Boligen manglet brukstillatelse som separat boenhet. Megleren mente det var uproblematisk, og at det er vanlig i Oslo.

I en dom i Oslo tingrett, har kjøper fått medhold i at hele boligkjøpet skal heves. Domstolen konkluderer med at prisavslag ikke er aktuelt, fordi det ikke er mulig å vite hvor mye som må betales for å utbedre leiligheten.

- Dommen er grundig og resultatet er som forventet. Saken har vært en stor belastning for min klient som investerte 3,7 millioner i det som viste seg å være et verdiløst objekt, sier advokat Edvin Berger Rasmussen som er prosessfullmektig for kjøper.

Av dommen går det fram at selger hadde trodd hun bodde i en vanlig, lovlig leilighet, helt til hun skulle selge.

Leiligheten ligger i tredje etasje i en villa fra tidlig 1900-tallet, som gjennom årene har blitt delt opp i flere boenheter, uten at disse enhetene hadde blitt godkjent av kommunen.

Dyr ombygging

I 2019, da hun skulle selge leiligheten, ble hun klar over at det ikke forelå ferdigattest for leiligheten. Det var ikke brukstillatelse for leilighet som separat boenhet. Det samsvarte ikke med de opplysningene hun hadde fått da hun kjøpte leiligheten.

Hun hadde varslet søksmål mot eiendomsmeglerfirmaet som solgte henne leiligheten, og krevd erstatning for mangelfull informasjon.

Les også: Fersk undersøkelse: Tre av ti frykter boligkrakk

Hun hadde også engasjert konsulenter for å hjelpe med søknad om ettergodkjenning av leiligheten. Det skulle vise seg at det krevde omfattende endringer i leilighetsbygget for at boligen skulle bli godkjent. Blant annet manglet det rømningsvei fra leiligheten.

Ville selge problemleilighet

Prosessen med kommunen ble lang og dyr, og eieren ønsket derfor å selge leiligheten. I en e-post til andre de andre sameierne i bygningen, skrev hun:

«Vi har jobbet en stund med å få leiligheten godkjent som separat boenhet. Dette utløser helt vanvittige krav til oppgradering etter tek17 standard så nå forsøker vi å selge den som den er med opplysninger i salgsoppgaven om situasjonen».

To meglere ble kontaktet: Den ene megleren mente at leiligheten ikke var salgbar fordi den ikke kunne beboes. Den andre mente det var helt uproblematisk.

Les også: Kjøpte drømmebolig til åtte mill. - fant feil til 4,5 mill.

Megler sa klart «nei»

Først tok selgerens ektemann kontakt med Sem & Johnsen Eiendomsmegling. I en e-post står det at hun ønsket å selge leiligheten, og at deres advokat ville ha med en tekst i prospektet der det sto at boenheten er tinglyst men at «kommunen i sine arkiver allikevel ikke noen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for denne leiligheten. Den plantegning kommunen har av leiligheten, samsvarer heller ikke helt med dagens planløsning».

Eiendomsmegleren skrev tilbake: «Teksten deres holder dessverre ikke hvis vi skal påta oss oppdraget. Da må det i så fall tillegges en tekst hvor vi opplyser om at eiendommen ikke kan beboes, da leiligheten ikke er godkjent. Dette virker som noe som ikke er veldig salgbart, dessverre».

Eiendomsmegleren skrev også til selger: «Selger kan ikke gi noen form for garanti på at boligen vil bli godkjent og evt hvilke krav kommunen vil stille for å få den godkjent. Kommunen kan kreve at man fraflytter boligen da den er tatt ulovlig i bruk».

I retten forklarte megleren at han naturlig nok hadde lyst på oppdraget, men at han hadde takket nei etter å ha rådført seg med andre i selskapet.

Dommen refererer fra hans vitnemål: «Det ble tatt hensyn til at leiligheten var egnet for førstegangskjøpere, som typisk ikke har kompetanse til å sette seg inn i slike problemstillinger. Han er ikke overrasket over at leiligheten ble solgt, og mener det ble «gamblet» på at unge interessenter ikke ville forstå konsekvensene».

DNB Eiendom tok oppdraget

DNB Eiendom tok derimot salgsoppdraget. DNBs megler hadde solgt en annen av seksjonene i tredje etasje året før, også den uten ferdigattest. DNB-megleren oppfattet ikke at dette innebar noen risiko for kjøper, og mente det ikke hadde betydning for verdien av leiligheten.

I retten forklarte DNB Eiendoms representanter at det ofte mangler ferdigattest for eldre boliger.

Nettavisen skrev i november denne saken om en slik leilighet på Alexander Kiellands plass. Der sto det tydelig i annonsen: «Det er knyttet usikkerhet til hvor lang tid søknadsprosessen vil ta, hva endelig kostnad vil bli, samt hva utfallet av søknaden vil bli. I ytterste konsekvens kan kommunen kreve at leiligheten tilbakeføres til opprinnelig stand, hvilket innebærer at den innlemmes i naboleiligheten».

Like tydelig var det ikke i informasjonen fra DNB Eiendom. I tilstandsrapport og salgsoppgave ble det opplyst at det ikke forelå offentlige krav eller påbud, men at leiligheten manglet ferdigattest.

Etter visning og budrunde ble leiligheten solgt for 3.725.000 kroner. Allerede samme dag stilte kjøper kritiske spørsmål om manglende ferdigattest for leiligheten. Megler svarte da:

«Hele huset mangler ferdigattest, ble bygget i 1890 og leilighetene i 3 etasje ble etablert fra 1 til 3 boenheter i 1969 og som nevnt i prospektet ble det godkjente tegninger på bad og kjøkken. Noe øvrig ferdigattest foreligger ikke. Folk har bodd her siden byggeår, og flere av leilighetene er omsatt mange ganger :)»

Dagen etter svarte kjøper at hun hadde fått opplysninger om at manglende rømningsvei var årsaken til at det ikke var ferdigattest, og henviste til at det kunne komme pålegg om utbedring med betydelige kostnader. Under overtakelsen ble 350.000 kroner holdt tilbake. Noen måneder senere ble det tatt ut stevning.

Oslo tingrett: - Minimum av informasjon

I dommen skriver Oslo tingrett at det i informasjon fra megler ble lagt opp til et minimum av informasjon om de problematiske sidene ved leiligheten.

Oslo tingrett skriver blant annet:

• «Ut fra informasjonen som var kjent for (selger), gir salgsoppgaven et inntrykk av at det mer ble lagt opp til å gi et minimum av informasjon, enn en åpen og ærlig presentasjon av de problematiske sidene ved eiendommen».
• «Det står at det foreligger ferdigattest for innredning av kjøkken og dusjbad i tredje etasje, men ikke at dette gjelder en annen leilighet enn den som er til salgs».
• «I tillegg er det brukt formuleringer som er egnet til å gi inntrykk av at det ikke er noen dramatikk i at det mangler dokumentasjon i kommunens arkiver om byggemelding og bruksendring av eiendommen, som at det «kan» forekomme avvik fra godkjente byggemeldinger», og at selger har søkt kommunen om en «formell» godkjenning av sin boenhet».
• «For øvrig er det kritikkverdig at det ikke ble gitt opplysninger om at det manglet rømningsvei».
  

Resultatet av tvisten i Oslo tingrett, ble at boligsalget ble opphevet og kjøper ble tilkjent nærmere 660.000 kroner i erstatning og saksomkostninger.

Boligeier ansvarlig for andres synder

Kommunikasjonsrådgiver Trude Lucie Nedregård Isaksen i Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten sier at boligeiere er ansvarlige for at boliger er lovlige, selv om tidligere eiere har stått for ulovligheten. I verste fall må man flytte ut av en ulovlig bolig.

Hun sier at det skjer ulovlige ombygginger i Oslo, og før 2018 var det ikke sammenheng mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Kommunen kunne derfor ikke nekte seksjonering av leiligheter, selv om leilighetene ikke var godkjent etter plan- og bygningsloven.

- Dette ble heldigvis endret ved lovendringen i 2018, slik at lovverket ble samkjørt, sier hun.

Konsekvensen er altså at boligeiere kan ha boliger som ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven, og som derfor er ulovlig å bo i.

- Dersom en bolig ikke er godkjent og det likevel bor folk i den, er det å regne for ulovlig. Da er det eiers ansvar å sørge for søknad til Plan- og bygningsetaten slik at vi kan vurdere saken, sier hun.

Boligene må være brannsikre, tilfredsstille krav til lys og støyforhold med mer. Hvis de ikke blir godkjent, må man flytte ut av boligen.

- Vi understreker at det er eiernes ansvar å sørge for at bygget de bor i er lovlig, selv om det kan være tidligere eiere eller utbyggere som har stått for ulovligheten, sier hun.

- Bygningskontroll er vesentlig skjerpet

Selger av leiligheten, som altså tapte saken fullt ut, var forsikret gjennom Claims Link. Derfor kommenterer Mille Haslund Mellbye, som er selskapets leder for skade i Norden, denne saken. Hun sier at dommen ikke vil bli anket.

- Er leiligheter uten ferdigattest og uten godkjenning som boenhet et nytt problem i Oslo?

- Manglende ferdigattest er en utfordring hvis kjøper ikke gjøres spesifikt oppmerksom på det i salgsdokumentasjonen. I en del saker ser vi at det gis en midlertidig brukstillatelse slik at eiendommen kan tas i bruk før ferdigattest er utstedt. Vanligvis er det en formalitet å innhente ferdigattest. I denne konkrete saken har det vist seg å være mer utfordrende.

- Hva er grunnen til at problematikken blir satt på spissen nå og ikke for mange år siden da leilighetene i tredje etasje i dette huset ble bygget?

- Man har i tidligere salgsprosesser ikke vært oppmerksom på at det ikke forelå ferdigattest. Leiligheten ble omgjort til en egen boenhet for veldig mange år siden og praksis med bygningskontroll fra offentlige myndigheter er nok vesentlig skjerpet siden den gangen, sier hun.

DNB Eiendom: - Vi har gjort en grundig vurdering

- Til spørsmål om vi har gjort feil har vi følgende kommentar: DNB Eiendom har gjort en grundig vurdering av teksten i salgsoppgaven før eiendommen ble lagt ut for salg, og vi mener å ha opplyst ihht hva som kan forventes ut i fra meglers kunnskap og undersøkelser om boligen, svarer kommunikasjonsrådgiver Vidar Korsberg Dalsbø i DNB Eiendom.

Han sier at selskapet ikke vil si så mye om saken på nåværende tidspunkt.

- Dette er en konflikt mellom kjøper og selger, og dommen er heller ikke rettskraftig. DNB Eiendom har som megler ikke vært part i saken, og derfor finner vi det unaturlig å kommentere på nåværende tidspunkt, sier han.

Les også: Valg av eiendomsmegler