RING: 02060 E-POST: 02060@nettavisen.no
Ønsker du å sende video eller andre dokumenter? Benytt 02060@nettavisen.no
Kontakt oss

Kommunal forkjøpsrett:

Kjempet i 11 år for å kjøpe leiligheten: - Slik ble jeg snytt av Fredensborg


KJEMPET MOT FREDENSBORG: Mariann Larsen Kruse var en av dem som sto midt i dragkampen om sykehusboligene i perioden fra 2001 til 2012. Hun måtte gi opp i kampen mot Fredensborg den gangen og gikk dermed glipp av muligheten til å kjøpe leiligheten hun hadde forkjøpsrett til i Holsts gate 4b på Torshov.
KJEMPET MOT FREDENSBORG: Mariann Larsen Kruse var en av dem som sto midt i dragkampen om sykehusboligene i perioden fra 2001 til 2012. Hun måtte gi opp i kampen mot Fredensborg den gangen og gikk dermed glipp av muligheten til å kjøpe leiligheten hun hadde forkjøpsrett til i Holsts gate 4b på Torshov. Foto: Trond Lepperød (Nettavisen)
Sist oppdatert:
Mariann hadde retten på sin side, men måtte til slutt gi opp forsøket på å bli eier av leiligheten i Holsts gate 4. Nå er bygården igjen i søkelyset.

OSLO (Nettavisen): De tidligere sykehusboligene i Oslo og Ivar Tollefsens eiendomsimperium er igjen i fokus etter avsløringer i Dagens Næringsliv de siste ukene. Det stilles spørsmål ved praktiseringen av loven om kommunal forkjøpsrett, en lov som er ment å sikre leieboere en rett til å bli eiere av egen bolig.

Les også: Advokat: 1000 leieboere kan ha krav på Fredensborg-rabatt

Striden om sykehusboligene har en lang forhistorie. Mariann Larsen Kruse var en av dem som sto midt i dragkampen i perioden fra 2001 til 2012. Hun måtte gi opp mot Fredensborg den gangen.

- Jeg ble snytt for muligheten til å kjøpe en leilighet, sier Larsen Kruse til Nettavisen.

Hun bodde i en av sykehusleilighetene da Ivar Tollefsen og hans selskap Fredensborg fullførte kjøp av disse i 2005.

Bygården hun bodde i fra 1998, Holsts gate 4b på Torshov, var en av eiendommene der kommunen etter hvert bestemte seg for å utøve sin forkjøpsrett på vegne av beboerne. Kommunestyrevedtaket omfattet 11 av 18 leiegårder i den opprinnelige porteføljen av sykehusboliger. Beboerne var først optimistiske, men det skulle bli en lang kamp.

Kjøpesummen da Tollefsen sikret seg Holsts gate 4 i 2005 skal ha vært  rundt 7,5 millioner kroner. Da lagmannsretten konkluderte om skjønnet i 2011 og hva leieboerne måtte betale var prisen 20 millioner kroner.

Tidligere bystyrepolitiker og Rødt-politiker Erling Folkvord skriver om denne delen av sykehusboligene i sin bok fra 2015, «Det store Oslo-ranet». Leieboerne skulle betale nær 1682 millioner kroner for de 11 leiegårdene som Tollefsen kjøpte for 407 millioner, skriver han.

Tross flere år og mange rettsrunder, vant leieboerne ikke fram med sitt syn. Deres siste håp var menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, men der ble saken avvist.

Ivar Tollefsens og hans selskap Fredensborg fullførte kjøp av blant annet Holts gate 4b i 2005. Eiendommen var en del av den store porteføljen av sykehusboliger som Tollefsen sikret seg da Oslo kommune solgte. I dag står Boligsameiet Holsts gate 4 som eier av bygården med Fredensborgs Kai Sjøvold som styreleder. Sameiet er en del av eiendomsporteføljen til utleieselskapet Heimstaden, som igjen er en del av investeringsselskapet Fredensborg AS.

Ble lokket med tilbud i 2011

I mars 2011, tre år etter at hun flyttet ut, fikk Kruse et skriftlig tilbud fra Fredensborg eiendomsselskap. På dette tidspunktet forelå det et skjønn fra tingretten der hele bygården (Holsts gate 4a og 4b) var verdsatt til 18,5 millioner kroner. Dette skjønnet var basert på markedsprisen i 2005. 

Kruse fikk vite at hun var berettiget til å kjøpe leiligheten på 56 kvadratmeter for 1.593.872 kroner, det vil si 28.462 kroner per kvm bruksareal.

Fakta: Kommunal forkjøpsrett

Klikk for å åpne faktaboksen
 
  • Beboerne i en leiegård kan få mulighet til å kjøpe gården når den selges. Forkjøpsretten utløses når en leiegård selges, og det er kommunen som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av beboerne.
  • Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i et leiegårdsselskap, slik at erververen blir innehaver av minst 50 prosent av samtlige aksjer. Forkjøpsretten inntrer også når to eller flere enten hver for seg eller i fellesskap erverver aksjer, sameieandeler eller parter som nevnt ovenfor, i et slikt antall at de til sammen blir innehavere av minst 50 prosent av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter. 
  • Forkjøpsretten kan gi beboere bosatt i en leiegård mulighet til å overta gården når den selges.
  • Beboerne må blant annet ha minst fem boliger, leiegården må være solgt til ny eier og beboerne må danne borettslag eller sameie for å oppfylle vilkårene.
  • Kommunen (bystyret) må vedta å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne.

Kilde: Oslo kommune, Lovdata)

Fredensborg tok likevel et viktig forbehold: Skjønnet var på dette tidspunkt anket til Borgarting lagmannsrett, og det var utsikter til at saken kunne gå hele veien til Høyesterett. I brevet gjorde Fredensborg det klart at usikkerheten rundt skjønnet medførte en risiko. Det ble vist til at kjøper måtte regne med å bære kostnadene med avsavnsrente for perioden fra 1. oktober 2005 til overtakelsetidspunkt, og at driftsresultatet for bygården i denne perioden også skulle avregnes mellom partene.

«Både avsavnsrente og driftsresultat er i dag vanskelig å beregne eksakt. Dette vil først bli riktig når vi vet endelig overtagelsestidspunkt og overskjønnsretten har fastsatt et endelig rentenivå samt når riktige kostnader og inntekter for hele perioden er avklart», het det i brevet fra Fredensborg eiendomsselskap, et brev undertegnet administrerende direktør Kai Sjøvold.

Ble lokket med kontantvederlag

Eiendomsselskapet framsatte i brevet til Kruse et tilbud om forlik. De foreslo at hun kjøpte leiligheten og umiddelbart solgte den tilbake til Fredensborg. For dette ble hun lovet et kontantvederlag på 364.000 kroner.

Slik var tilbudet om å kontantoppgjør formulert i brevet: «Vi vet at flertallet av beboerne som har rett til å kjøpe leiligheten de bebodde i 2005, har flyttet og ikke lenger er interessert i å kjøpe denne leiligheten. Vi vil derfor tilby deg å kjøpe leiligheten og umiddelbart selge den tilbake til oss til en vesentlig høyere pris. Dette alternativet innebærer at du får et kontantvederlag i stedet for en rett til å kjøpe den leiligheten du er berettiget til. Dette kontantvederlaget utgjør kr 6500,- per kvadratmeter BRA. For deg vil det utgjøre et totalt 364.000,- (kr 6500,- 56 kvadratmeter BRA).»

Brevet fra Fredensborg med forlikstilbud som gikk til Mariann Larsen Kruse og flere andre leieboere i Holsts gate 4b.

Brevet fra Fredensborg var datert 24. mars, og Kruse fikk frist til 7. april med å svare.

I brevet listet Fredensborg opp flere argumenter for hvorfor hun burde inngå et forlik: «Et forlik vil medføre at man får en rask avklaring av skjønnssaken som har pågått i lang tid, og som antakelig vil pågå i lang tid fremover på grunn av eventuell videre anke samt en mulig rettslig prosess knyttet til pro et contra oppgjør. Inngås et forlik unngår partene dessuten ytterligere saksomkostninger i forbindelse med overskjønnssaken og eventuelt en rettslig prosess knyttet til pro et contra oppgjør. I tillegg slipper du som berettiget å betale avsavnrente på kjøpesummen fra 1. oktober 2005».

- Vi ønsket å vinne saken

Mariann Larsen Kruse aksepterte ikke Fredensborgs forlikstilbud:

- Det første vi gjorde var å konferere med advokat. Vi ble anbefalt ikke å slå til på dette tilbudet, men stå sammen. Det vi ønsket var å få et tilbud som speilet markedsprisen i 2001, året da leiligheten første gang ble solgt, forklarer hun. 

- Vi følte at vi sto sterkere sammen. Vi som gikk rettens vei ønsket å stå sammen for å vinne vår sak. Og verdistigningen på leiligheten fra 2001 til 2011 hadde nok vært mer enn summen som Fredensborg tilbød oss. Så vidt jeg vet var det ingen som slo til på dette tilbudet. Vi snakket også om at dette var et forsøk på å splitte oss som gruppe. Dessuten hadde vi ingen garanti for at disse pengene faktisk ble overført til konto, sier hun.

Den gangen jobbet hun i personalbarnehagen på Ullevål sykehus. Hun flyttet inn i leiegården i Holsts gate i 1998. Husleien den gangen var 3700 kroner i måneden. Da kommunen solgte sykehusboligene, steg husleien kraftig. I samråd med advokat, nektet Kruse og flere andre å godta den nye husleien. De fortsatte å betale vanlig husleie. Hun forteller at hun aldri fikk noen purring.

- Men da jeg flyttet ut, tok de beløpet på depositumskontoen. Jeg tror det var rundt 10.000 kroner, sier hun til Nettavisen.

Klaget til Strasbourg

Mariann Larsen Kruse var en av leieboerne som hadde organisert seg i en interesseforening, ISBIT (Interesseforeningen for sykehusansatte bosatt i tjenesteboliger tilhørende Ullevål, Aker og Sunnås sykehus).

I 2012/13 ble striden om sykehusboligene fremmet for menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg. Klagen gikk på at de som hadde bodd i disse leiegårdene gjennom flere år var blitt snytt for muligheten til å kjøpe sin leilighet til markedspris da Oslo kommune solgte. Klagerne karakteriserte kommunens håndtering av saken som de facto ekspropriasjon av leieboernes forkjøpsrett og påpekte at leieboerne hadde måttet leve med denne usikkerheten i elleve år.

31. mai 2001 signerte Oslo kommune en kontrakt med Fredensborg Boligutleie ANS om salg av sykehusboligene. Prisen var 715 millioner kroner, og porteføljen omfattet 1700 boliger som ble disponert av Ullevål sykehus, Akers sykehus og Sunnaas sykehus som personalboliger. Nå er flere av disse boligene, blant annet Holsts gate 4 på Torshov (bildet), igjen i søkelyset.

Nettavisen har snakket med advokaten som brakte saken inn for Strasbourg. Han forteller at spørsmålet om realitetsbehandling av klagen i dette tilfellet ble behandlet av kun én dommer. Vedkommende avviste den, og dermed var punktum satt.

Nettavisen har rettet en henvendelse til Fredensborg og selskapets konsernadvokat for en kommentar, men henvendelsen er så langt ikke besvart.

Dørum med interpellasjon i bystyret

Venstre-veteran og bystyrerepresentant i Oslo, Odd Einar Dørum, tar nå spørsmålet om kommunal forkjøpsrett til fordel for leieboere opp i en interpellasjon i bystyret.

«Hva kan kommunen gjøre for å sikre leieboere ved bruk av kommunal forkjøpsrett til fordel for leieboerne?» spør Dørum.

- Det reportasjene i Dagens Næringsliv har lært meg, er at den enkelte forbruker står ganske svakt når det gjelder muligheten til å bli eier av egen bolig gjennom kommunal forkjøpsrett. Du trenger gode jurister og god tid for å vinne fram. Det er mange i Oslo som leier bolig, og loven om kommunal forkjøpsrett er ment å sikre disse en mulig til å kjøpe egen bolig når bygården selges. Jeg ønsker å gå inn i dette sakskomplekset og få en debatt, og jeg forventer at kommunen er aktiv på dette området på vegne av borgerne, sier Dørum til Nettavisen.

- Den enkelte forbruker står ganske svakt når det gjelder muligheten til å bli eier av egen bolig gjennom kommunal forkjøpsrett, sier Venstres Odd Einar Dørum til Nettavisen. Han tar nå saken opp i Oslo bystyre.

Også Rødts bystyrerepresentant Eivor Evenrud tar opp saken. I et spørsmål til byråd Hanna Marcussen (MDG) spør Evenrud hva byrådet vil gjøre for å sikre kommunens mulighet til å bruke forkjøpsretten i de tilfellene det nå er dokumentert at verken kjøper eller selger informerte kommunen om eiendomsoverdragelsen.

I søkelyset på nytt

Ivar Tollefsens eiendomsimperium har vært omtalt gjennom flere artikler og reportasjer i Dagens Næringsliv (DN) de siste ukene. DN har blant annet avdekket at flere leiegårder ikke er meldt til Eiendoms- og byfornyelsesetaten (Eby) slik at kommunen kan vurdere forkjøpsrett.

Holsts gate 4 er en av eiendommene som nå er i søkelyset. Ifølge DN  har Tollefsen og hans selskap seksjonert i alt 20 bygårder med 1136 leiligheter de siste årene. Ifølge juseksperter har den som bor i leiligheten når seksjoneringsvedtaket gjøres forkjøpsrett. Ifølge grunnboka skjedde seksjoneringen av Holsts gate 4 i februar 2013.

Mariann Larsen Kruses sak ligger lenger tilbake i tid, og hun er ikke part i seksjoneringssakene som advokat Torkjell Solbø i Codex nå har varslet.

Solbø har på bakgrunn av DNs avsløringer varslet et mulig søksmål mot Fredensborg og krav fra leieboere om å få kjøpe leilighetene med rabatt med henvisning til eierseksjonsloven

Tidligere denne uken sa Solbø til Nettavisen at det kan dreie seg om så mange som 1000 leieboere som kan fremme tilsvarende krav som de to pilotsakene det nå er sendt prosessvarsel på. Fredensborg på sin side har hevdet at samtlige av de leietakerne det er snakk om - med ett unntak - ble varslet om sine kjøpsrettigheter.


Striden om sykehusboligene - tidslinje

  • 31. mai 2001 signerte Oslo kommune en kontrakt med Fredensborg Boligutleie ANS om salg av sykehusboligene. Prisen var 715 millioner kroner, og porteføljen omfattet 1700 boliger som ble disponert av Ullevål sykehus, Akers sykehus og Sunnaas sykehus som personalboliger. Fredensborg Boligutleie var et selskap eid av ABG Sundal Collier ASA gjennom Vika Kapital AS og Fredensborg Eiendomsselskap AS.
  • Kjøperne av sykehusboligene godtok at Oslo kommune eller den kommunen utpekte i en tiårsperiode skulle ha fortrinnsrett til å leie leilighetene, som kun skulle brukes av sykehuspersonell.
  • Oslo namsrett slo 3. august 2011 fast at overdragelsen utløste kommunal forkjøpsrett etter leiegårdsloven, men 28. september samme år besluttet kommunen ikke å benytte forkjøpsretten.
  • Den planlagte gjennomføringen av kjøpekontrakten stanset opp fordi Fylkesmannen i Oslo og Akershus og ESA grep inn. På grunn av den nye helseforetaksloven (1. januar 2002) trådte staten inn på selgersiden.
  • ABG Sundal Collier ASA solgte 1. juli 2005 alle selskapets aksjer i Vika Kapital AS til Ivar Tollefsen og Fredensborg. Det var en forutsetning for gjennomføring av avtalen at Fredensborg overtok eiendomsretten til alle leilighetene som inngikk i den såkalte «sykehusporteføljen».
  • Da beboerne i leiegårdene ble kjent med aksjehandelen, anførte de (11. juli) at aksjeoverdragelse utløste kommunal forkjøpsrett etter leiegårdsloven.
  • 3. oktober 2005 ble det inngått avtale mellom staten ved Helse Øst RF og Fredensborg Boligutleie ANS om gjennomføring av avtalen med kommunen om sykehusboligene.
  • 14. desember 2005 vedtok Oslo bystyre å bruke forkjøpsretten til i alt 12 leiegårder. Det ble samtidig fremsatt to begjæringer om skjønn. I en kjennelse i Oslo tingrett 11. oktober 2006 ble saken nektet fremmet fordi tingretten mente kommunen ikke hadde hjemmel til å benytte forkjøpsretten. Oslo kommune påkjærte tingrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett.
  • 19. desember 2006 godtok Oslo tingrett hjelpeintervensjon til fordel for Oslo kommune fra 11 borettslag som var dannet av beboerne i de leiegårdene som var omfattet av beslutningen om forkjøpsrett.
  •  3. mai 2007 sa lagmannsretten at skjønnene kunne fremmes og at kommunen hadde hjemmel til å benytte forkjøpsrett. Fredensborg og Sundal Collier påkjærte denne kjennelsen til Høyesteretts kjæremålsutvalg. 18. januar 2008 avsa Høyesterett kjennelse i saken og kom til at kjæremålet måtte forkastes.
  • I oktober 2011 ble det avsagt kjennelse om skjønnet i Borgarting lagmannsrett. Her ble omsetningsverdien ved bruk av kommunal forkjøpsrett fastsatt. For Holsts gate 4 (gnr 225 bnr 117) ble prisen satt til 20 millioner kroner. (Kjøpesummen Tollefsen betalte i 2005 var 7.480.000, ifølge Erling Folkvords fra 2015, «Det store Oslo-ranet».)
  • I 2012/13 ble striden om sykehusboligene fremmet for menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, uten at det ble realitetsbehandling.

(Kilde: Norges Høyesterett, ISBIT, Folkvord: Det store Oslo-ranet)

Kopi av Borgarting lagmannsrett kjennelse om skjønnet for sykehusboligene fra oktober 2011.

Les også: Oslo kommune gransker Ivar Tollefsens boligkjøp

Mest sett siste uken

Lik Nettavisen her og få flere ferske nyheter og friske meninger!

sterke meninger

Nettavisen vil gjerne vite hva du mener om denne saken, og ønsker en frisk debatt i våre kommentarfelt. Vær saklig og respektfull. Les mer om Nettavisens debattregler her.

Gunnar Stavrum
sjefredaktør

Våre bloggere