støre

En «skjult» gratis opsjon til utbygger

Ved kjøp av en leilighet uten utleieplikt, så besitter man en rett - ikke plikt, til å leie ut leiligheten etter eget ønske og behov.

En leilighet med utleieplikt i ni måneder per år gir vesentlig mindre fleksibilitet enn å være i besittelse av fulle eierrettigheter.

Det å pålegge en leilighet en evigvarende utleieplikt i ni måneder per år, er etter mitt skjønn en ulempe som man bør få betalt for i form av en lavere pris enn en tilsvarende leilighet uten utleieplikt.

Man kan sammenlikne modellen med å utstede en kjøpsopsjon på ni måneder av utleieretten man har som eier av en leilighet. Utbygger/selger beholder altså en rett, men ikke plikt til å leie ut leiligheten i ni måneder per år. I henhold til opsjonsteori så bør man få betalt for denne muligheten.

Noen vil selvfølgelig hevde at man får betalt i form av utleieinntekter, men dette er ikke betaling for ulempen, utleieplikten, som påligger leiligheten. Leieinntektene er noe man kan og vil få uansett hvis man leier ut.

For at det skal være grunnlag for å hevde at man får betalt for utleieplikten, så må det isolert sett være en «merinntekt» eller andre fordeler utover det man kan forvente i markedet. For eksempel i form av en garantert leieinntekt.

Les også: Har du kjøpt en bolig som ikke er bygget ennå?

Hvor mye bør man få betalt for utleieplikten?

Verdien av utleierettigheten vil øke med utleieinntektene og andelen av utleieinntekten som tilfaller utleier. Det kan derfor være problematisk og i strid med god meglerskikk å markedsføre leiligheter med utleieplikt utelukkende basert på potensielle leieinntekter, og ikke synliggjøre potensielle kostnader av ulempene man påtar seg. Mer akademisk sagt - verdien av realopsjonen kjøperen av leiligheten i realiteten har utstedt til utleier.

For å estimere verdien av denne opsjonen, må man i hvert enkelt prosjekt foreta en konkret verdsettelse basert på de kontraktspesifikke forhold av realopsjonen som man som kjøper utsteder til utleier.

I enkelte prosjekter kan det også stilles spørsmål ved om vilkårene i utleiekontrakten er vesentlig dårligere enn markedsvilkår, noe som i så fall gir ytterligere grunnlag for en lavere kjøpspris enn en leilighet uten utleieplikt (man gir bort en opsjon til å leie ut leiligheten under det som er dagens utleiepris).

Et videre poeng er at selv med en relativ lav verdi på den årlige ulempen leiligheten pålegges, så kan dette utgjøre store verdier når man nåverdiberegner denne muligheten til «evig» tid.

Prising av en realopsjon vil typisk ha flere elementer som må fastsettes konkret for hvert enkelt prosjekt. Under har jeg laget et forenklet eksempel for å illustrere hvilken verdi en slik opsjon kan ha.

Eksempel:

Hvis det tas utgangspunkt i en leilighet med verdi tre millioner kroner før justering for opsjonsverdien.

Antar man så en realverdi på utleieplikten i størrelsesorden 5000 – 30.000 kroner per år, vil den evigvarende kontantstrømmen kunne verdsettes slik med en antatt realrente på to prosent:

Realverdi utleieplikt Nåverdi Prisreduksjon i prosent

5000

250.000

8,33 %

15.000

750.000

25 %

30.000

1.500.000

50 %


Nåverdien gjenspeiler den summen, gitt forutsetningene over, som en leilighet med utleieplikt bør prises lavere enn en tilsvarende leilighet uten utleieplikt.

Kan ha rett på prisavslag

Kontraktsmodellen som brukes her er en ganske kompleks modell som også er forholdsvis ny i forhold til hvordan man tradisjonelt har solgt eiendommer. Like fullt mener jeg at det er riktig å prise leiligheter med utleieplikt lavere enn tilsvarende uten slik plikt, med mindre det finnes andre kompenserende elementer i avtalen.

Det blir spennende å følge med på hvordan annenhåndsmarkedet vil prise slik leiligheter i tiden fremover.

Les mer fra Norsk debatt her

Har du kjøpt leilighet i et slikt prosjekt, så bør du involvere advokat for å få gjort en konkret vurdering av hvilke kontraktsspesifikke forhold som hefter leiligheten. For privatpersoner har man ofte rettshjelpsdekning via innboforsikringen, noe som kan dekke omkring 80 prosent av advokatkostnadene.

Det understrekes at synspunktene som fremkommer i denne artikkelen er generelle, av informativ art, og ikke ment som spesifikke juridiske råd. Det anbefales alltid å ta kontakt med advokat for å få en konkret vurdering av egen sak.

Artikkelen er hentet fra bloggen til Reinholdt Advokatfirma AS.