Debattinnlegget gir uttrykk for skribentens meninger.
Jeg eier en liten kårbolig (nå fritidsbolig) på vegen utover til Kvaløyvågen i Tromsø kommune, og hadde behov for en redskapsbod ved boligen. Boligen har kun en grunnflate på 26 m2, og har derav liten plass innvendig.
Jeg bestilte en liten redskapsbod på 7,5 m2 til den nette sum av 21.000 kroner, fritt levert til egen eiendom, pent flatpakket.
I samme tid igangsatte jeg søknadsprosedyren med å få den lovlig oppført i henhold til plan- og bygningsloven. Her begynner «morroa».
Første krav er å sende nabovarsel. Varslet skal ligge ved, som en del av søknaden til kommunen. Naboenes bygg ligger 100 meter og 500 meter fra min eiendom.
Klikk her for å abonnere på nyhetsbrev fra Norsk debatt
Med litt veiledning fra internett (Direktoratet for byggkvalitet) fant jeg følgende krav til dokumentasjon:
- Bestille naboliste fra kommunen
- Beskrive tiltaket tydelig
- Målsatt situasjonsplan
- Snitt og fasadetegninger
- Opplysninger om behovet for dispensasjoner
- Søknader om dispensasjoner skal vedlegges
- Beskrive hvilke bestemmelser det søkes dispensasjon fra, og begrunnelse i eget skjema.
- Adresse til søker for tilbakemelding.
Når dette er gjort klart, sendes varslet rekommandert til naboene. Det er også mulig å levere varslet direkte til naboene, og få underskrift på at de har mottatt varslet. Det siste er gratis, dersom du benytter direktoratets nabovarselskjema. Det første koster 350,- kroner eller 690,- kroner dersom du sender det som e-nabovarsel.
Situasjonsplan med kart over eiendommen kunne jeg bestille på kommunens nettside for 330,- kroner og naboliste kunne jeg få for 290,- kroner.
Da jeg kjenner naboenes adresser, og er en kløpper på kommunens kartportal, utførte jeg dette kostnadsfritt. Uten egenkompetanse ville nok den første tusenlappen fare.
Les også: Sykehusenes hovedproblem er ikke pandemien, men for lav intensivkapasitet over mange år
Dispensasjonssøknadene skal følge nabovarslene, slik at disse er de første som må utarbeides. Etter 10-15 timers pludring med tegninger, kart, beskrivelser og begrunnelser, leverte jeg varslet til mine naboer. En byggesakskonsulent ville nok kreve minimum 5000 kroner for dette arbeidet.
Naboene skrev under på varslet, og meddelte at boden var uproblematisk for dem, men var undrende til om alt dette var nødvendig. Jeg svarte at dette var kravene i plan- og bygningsloven for oppføring av en bod på uregulert eiendom i distriktet.
Det neste skritt i byråkratiets uransakelige veger til godkjenning av bod, var utarbeidelse av selve søknaden til kommunen.
Det er en bod på 7,5 m2, så det er vel ikke søknadspliktig, tenkte jeg. Det viste seg å stemme, men det gjelder kun for regulerte eiendommer i byområdet. Der kan det settes opp bod, garasje og uthus på inntil 50 m2 uten byggesøknad (med noen forbehold). Men i distriktet, i områder uten reguleringsplan, må en søke om dispensasjoner når eiendommen er avsatt til LNFR formål (landbruks-, natur-, frilufts formål samt og reindrift i kommuneplanen. I tillegg må søknaden sendes på høring til diverse offentlige organer.
Min bolig ligger LNFR- område, lik de fleste boligene i distriktet med spredt bebyggelse. Boligen ligger 10 m på oversiden av fylkesvegen og 35 m fra fjæra (strandsonen). På naboeiendommene har det tidligere vært dyrkamark, men arealene er i dag ikke i drift. På oversiden av eiendommen, 70 m fra fjæra, starter fjellskrenten med tett bjørkeskog. Det tusler også noen rein over eiendommen i ny og ne.
Her var det tydelig, etter plan- og bygningsloven, at en trengte dispensasjonssøknader for å få boden lovlig oppsatt.
Etter litt leting i lovverket og tilhørende veiledere, fant jeg følgende krav til dispensasjoner ved oppføring av bod på min tomt på to dekar i distriktet:
- Dispensasjon fra bygging i strandsonens 100 m belte
- Dispensasjon fra fylkesvegens byggegrense på 50 m
- Dispensasjon fra kommuneplanens krav om reguleringsplan
- I tillegg må søknaden om oppføring av bod på høring til:
- fylkeskommunen: vurdering av norske kulturminner
- Sametinget: vurdering av samiske kulturminner
- Kommunens fagkontor: Landbruk-, klima- og miljøenheten for vurdering av landbruks-, miljø- og naturverdier på eiendommen
Dersom bygget skal plasseres nærmere enn én meter fra nabogrensen, må naboen gi en avstandserklæring på eget skjema. Boden må heller ikke stå inntil husveggen, men plasseres fritt, minst åtte meter fra boligen.
Jeg utarbeidet egen dispensasjonssøknad med begrunnelse, kart og tegninger for bygging i strandsonens 100 meters grense (altså i hagen min), og en egen søknad om bygging innenfor fylkesvegens byggegrense på 50 meter. (Disse grensene ligger for så vidt oppe i skogen og fjellsida, men det er sikkert ikke av formell betydning.)
For å spare tid ble disse dispensasjonene sendt til respektive etater, slik at disse kunne gi en tidlig uttalelse til kommunen. Søknadene med vedlegg ble samtidig sendt til kommunen for behandling. Egen byggesøknad var ikke nødvendig for en bod på 7,5 m2, dersom dispensasjonene ble innvilget.
Det kom raskt svar fra Statsforvalteren om at dispensasjon fra strandsoneloven skulle vurderes av kommunen, før de uttalte seg. De nevnte ellers at tiltaket burde være kurant.
Fylkeskommunen (vegeier) skrev tilbake at de har vedtatt, og meddelt tidligere til kommunene, at 50 meters byggegrense bare skal gjelde nye fylkesveger. Ved eksisterende fylkesveger skal nåværende byggegrense være gjeldende. Dispensasjon fra byggegrensen var i dette tilfellet ikke nødvendig.
Les også: Det er ikke valgfritt om du vil bruke bilbelte, men i dag er det valgfritt å risikere å smitte andre
11 uker etter at søknaden ble sendt inn, fikk jeg svar fra kommunen om at dispensasjonene var innvilget. Det var ingen fysiske forhold ved tiltaket som ville ramme omgivelsene. Samtidig ble det meddelt at gebyret for søknadsbehandlingen utgjorde 27.700, - kroner. Det var summen av to dispensasjonsgebyr, pluss behandlingsgebyr for høring.
Jeg skvatt litt i stolen, ikke av de godkjente dispensasjonene, da jeg mener søknadene nærmest var en proformasak, men av gebyrkostnadene. Saksbehandlingsgebyret på 27.700 kroner var svært urimelig sett i lys av en bod på 7,5 m2, som kostet 21.000 kroner i innkjøp. At søknadsbehandlingen av en ukomplisert sak kostet 7000 kroner mer enn boden, var lett sjokkerende og virket mildt sagt urimelig. I tillegg ville en annen søker måtte betale 1000 kr for kart og nabolister, og eventuelt ha brukt 5000 kroner på en konsulent for å få utarbeidet en korrekt søknad.
Dersom det er slik at behandlingsgebyrene overstiger kostnadene for bygging av boden, skjønner jeg at en vurderer å unnlate å sende søknad, og velger heller å godsnakke med naboene. Så får det bare briste og bære om det blir oppdaget at en har en bod for mye på eiendommen.
Dersom kommunen ønsker at folk fortsatt skal være boende i distriktene, og gjerne i spredt bebyggelse, bør de endre byggesaksgebyrene slik at de blir mer samstemte med bygging i byområdet. For reguleringsplaner gis det i dag rabatt på reguleringsgebyr for planer utenfor pendlersonen (distriktenes ytterkant). En kan også innføre rabatter for byggesaksgebyr for tiltak i distriktet.
Søknadsprosessen bør også forenkles betraktelig, slik at det er mulig for menigmann å utarbeide søknader for enkle tiltak. Et eksempel er å legge inn bestemmelser i kommuneplanen om at strandarealer på oversiden av fylkes- og riksveger ikke skal regnes som del av strandsonen, selv om arealene ligger nærmere enn 100 meter fra strandkanten (fjæra). Her bør også Statsforvalteren se det reelle i situasjonen, at ingen betegner arealer på oversiden av en hovedveg som et strandsoneområde.