Fra 1. januar 2022 blir opplysningsplikten til boligselger viktigere, og det blir strengere krav til dokumentasjon. Tilstandsrapport fra takstmann - eller bygningssakkyndig, som det nye navnet blir, blir også viktigere.

Kravet for at kjøper kan kalle noe en mangel blir mye lavere, sa Eirik Vigeland, markeds- og kommunikasjonssjef i Boligmappa, nylig til Nettavisen. Før måtte kostnaden for mangler tilsvare rundt fem prosent av kjøpesummen. Nå er summen 10.000 kroner til sammen for alle mangler.

Dette tror Jon-Steinar Hanstad, teknisk direktør i NHO-foreningen Nelfo, blir et problem.

– Når grensen er satt ned, vil det utløse en tvist om det gjennomføres en kontroll av det elektriske anlegget og man finner noe feil, sier han til Nettavisen.

Nelfo organiserer elektro-, ekom- og heisbedriftene i tillegg til systemintegratorene.

– Hensikten er jo å få ned antall tvistesaker ved kjøp og salg av brukt bolig, men vi tror det vil føre til det stikk motsatte, sier Hanstad om den nye forskriften i avhendingslova.

Les også: Kristian (28) må pusse opp splitter ny leilighet: – Blir fortvila (+)

Kan gi økonomisk smell

Slik det er i dag, blir ikke det elektriske anlegget vurdert av takstmannen med mindre vedkommende har kompetanse på området. Når den nye loven trer i kraft 1. januar i år, kan ikke takstmann la være å vurdere elanlegget.

– Men det stilles ingen krav til fagkompetanse, og det er kun de overfladiske delene som skal kontrolleres. Den nye forskriften kan virke mot sin hensikt, fordi selger tror de får inn en fagperson - men takstmannen har ikke nødvendigvis riktig kompetanse, sier Hanstad.

Les også: Én setning i byggekontrakten kan koste deg hundretusener

Problemet er at en som ikke har utdanning innen elektrofaget ikke er kompetent nok til å vurdere el-anlegget eller dokumentasjonen selgeren legger fram. Det kan gi boligkjøper en skikkelig smell.

– Du risikerer å kjøpe en flott bolig med elendig elektrisk anlegg. Mange strekker seg langt for å kjøpe en bolig, og det vil gi stort innhogg i privatøkonomien om det er noe galt med det elektriske anlegget, sier Hanstad, og påpeker:

– Du kan få en ekstrakostnad på over 100.000 kroner for å utbedre det elektriske anlegget.

Det er med andre ord boligkjøperen som risikerer å bli den store taperen.

– Du kan bli sittende med skjegget i postkassa etter å ha kjøpt ny bolig, og må gjennom rettssaker for å eventuelt få erstatning. Det er ikke en situasjon du ønsker å havne i, sier Hanstad.

- Få en elkontroll

Det hjelper ikke om boligselger viser dokumentasjon på at en stikkontakt er montert korrekt, fordi det kan være feil på hele anlegget.

– Derfor bør det stilles krav til gjennomgang av elanlegget, krav om kompetanse til den som gjennomfører det og til hva som skal kontrolleres. Det kan avdekke farlige forhold, sier Hanstad.

Det er riktig nok vanskelig for boligkjøpere å få en fagmann til å gjennomføre en eltakst under visning. Derfor er det viktig at man sjekker at alt er som det skal når man har tatt over boligen.

- Du bør i det minste få gjennomført en elkontroll, og dette gjelder alle boliger som skifter eier. Det kan faktisk ha blitt brukt ufaglærte selv om det er en profesjonell utbygger som står bak boligen, sier han.

Det er spesielt eldre boliger som er utsatt, da det elektriske anlegget ikke er tilpasset dagens bruk, med mindre det er gjort oppgraderinger.

– Hvilke feil risikerer man å få om det ikke er gjennomført en ordentlig vurdering av det elektriske anlegget før man kjøper boligen?

– Den største utfordringen er hvis ufaglærte har utført en elektrisk installasjon som kan føre til en brannfarlig feil og eventuell strømgjennomgang. Den største forskjellen på strøm og vann er at du ikke kan se feil som er gjort før det går galt, sier Hanstad, og legger til:

– Vi ønsker i første omgang å ansvarliggjøring de som gjennomfører teknisk tilstandsanalyse, og at de anbefaler boligselgere til å få andre til å ta en eltakst om takstmannen ikke har riktig kompetanse selv, sier han.

Les også: Jan lever av å pusse opp og selge leiligheter: Disse grepene benytter han seg alltid av (+)

– Observerer

Finn Stedjan er takstingeniør og leder for fagutvalget for bolig i Norsk takst, bransjeorganisasjonen for landets takstforetak.

Han sier at han forstår Nelfos poeng, men understreker at det også er andre ting som kan koste boligkjøper- eller selger dyrt. Det kan være forhold som har avvik eller feil, og som det etter den nye forskriften ikke kreves at takstmannen sjekker.

- Den nye forskriften krever ikke at man skal kontrollere alle bygningsdeler av boligen, som kan være vel så dyrt å fikse som det elektriske, sier han, og forklarer:

- Det kan være kan være skjevheter og andre avvik eller skader på etasjeskiller, rekkverk, trapper og støttemurer som ikke fanges opp. Det er viktig for selgere å være klar over at om de bestiller en rapport som kun omfatter det den nye forskriften angir, så vil ikke hele boligen bli kontrollert av takstmannen.

Derfor sier Stedjan at Norsk takst anbefaler selger å velge å få en komplett rapport som omfatter hele boligen, og ikke kun minstekravet som forskriften krever.

Når det gjelder det elektriske anlegget, forklarer Stedjan at takstmannen skal gjøre overfladiske observasjoner. De skal for eksempel se om det er svidde kontakter, svimerker eller ledninger som stikker ut og har berøringsfare, eller andre synlige symptom på at det kan være feil på det elektriske anlegget.

- Vi går ikke inn som elektrofaglig personell, men vi skal observere. Ser vi noe bekymringsverdig, anbefaler vi å hente inn elektrofaglig kompetanse for å gå gjennom hele anlegget, påpeker han.

- Men det er klart at det hadde vært mer optimalt om det krevdes en egen gjennomgang av det elektriske anlegget av elektrofaglig personell.

Selv om det ikke er krav til at takstmennene skal sjekke dyptgående problemer på det elektriske anlegget, har selger en opplysningsplikt.

Les også: Marianne føler seg lurt av byggefirma. Nå er huset blitt tre millioner kroner dyrere

– En gylden middelvei

Olav Kasland, fagdirektør i Forbrukerrådet, sier til Nettavisen at boligkjøpere ikke skal ha en grunn til å føle seg mer utrygge etter 1. januar enn nå.

- Vi kan ikke se at det blir noe dårligere med den nye boligloven enn det har vært. Takstmenn skal gjøre en overfladisk vurdering, men ikke en elfaglig vurdering. De skal vurdere hvor gammelt anlegget er, i hvilken stand det er i, og om det er et profesjonelt og godkjent anlegg, sier han.

- Vi mener dette er bedre enn ingenting, sier Kasland.

Selv om man ideelt sett skulle fått alle type håndverkere i hus for å sjekke tilstanden før boligsalg, så er ikke det i praksis mulig, trekker han fram.

– Da er dette en gylden middelvei, sier han.

– Men kan det ikke gi en falsk trygghet til boligkjøpere, siden det elektriske blir sjekket og man stoler på vurderingen til takstmannen?

– Nei, vi mener at det ikke blir mer utrygt enn i dag. Takstmenn skal bli kurset i gjennomgangen av det elektriske som de må sjekke, og vi må ta det for det det er, sier han.

Kasland påpeker dessuten at av klagene Forbrukerrådet mottar etter boligkjøp, er ikke elektriske anlegg problemet som dukker opp hyppigst.

– Det er våtrom, drenering, tak og større skader som går mest igjen, sier han.

– I en ideell verden skulle vi vært enige med Nelfo, men vi synes det er bedre at det overfladiske elektriske anlegget blir sjekket enn at det ikke blir det i det hele tatt, sier Kasland.

Ingen kompetansekrav

Blir du som boligkjøper redd for at den som har skrevet takstrapporten ikke har nødvendig kompetanse, kan du finne ut om vedkommende er medlem av Norsk takst.

Stedjan sier nemlig at deres medlemmer har gått gjennom utdanning innen tilstandsanalyse.

– De må også ta 20 kurstimer som etterutdanning årlig. Norsk Takst stiller krav til minimum mesterbrev som inntakskriterium for å kunne utdanne seg til takstmann og for å kunne opptas som medlem i Norsk takst, sier han.

- Vi ønsket helst at det skulle stilles kompetansekrav i den nye forskriften, men det skjedde ikke. Så da overlates ansvaret til de enkelte takstorganisasjonene, sier han.

Men den nye forskriften stiller likevel større krav til at de bygningssakkyndige må gjøre en mer nøyaktig og god jobb. Kjøper kan etter ny lov gjøre krav mot selger om avvik eller feil overstiger 10.000 kroner.