Megler sa huskjøper kunne få 10.000 kr i hybelinntekt - men rommene var ulovlig å bo i

Protector forsikring mener kjøper burde forstått at hybelen i eneboligen de kjøpte ikke var lovlig å bruke som oppholdsrom - selv om blant annet megler sa at man kunne forvente 9-10.000 kroner i månedlige leieinntekter og takstmannen ikke sa noe om at hybelen ikke kunne godkjennes uten store påkostninger.

Protector forsikring mener kjøper burde forstått at hybelen i eneboligen de kjøpte ikke var lovlig å bruke som oppholdsrom - selv om blant annet megler sa at man kunne forvente 9-10.000 kroner i månedlige leieinntekter og takstmannen ikke sa noe om at hybelen ikke kunne godkjennes uten store påkostninger.

Knusende dom etter kjøp av hus med hybel.

26.06.18 07:12

Kan du stole på det megler sier til deg, og det som står i en boligannonse? Eller bør en boligkjøper selv forstå at opplysninger som gis ikke stemmer?

Det er spørsmålet som stilles i en knusende dom i Oslo tingrett. I dommen får en barnefamilie medhold i å heve kjøpet av huset de kjøpte gjennom Privatmegleren Première på Nordstrand i Oslo

Tingretten idømte forsikringsselskapet Protector å betale en erstatning på 1.674.248 kroner, samt å betale saksomkostninger på nær 460.000 kroner.

Saken er anket.

Kjøpte hus med ulovlig utleiedel

Bakgrunnen for den prinsipielle dommen er at eneboligen ble markedsført med en kjelleretasje som ble omtalt både som «separat del», «hybel» og «utleiedel» i prospektet.

Bilde fra Finn-annonsen der interessenter ønskes velkommen til utleiedelen av boligen.

Før visning kontaktet kjøper megleren fra Privatmegleren Première og spurte konkret hva man kunne forvente av leieinntekter, fordi dette var avgjørende om boligen var aktuell. Meglers svar var at selger «har leid ut for mellom 9 og 10 ink strøm».

Leieinntekter ble også en forutsetning for innvilgelse av lån.

Ikke lovlig som varig oppholdsrom

Som så mange andre boliger, var utleiedelen ikke formelt godkjent av kommunen for utleie. Det ble derfor skrevet i prospektet og takst at «at hybel i kjeller ikke er omsøkt», og at det ikke var en egen «boenhet».

Det viste seg derimot at dette ikke var hele sannheten. Ikke bare manglet hybelen lovlig regulering, kjelleren var ulovlig som varig oppholdsrom: Derimot var den regulert som matkjeller og boder.

Slik omtalte taksten kjellerhybelen, som bare var godkjent som bod og matkjeller.

Dette var ingen hemmelighet for eier, som ble kontaktet av kommunen halvannen måned før overtakelsen. I et brev skrev kommunen at de hadde fått opplysninger om at eier hadde tatt ibruk kjelleren til blant annet soverom, stue, kjøkken og bad, men at dette er noe de ikke har godkjent.

I sitt svarbrev skriver selger at hun er klar over dette, og at de «har benyttet kjelleren som boder og tidvis som ekstra plass for tenåringer som trenger å være litt alene for å spille tv-spill osv. Til visningen som nettopp er avholdt, ble det satt på plass noen flere møbler jeg hadde til overs for at det skulle ta seg pent ut».

Korrespondansen ble ikke videreformidlet til verken megler eller kjøper.

Bilde fra Finn-annonsen. 

Krevde enorme oppgraderinger

Barnefamilien kjøpte leiligheten med forventning om at de kunne få rundt 10.000 kroner i skattefri inntekt fra hybelutleie, men fant etter hvert ut at underetasjen var ulovlig å bruke som oppholdsrom, samt at det elektriske anlegget i huset var brannfarlig.

En rekke takstpersoner ble etter hvert involvert og klager ble sendt inn til eierforsikringsselskapet Protector - som avviste alle forhold.

Hovedutfordringen var at for å få etasjen godkjent som oppholdsrom etter reglene, måtte takhøyden økes - og dørene utvides. Dette betydde at gulvet måtte graves ut og at det måtte skjæres i bærevegger. Dette ville igjen trolig føre til at fundamenteringen på huset måtte endres.

Takstfolkene for kjøper og selger var derimot svært uenig om dette var en formalitet som enkelt løste seg med en søknad, eller om det var en jobb som ville koste 1.366.000 kroner.

- Bad og kjøkken i hybel har mindre betydning for markedsverdien

Protector skrev i sitt tilsvar at de regnet med at dette var en formalitet. Og hvis det ikke var så enkelt likevel, og bad og kjøkken ikke ble godkjent i hybelen, ville ikke det være vesentlig:

Bildet fra Finn-annonsen.

«Hvis det skal gis et prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12, er det som nevnt kun tale om kostnader til søknad mv., eventuelt mindre bygningsmessige endringer, jf. Reiersruds [Protectors takstmann, jorun.anm] estimat. Hvis ikke Reiersruds vurdering legges til grunn fullt ut, er det uansett sannsynlig at stuen og soverommet blir godkjent. At de øvrige rommene i så fall ikke godkjennes, har mindre betydning for markedsverdien», skrev Protector.

Knusende dom

I den fyldige dommen blir Protectors argumentasjon avvist på alle punkter:

«Når det i markedsføringen er fremhevet at boligen har en separat del som har vært leid ut, når bildene og øvrige forhold (blant annet egen strømmåler og ringeklokke) fremstiller kjelleren som en egen hybelleilighet, og når både megleren og takstmannen omtaler kjelleren som en hybel/utleiedel og rommene som henholdsvis stue, soverom, kjøkken etc., må det etter rettens syn stilles strenge krav til opplysningene for at en alminnelig boligkjøper skal kunne forstå at slik bruk er ulovlig.»

«Retten bemerker også at det ingen steder i salgsmaterialet står at kjelleren ikke kan benyttes til det den reelt sett er annonsert med, fordi slik bruk er ulovlig / i strid med offentligrettslige regler. Heller ikke noe sted står det at kjelleren ikke er godkjent for beboelse eller varig opphold. Dette kunne – og burde – selgersiden åpenbart ha gjort», skriver Oslo tingrett.

Dommen er også uvanlig krass mot selger som omtales som «uredelig». Dommeren skriver videre med henvisning til svaret hun sendte til kommunen at selger «har vist at hun kan lyve når hun mener det er nødvendig».

- Oppsiktsvekkende

Det er advokat Andreas Langeland i Indem Advokatfirma som har ført saken for kjøper:

Advokat Andreas Langeland i Indem Advokatfirma. Foto: (Indem)

- Det er en klar og tydelig dom, men samtidig ikke overraskende ut fra hva som kom fram i tingretten. Det er sjelden å se at både selger og megler så gjennomgående unnlater å komme med alle opplysninger som de beviselig har sittet med, sier Langeland til Nettavisen.

- I selgersidens argumentasjon synes de å overse de avgjørende detaljene i saken, nemlig forskjellen mellom godkjenning til varig opphold og godkjenning som egen boenhet. Det er oppsiktsvekkende at man ikke skiller mellom disse detaljene, men det gjør heldigvis retten, sier han.

Ifølge advokaten har saken vært spesielt vanskelig fordi selgersiden ikke har besvart henvendelser på å få fremlagt dokumentasjon om hva som er gjort med boligen.

- Det underbygger bare den usikkerheten som kjøperne sitter med om boligen, og som er sentralt for hevingskravet, sier han.

Saken er anket

Protector har anket dommen.

- Idet det ble ubestridelig opplyst – på flere steder i salgsinformasjonen - om at det var etablert en hybel som verken var omsøkt eller godkjent hos myndighetene. Hvilket kjøpere også var kjent med. Selskapet reagerer på at tingretten undergraver betydningen og rekkevidden av de negative opplysningene. Når det står at noe ikke er godkjent, så betyr det nettopp det, skriver advokat Tommy Ravndal i Protector til Nettavisen.

Advokat Tommy Ravndal i Protector. Foto: Protector

I sin anke skriver Ravndal at det er en boligkjøpers ansvar å forstå at opplysninger som oppgis av megler og takstmann er feil:

- Med bakgrunn i hvordan kjelleren fremsto visuelt - og i den ovennevnte informasjonen - så kan saksøker neppe ha hatt berettigede forventninger til at boligens underetasje verken kunne leies ut lovlig, eller at den var godkjent hos bygningsmyndighetene, skriver de.

Videre slår Protector et slag for at meglere kan gi opplysninger som ikke er entydige:

- Ankende part anfører at totalinformasjonen som gis om underetasjen er tilstrekkelig informasjon. I hvert fall til at kjøper måtte stille nærmere spørsmål eller foreta undersøkelser omkring kjellerens status dersom dette fremsto uklart, f.eks opp mot hva kjøper planla å benytte kjelleren til, skriver forsikringsselskapet.

Megler vil ikke kommentere saken

Nettavisen har vært i kontakt med eiendomsmegleren som ga informasjon om utleiemulighetene på direkte spørsmål.

Megleren henviser til daglig leder Martin Aune i Privatmegleren Première:

- Dommen er anket og er under behandling. Vi uttaler oss ikke mens saken pågår, skriver han i en kort e-post.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.