*Nettavisen* Økonomi.

Advarer mot klasseskille i Oslo: - Folk flest må bo på utsiden av byen, i Ski og Drammen

ADVARER IGJEN: Baard Schumann advarer igjen mot en for kraftig boligprisvekst i Oslo og etterlyser større politisk vilje til å regulere tomter.

ADVARER IGJEN: Baard Schumann advarer igjen mot en for kraftig boligprisvekst i Oslo og etterlyser større politisk vilje til å regulere tomter. Foto: Fredrik Varfjell / NTB scanpix

Prisene på nye boliger har eksplodert i Oslo. Nå advarer Baard Schumann mot klasseskiller på lik linje som i storbyer i Europa.

Den tidligere lederen av Selvaag Bolig spådde i Nettavisen i januar 2019 en kraftig vekst i boligprisene i Oslo i både 2020 og 2021.

Det var lenge før koronakrise og nullrente var et tema. Deseneste tallene fra Eiendom Norge viser at boligprisene i Oslo er opp 5,4 prosent de seneste tolv månedene. Det er den sterkeste veksten i hele landet, og Schumann frykter den kan bli enda sterkere fremover.

- Jeg er redd for en kraftig prisvekst, men mest redd for at det kommer nye begrensninger i Oslo gjennom boliglånsforskriften, at politikerne vil styre veksten økonomisk og ikke gjennom tilbudssiden, sier han til Nettavisen Økonomi.

Schumann ledet Selvaag Bolig i ti år og blir fra høsten leder i et nytt eiendomsselskap, som kjøpte opp eiendomsvirksomheten til Veidekke i Norge og Sverige. Selvaag Bolig er den største utbyggeren på Løren i Oslo øst, et utbyggingsområde kan stå som symbol på de rådyre boligprisene i Oslo.

Les også: Brennhett boligmarked - koronakrisen gir tidenes julisalg

Opp 60 prosent

Prisene på Løren har eksplodert i det som er blitt et bra, men langt fra eksklusivt boligområde i Oslo. Schumann kan kalkylene fra innsiden. Der du måtte betale drøyt 4 millioner for en ny 3-romsleilighet på Løren for fem år siden, er prisen i dag på 6,75 millioner.

Vi snakker om en økning på formidable 60 prosent. Siden de første boligene var innflyttingsklare for 15 år siden, er prisene mer enn tredoblet. Økte byggekostnader og ikke minst skyhøye tomtekostnader får skylden.

- Gjennomsnittlige utsalgspriser på Løren har gått fra om lag 55.000 kroner kvadratmeteren i 2015 til 90.000 kroner i dag. Det skyldes en kombinasjon av økte tomtekostnader og byggekostnader. Byggekostnadene har i perioden økt fra 33.000 kroner kvadratmeteren til 43.000 kroner.

- Leilighetene vi solgte i 2015, hadde vi betalt 4000-5000 kroner kvadratmeteren for i tomtekostnader. I dag må du i hvert fall ut med 25.000 kroner kvadratmeteren for tomtene, og det gjelder innenfor hele Ring 3. Kommer du under det, har du gjort en fantastisk «deal», sier Schumann.

Ikke regningssvarende

- Hva er hovedårsakene til den kraftige prisveksten i Oslo?

- Det er ikke mangel på tomter, vi har mer enn nok, men problemet er at de blir ikke regulert. Vi havner i diskusjon med planmyndighetene der det er vanskelig å få til en god utnyttelse.

- Det blir ikke regningssvarende for mange av utbyggerne som i dag sitter med kontoreiendommer og andre næringseiendommer hvis de ikke får utnyttet eiendommen godt nok, svarer Schumann.

Og så har vi holdningen «ikke i min bakgård» og alle nabokampene. Alle vil ha nye boliger, bare ikke i nabolaget. Det er en utfordring, og ifølge Schumann er det ingen politisk vilje i hovedstaden til å gjøre noe.

- Tilbudssiden i Oslo er det største problemet. Byer som Trondheim og Kristiansand har regulert mange boliger, og her er prisveksten på et moderat nivå. De lave rentene har mye å si, men det er ikke det som det drar boligmarkedet i Oslo, det er manglende tilbud, gjentar Schumann.

Ikke kontroll

På spørsmålet om boligbyggerne har en egeninteresse av å advare mot prisvekst, svarer han at de er mer bekymret for at prisveksten kommer ut av kontroll. Faren er at en kraftig vekst etterfølges av et kraftig fall.

- For egen del har jeg i mange år advart mot en kraftig boligprisvekst. Vi vet at «boom og bust» ikke er bra. Det beste er det velfungerende boligmarkedet vi har i Norge i dag. Bankene setter krav til forhåndssalg, slik at vi aldri risikerer for stor bygging som i har opplevd i Spania og Frankrike.

- Noen roper på mer regulering for å få kontroll med prisveksten?

- Hva skulle du da ha regulert? Flere reguleringer hadde ført til penger under bordet, og det er ikke heldig.

Les også: Boligmarkedet - disse Oslo-områdene har hatt høyest prisvekst

Klasseskille

- Er det en tverrpolitisk resignasjon i Oslo for å få ned boligprisene?

- Ja, politikerne kommer til å si etter at boligprisene stiger de neste par årene, at «det koster å bo i Oslo». Men vi er i ferd med å få et klasseskille i Oslo på linje med byer som London og Amsterdam. Folk flest må bo på utsiden av byen, i Ski og Drammen, og dermed pendle til byen.

- Oslo blir for familier med penger. Jeg har i advart mot utviklingen i mange år og sagt at de rike blir rikere. Unge med foreldre som har råd til å stille opp, står foran i køen.

Oslo-politikerne sa i 2018 ja til å bygge 810 nye boliger og rundt 1400 nye boliger i 2019. I første kvartal i år regulerte bystyret 22 – tjueto – nye boliger. Koronautbruddet ødela riktig nok for et bystyremøte i mars der rundt 300 nye enheter kunne ha fått klarsignal.

Fryktelig lavt

Men med mindre reguleringstallene for andre kvartal (klare i begynnelsen av august) viser en eksplosjon, ligger vi også i år usedvanlig dårlig an. Få antall godkjente boliger må slå ut i færre bygde boliger.

- Det årlige behovet svinger, men det ligger på 3500-4500 nye boliger i Oslo hvert år. Antall nye godkjente boliger de senere årene er fryktelig lavt, og reservene strekker ikke til, mener Schumann.

Det rødgrønne byrådet i Oslo lener seg ofte på Gjersrud-Stensrud når de snakker om boligreserven i hovedstaden. Dette området helt sørøst i Oslo er det siste store uberørte området innenfor bygrensen som kan bygges ut. Potensielt snakker vi om 10.000 nye boliger, men en utbygging kommer tidligst på 2030-tallet.

Klikk på bildet for å forstørre. EKSPLOSIV ØKNING: I Løren i Oslo øst er det bygget flere tusen boliger, og prisene har steget med 60 prosent på fem år.

EKSPLOSIV ØKNING: I Løren i Oslo øst er det bygget flere tusen boliger, og prisene har steget med 60 prosent på fem år. Foto: Audun Braastad (NTB scanpix)

Trenger skinner

- Tror du at Gjersrud-Stensrud noen gang bygges ut?

- Vi kan bare glemme området de nærmeste årene, men på et aller annet tidspunkt kommer det en utbygging. Men inntil vi får en skinnegående transport ut dit, tar det fryktelig mange år, svarer Schumann.

Han mener valget på Gjersrud-Stensrud står mellom en blasert småhusbebyggelse eller blokker og en liten by. Sistnevnte krever at politikerne blar opp 1 milliard ekstra til en stasjon på nye Follobanen, og det har de sagt nei til. Det frustrerer Schumann.

- Ja, de burde bla opp, Obos og jeg foreslo det for noen år siden. Vi snakker om en bydel like stor som Ski og 2-3 minutter ekstra med toget inn til Oslo S. Samfunnsøkonomisk hadde dette vært mye smartere. Med en innfartsparkering i tillegg hadde vi sluppet mye av køene inn til Oslo.

Les også: Boligekspert - dette er atomknappen i boligmarkedet

Stoppes

Schumann tipper den reelle reserven i Oslo er på 8000-9000 boliger. Mange av de større prosjektene tar tid.

- Det er en del planer på vei, men de blir stoppet av Plan- og bygningsetaten, det er ingen fremdrift der, hevder han.

Fra bystyret sier ja til boligene til de kan overrekkes, tar det fort fire-fem år for et prosjekt med 200 boliger. På grunn av usikkerheten kan det gå opp mot ett år fra godkjenning før utbyggerne setter i gang.

- JM fikk nylig sendt et stort prosjekt i retur. Utbyggerne tør ikke planlegge for lang tid fremover, fordi detaljplanleggingen koster flere millioner. Selve byggingen av 200 boliger tar 2,5-3 år.

Halvparten

Og det koster altså 43.000 kroner kvadratmeteren å sette opp vanlige blokkleiligeter. Alle vil ha kvalitet, men da handler det fort om utbyggingskostnader på 50.000 kvadratmeteren. Det utgjør 3,5 millioner for 70 kvadratmeter og bare halvparten av utsalgsprisen som boligkjøperne må ut med.

- Byggekostnader står for ca. 50 prosent av den total utsalgsprisen, den resterende delen er tomtekostnader, kapitalkostnader, andre byggesakskostnader og bidrag til infrastruktur. Og halvparten av entreprisekostnadene er lønn, sier Schumann.

Han anslår at av de totale byggherrekostnadene utgjør lønn 70-80 prosent, til håndverkere arkitekter, prosjektmedarbeidere, selgere, offentlige saksbehandlere, osv. Og lønningene går ikke ned.

Les også: Line (44) selger halvparten av alt hun eier: - Det jeg holdt på med var riv ruskende galt (+)

Vanskelig

- Vi bygger med en mye høyere standard enn vi gjorde for 20 år siden. Men i dag er det mye mer som skal avklares og rapporteres, og nye krav har ført til høyere kostnader. Det er vanskelig å få ned disse kostnadene, erkjenner Schumann.

Han konstaterer at i nabolandet Sverige bygges det mer med repetisjon, det er en større industrialisering, som Schumann har tatt til orde for her hjemme. I Norge tegner vi nytt hver gang og begynner fra «scratch».

- Og utfordringen i Oslo når vi fortetter byen, er tomtenes beskaffenhet. Det gjør det vanskelig å standardisere. I Sverige har de menge flere tomter der det ikke er bygget noe fra tidligere.

Skjerpings

- Men kan vi ikke som i Sverige bygge noen enklere boliger for å få ned kostnadene?

- Jeg tror det er viktigere å sørge for en riktig boligmiks. Og et større tilbud ville ha holdt byggekostnadene nede. Da hadde alle måttet skjerpe seg, og tomteprisene hadde også gått ned, spår Schumann.

Men hans gamle arbeidsgiver Selvaag Bolig tjener for tiden rått på sine prosjekter, med prosjektmarginer godt over målet på 20 prosent

- Her er den en del å hente?

- Noen er alltid bedre enn andre i klassen. Ser du boligbyggerne under ett, er ikke marginene mye å juble for, vi snakker om 8-12 prosent. De som investerer i boligbygging og tomter ønsker en avkastning 12-15 prosent i året, ellers investerer de ikke. Men de ender gjerne opp med 10 prosent avkastning på egenkapitalen.

Late

- Hvordan kan man få ned byggekostnadene?

- Det vi ser, er at en del utbyggere klarer å bygge mer effektivt. Obos kjørte på Ulven en anbudskonkurranse der de klarte å presse byggekostnadene en del. Skal jeg ta litt selvkritikk på vegne av bransjen, er det at vi er blitt litt late.

- Både entreprenører og boligbyggere vet at de får solgt boligene og har derfor ikke jobbet like mye med kostnadene, svarer Schumann.

Han vet at Obos i noen prosjekter har klart å få ned oppføringskostnaden under 40.000 kroner kvadratmeteren, altså 3 millioner kroner for en 75 kvadratmeterstor leilighet. Men vi snakker om en nedgang i byggekostnadene på 10 prosent og ikke mer enn 5 prosent av den totale utsalgsprisen.

Over tid må det også være en sammenheng mellom prisene for nye boliger og bruktboligprisene. Schumann har – litt avhengig av området – sagt at en naturlig forskjell er 12-15 prosent. Boligkjøperne vil ikke betale mye mer for nye boliger enn for bruktboliger av alminnelig god standard i det samme området.

Les også: Barometer viser at stemningen snur i boligmarkedet

Fra nabolaget

- Etter hvert som vi bygger boliger i nye områder, kommer de fleste som kjøper nye boliger fra nabolaget. De reiser ikke langt og vet hva de har kjøpt egen bolig for, sier han.

Det store prisgapet er hovedforklaringen til at det er bygd få nye boliger i områder som øverst i Groruddalen og på Holmlia, sørøst i Oslo. Bruktboligprisene her har vært lave, klart lavest i Oslo, men det er i med å endre seg.

- Oslo vokser innenfra og ut, og den vokser sakte, men sikkert oppover i Groruddalen. Bruktboligprisene stiger også der, og bruktboligprisene har prosentvis steget mest i Oslo øst, konstaterer Schumann.

- Det er kommet kritikk mot at det bygges for få boliger i Oslo vest?

- Det er en håpløs i diskusjon. Vi har hatt en omdanning av lager- og logistikklokaler og andre gamle bygg i Oslo, og disse byggene ligger i øst.

Fjerne rentefradraget

Mange vil skattlegge boligene mye hardere for å få ned boligprisene. Schumann er ikke helt fremmed for en hardere boligbeskatning, men sier det kommer an på hvordan skattleggingen skjer.

- Å fjerne rentefradraget vil ha den største effekten for både nye og brukte boliger og kan dempe boligprisene i en periode. Når det gjelder sekundærboliger, er disse de senere årene skattlagt mye mer, så der blir det ikke den store effekten.

- Vil du fjerne rentefradraget nå som rentenivået er rekordlavt og uten stor betydning?

- Ja, jeg synes det kunne ha vært fjernet, men ikke over natta, det måtte ha vært en trappevis prosess. Og mange baserer seg på mye lån når de kjøper bolig, og en fjerning ville særlig ha straffet ungdommen, som sliter fra før, erkjenner Schumann, som konstaterer til slutt om Oslo-prisene:

- Jeg har et enkelt syn på dette: Når tilbuds- og etterspørselssiden matcher hverandre, pleier det å gå bra …

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Annonsebilag