*Nettavisen* Nyheter.

Boligkjøp er gambling

Den som nå kjøper bolig for utleie driver med gambling.

18.05.08 23:52

(

NA24-KOMMENTAR

): De siste to-tre tiårene har vært hyggelige for norske boligeiere, med unntak for en kort periode ved overgangen fra 1980- til 1990-tallet. Det er åpenbart langt flere boligmillionærer enn aksjemillionærer i Norge.



Det å eie sin egen bolig og kanskje sin egen hytte har vært gunstig, og for de fleste vil det sikkert være lurt å eie også i fremtiden. Dette er for mange også et følelsesspørsmål. Man liker seg, man kjenner naboene, ungene går på skolen, og det er mer motiverende å holde eiendommen i god stand når man eier den selv. Dessuten er egen bolig skattemessig svært gunstig i Norge.



Leie ut?

Men stadig flere kjøper også eiendom for utleie. Her bør man bruke mindre følelse og mer fornuft. Og min konklusjon er at med dagens boligpriser er slike kjøp i mange tilfeller en ren spekulasjon i sterk prisoppgang.



Nå finnes det et utall nisjer i boligmarkedet, både geografisk, størrelsesmessig og prismessig. Men la oss ta utgangspunkt i en ganske typisk utleieenhet, en toroms selveierleilighet i et pressområde som Oslo og Bærum, på for eksempel 60 kvadratmeter.



Snittprisen for leieligheter i Oslo ligger like under 40.000 kvadratmeteren, i Bærum litt under 35.000 kroner, ifølge SSB. Et sveip på Finn tyder på at det stemmer ganske godt. La oss si at leiligheten koster 2,2 millioner kroner, snaut 37.000 kroner pr. kvadratmeter.



Årlige leieinntekter for denne typen leiligheter er i snitt 1.529 kroner pr. kvadratmeter, når man ser på kommersiell utleie i Oslo og Bærum, igjen ifølge SSB.



Det vil si årlige leieinntekter på rundt 92.000 kroner for «vår» leilighet.



Men så må vi justere litt. For det første må man på toppen av kjøpesummen legge kostnader til dokumentavgift, litt oppussing og så videre. La oss si at samlet sum blir 2,3 millioner kroner.



Over tid klarer du neppe å leie ut absolutt hele tiden. Dessuten har du fellesutgifter i gården. Du må beregne vedlikehold for å holde standarden oppe over tid. La oss si at netto leie blir 65.000 kroner.



Vi setter her ingen pris på den tiden du bruker til å administrere utleien. La oss kalle det en hobby.



Laber avkastning

Nettoleien utgjør 2,8 prosent av samlet kostpris. For eneboliger i sentrale strøk vil regnestykket stort sett være enda verre, ofte med en netto avkastning ned mot 2 prosent. På den andre siden finnes det åpenbart leiligheter hvor regnestykker blir bedre, men jeg tror man skal slite med å finne mange eksempler på reell nettoleie på mer enn 4-5 prosent av verdien.



Norges Banks heving av rentene gjør at flytende lån nå ligger godt over 5 prosent og et tiårig fastrentelån på drøyt 6 prosent. Du vil altså fortløpende tape penger hvis du bare ser på leieinntektene. Gevinstmuligheten ligger i prisoppgang. Spørsmålet blir dermed om prisene kan forventes å stige, og hvor mye.



Jeg skrev nylig om den amerikanske økonomen Robert Shiller, som har beregnet at boligprisene i USA siden 1890 bare har steget marginalt mer enn den generelle prisveksten i samfunnet.



Hvis man tror på det samme i Norge, og legger Norges Banks inflasjonsmål til grunn, kan man altså se for seg en langsiktig prisvekst ikke mye over 3 prosent. Det betyr at leie og verdistigning totalt kan forventes å gi rundt 6 prosent, omtrent det samme som et fastrentelån.



Men å ta en betydelig risiko og skaffe seg bryderi uten forventet gevinst er ikke særlig lurt, så du bør minimum forvente en boligprisvekst på rundt 5 prosent i året for at dette skal være fornuftig.



Det finnes gode argumenter for at boligprisene i Norge vil stige mer enn den generelle prisveksten (lav arbeidsledighet, fortsatt moderat rente, innvandring, sterk reallønnsvekst), men uansett er det ganske klart at at hvis du i dag låner for å kjøpe en utleiebolig i et pressområde, gjør du det ikke på grunn av de løpende leieinntektene, du gjør det i håp om fortsatt sterk boligprisvekst.



Det kaller jeg gambling. Det kan gå bra, det kan gå dårlig. Risikoen er betydelig.



Are Slettan er tidligere leder for TV 2 Nettavisens økonomiseksjon, ansvarlig redaktør i iMarkedet.no og redaktør i Finansavisen. Han jobber nå for NA24 fra Houston, USA, og skriver blant annet daglige kommentarartikler.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Annonsebilag