Vegard Aaseth har en mild form for autisme og har dysleksi. Det er grunnen til at han bor i en kommunal bolig på Grünerløkka i Oslo som Boligbygg Oslo KF forvalter, nærmere bestemt en av de kommunale leilighetene i Sofienberggata 7. I dette området startet Boligbygg en omfattende rehabilitering i 2017, som senere har blitt utsatt. Da rehabiliteringsprosjektet startet opp tidligere i år, fikk det store konsekvenser for 25-åringen og hans leilighet.

Se intervju med Vegard Aaseth i videovinduet overfor.

Nettavisen møter Aaseth i leiligheten sin, hvor han tar seg tid til å vise hvordan det ser ut der nå.

Les også: Advarer unge leietakere: Pass deg for depositumsfella

– Det har dannet seg sprekker, og på grunn av bygging på taket har det også vært vannlekkasjer. Det startet først over TV-en, så kom det bobler som jeg måtte stikke hull i for at det skulle males over, men det var ikke det verste stedet. Det verste stedet er på soverommet mitt. Det har vært vannlekkasje der ved at det har dryppet fra taklampa mi, sier 25-åringen til Nettavisen, mens han viser frem bøttene han har plassert på gulvet og taket som har begynt å «flasse» av på grunn av fukt.

I juni var lekkasjen i stua såpass omfattende at vannet var nærmest overalt. Se video øverst i saken!

Aaseth forteller videre om den fortvilte situasjonen:

– Soverommet er ubeboelig for øyeblikket. Jeg har begynt å sove på sofaen til faren min, også fordi det er stille der, på grunn av byggebråk her fra klokken 07.00 om morgenen. Jeg vil likevel si at lekkasjen er noe «barnemat», når dette her er det verste de har gjort mot meg, forteller Aaseth ved å banke på den midlertidige veggen som er satt opp på soverommet hans, som han heller ikke kan åpne.

25-åringen, som er avhengig av trygge omgivelser og sikkerhet i boligen, er fortvilet over situasjonen.

– Dette kan jo ikke være lov. Jeg må ha et sted jeg kan lufte, og den eneste muligheten til å lufte er hvis jeg åpner gangdøren. På sommeren var det veldig varmt og det ble en drivhuseffekt. Jeg har mistet soverommet, sier Aaseth.

Betaler fortsatt full husleie

Nettavisen har sett dokumentasjon på at Aaseth fortsatt betaler full husleie, selv om leiligheten har vesentlige mangler.

– Jeg ble ikke tilbudt noe midlertidig bosted under oppussingen, men da jeg fikk vannlekkasje ble jeg tilbudt et sted å bo med felleskjøkken og fellesbad, men jeg fikk inntrykk av at standarden var dårligere der enn her. Derfor takket jeg nei. Jeg mente da at det burde være rimelig at jeg får avslag på husleien. Jeg tør heller ikke å slutte å betale husleie, fordi da kan politiet komme på døra, mener Aaseth.

Hva mener du er et rimelig avslag på husleien?

– Jeg ville halvert husleien, svarer 25-åringen.

Advokat Tom Risa i Leieboerforeningen (LBF) kjenner ikke til denne konkrete saken, men uttaler seg på et generelt grunnlag.

- Jeg formoder at han har reklamert på dette, men ut ifra hva du forteller skal det ikke være sånn. Husleieloven er klar på at man kan kreve avslag i leien, hvis boligen lider av en mangel. Husleieloven er en lov som er laget for å kunne leses av hver enkelt av oss, altså «hvermansen», og ikke bare advokater og jurister. Likevel er det en lovgivning som er ganske sammensatt, og hvor det er flere bestemmelser som må ses i sammenheng. Det gjør at det ikke er så lett å lese resultatet på et problem, direkte fra loven. Men, han skal ikke betale full pris for et sted som har mangler. Avslaget i leien skal være slik at forholdet mellom avtalt og nedsatt leie, svarer til forholdet mellom leieverdien på boligen i mangelfri kontraktsmessig tilstand og nåværende tilstand med mangel, forteller han til Nettavisen i en e-post.

Ikke trygt å bo der

Eksperten reagerer også på sikkerheten i leiligheten.

- Du forteller om lekkasje når det regner. Hva med elektrisiteten der inne? Jeg ville ikke ha bodd der. Og hvis han ikke kan lufte, hva med brannsikkerheten om vinduene ikke lar seg åpne?, spør Risa seg.

Les også: Denne kommunale blokka i Oslo har stått tom i fem år: - Det er flaut

Og han legger til:

- Boligbygg mener her at de har tilbudt en retting ved at han kan bo et annet sted midlertidig, og viser til forsinkelser ved rettingen. Leietaker mener at rettingen ikke er tilstrekkelig. Da har vi et særdeles spesielt forhold. Utleier har sagt at de skal rette opp, og viser til rettingsarbeidet som har tatt lengre tid enn planlagt. Problemstillingen i husleieloven innebærer da at det ikke er noe sanksjoner overfor utleier, der hvor utleier har påbegynt retting og ikke er å laste for at mangelen ennå ikke er rettet. Mangelen ved boligen skal rettes innen rimelig tid, men hva er rimelig tid? Hva blir leietakerens mulighet til sanksjoner når rettingen tar tid?, spør Risa.

Advokaten utdyper videre hvilke muligheter leietakeren kan ha i dette tilfellet.

- Han kan heve husleien fra dette øyeblikk, hvis det som har skjedd innebærer at det er en vesentlig mangel. Eller leieboeren kan holde tilbake det som tilsvarer mangelen i leiligheten. Det står i husleieloven, men jeg forstår at han er redd for dette. Er man vanskeligstilt og har fått tildelt en kommunal bolig, så er ikke det å heve et reelt alternativ. Da må han søke ad-hoc løsninger gjennom venner og familier for å få et sted å bo. Skulle han velge å holde tilbake husleie i stedet for å heve, risikerer man på den annen side mislighold, ved at man kan ha holdt tilbake et større beløp enn tillatt. For det er jo ingen fasit på dette. Da kan man bli fraveket fra boligen, altså kastet ut.

Holde tilbake leia

- Selv om det står at leieboeren har rett til å holde tilbake leie ved en mangel, så står det også at utleieren kan heve og få leieboeren kastet ut ved betalingsmislighold. Husleieloven er derfor satt sammen slik at den ikke kan leses bestemmelse for bestemmelse, men at flere bestemmelser må ses i sammenheng, forteller advokaten i Leieboerforeningen.

Avslutningsvis forteller han om en mulighet som er der, men som har vist seg å være vanskelig for mange i praksis.

- Med tilbakehold av husleie ved bruk av en deponeringskonto kan leietaker holde tilbake en del av husleien, og beløpet settes inn på en separat konto som disponeres av utleier og leieboer i fellesskap. Hvis dette lar seg gjøre da. Prøv å gå til banken, så vil banken ofte svare: «vi kjenner ikke til dette». Mange medlemmer sier til Leieboerforeningen at banken ikke vet om denne muligheten. Lovgiver har laget en regel som forutsetter at banken skal tilby dette. Vår mann har muligheter, men han risikerer faktisk det verste, enten ved å gjøre et tilbakehold uten deponeringskonto og risikere fravikelse, eller ved å prøve å opprette en deponeringskonto bare for å oppleve at banken avviser dette. Slik jeg ser det er situasjonen i dag i forhold mellom lovgivningen og den faktiske, som et kart uten terreng. Det er mye som ikke er lett å svare på, poengterer Risa.

Slik svarer Boligbygg

Nettavisen har sendt en rekke spørsmål til det kommunale foretaket som eier boliggården i Sofienberggata 7. De utdyper først hva slags arbeid som pågår for øyeblikket, og hva som er grunnen til at det har gått utover boligen til Aaseth og andre i boliggården.

– Boligbygg gjennomfører et svært omfattende og nødvendig rehabiliteringsprosjekt i Sofienberggata 7, der fasaden skiftes ut og blir etterisolert og får nye, energieffektive vinduer. De fleste boligene vil bli litt større, ved at balkongene bygges inn, og erstattes med nye balkonger på utsiden. Når prosjektet blir ferdig i 2022 vil blokken fra 70-tallet få et moderne uttrykk og dagens standard på tekniske installasjoner, og leilighetene bli varmere og mer behagelige. I tillegg skiftes heisene ut, og bakgården vil bli ny i 2022, når det øvrige er ferdigstilt.

– Selve fasadeutskiftingen har dessverre tatt lengre tid enn de planlagte tre månedene - fra den gamle fasaden ble tatt ned og erstattet med en midlertidig vegg i leilighetene. Det skyldes at det viste seg å være nødvendig å forsterke fasaden med ståldragere. I tillegg er det riktig at det oppstod en vannlekkasje i bygget 18. juni i år. I beboerens leilighet vil den midlertidige veggen tas ned i uke 44/45 (dvs. begynnelsen av november), og skadene etter lekkasjen vil bli reparert, og tak og vegger malt, skriver kommunikasjonssjef Kristin Øyen i Boligbygg Oslo KF i en e-post til Nettavisen.

Nå lever altså Aaseth under forhold som må kunne sies å være under enhver kritikk. Husleieloven spesifiserer at leieren kan kreve avslag, hvis husrommet lider av en mangel. Hvorfor har Boligbygg ikke gitt Aaseth avslag på husleien, når han bor i en leilighet med vesentlige mangler?

– Vi har ikke mottatt søknad/krav om avslag i leien eller erstatning fra denne leietakeren. I likhet med andre leietakere som ble rammet av vannlekkasjen fikk han tilbud om erstatningsbolig i et leilighetshotell i Lakkegata 3 (Forenom Aparthotell), med god standard. Slik vi oppfattet det takket han i første omgang nei, fordi han skulle reise bort i sommerferien, men kunne ta kontakt igjen etter ferien, for å få en slik erstatningsbolig – men har ikke gjort det. Studioleilighetene på dette hotellet har eget bad og kjøkken med kjøkkenutstyr, poengterer Øyen.

Hva synes dere om at han må bo i en leilighet som ikke kan luftes? Dette er brannfarlig, ifølge Leieboerforeningen.

– Som beskrevet over har leietaker fått tilbud om erstatningsbolig. Flere beboere har likevel ønsket å bo i egen bolig. Alle leiligheter og fellesarealer, inklusive rømningsveier, er fullt detektert og sprinklet. Vår vurdering er derfor at bygget er sikkert med hensyn til brann, selv om alternativ rømningsvei over balkong er sperret i byggeperioden, forteller kommunikasjonssjefen i Boligbygg.

Han har hatt lekkasjer i leiligheten. Igjen, forsvarer ikke dette at han burde få avslag på husleien, når det også er farlig? Vannet kan flyte over stikkontakter og ledninger i leiligheten? Hva har dere konkret gjort for å stoppe lekkasjene og sørge for at dette ikke skjer igjen?

– Lekkasjen skjedde natt til 18. juni, og dagen etter gikk Boligbygg befaring i de berørte leilighetene, og det ble iverksatt tetting og tørking av leilighetene av Boligbyggs tjenesteleverandør for dette, SSG Norge AS. Vannlekkasjen skyldtes midlertidig tetting av taket, da man bygget teknisk rom på oppgang A med ventilasjonskanaler over til B (oppgangen det gjelder). Taket på B har fått ny tekking etter lekkasjen. Brannvesenet var til stede og bistod med å fjerne vann da lekkasjen oppstod, utdyper Øyen.

Vil dere vurdere å kontakte Aaseth igjen eller be ham å kontakte dere for mer hjelp? Ifølge han selv er dere veldig vanskelig å få tak i. Det sier også hans nærmeste.

– Boligbygg har en beboerkoordinator som følger opp beboerne i forbindelse med prosjektet, og som tilbød ham erstatningsbolig i sommer. og som vil ta kontakt med ham igjen nå. Vi har også et kundesenter (kl. 10.00-14.00 alle hverdager), der responstiden på telefon vanligvis er kort.

Hva gjør dere med saken videre? Ifølge eksperten fra Leieboerforeningen burde Aaseth vurdere å etablere en deponeringskonto. Er det noe utleier (Boligbygg) i dette tilfellet vil være med på?

- Vår beboerkoordinator har forsøkt å ringe ham igjen, for å tilby ham en erstatningsleilighet på hotell, til hans leilighet er ferdig utbedret i uke 44/45. Forenom har leilighetshotell andre steder i byen, og dersom han ønsker vil vi sjekke om det er ledig der i stedet for Lakkegata, som ligger nær Sofienberggata 7. Han vil også få informasjon om hvordan han kan søke om husleiereduksjon for den perioden leiligheten har hatt mangler, skriver Øyen avslutningsvis.