Boligekspert: Dette er atomknappen i boligmarkedet

Selvaag Bolig og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) avholdt onsdag sitt årlige boligseminar, det første digitale seminaret på grunn av koronaepidemien.

Konferansen kom dagen før Eiendom Norge offentliggjorde maitallene i boligmarkedet. Og de viste en overraskende sterk oppgang på 1,9 prosent. På landsbasis er oppgangen den sterkeste noensinne for mai måned. I Oslo steg prisene i foregående måned med over 2 prosent.

Norges Bank har i år senket styringsrenten med 1,5 prosentpoeng til rekordlave 0 prosent. Mange låntakere kan glede seg over en rentenedgang som fort tilsvarer en lønnsøkning på 50.000 kroner i året, ifølge Nordea.

Les også: Se alle eiendommer i Norge som har skiftet eier siste to mnd! (+) (Kampanje: kun 1 kr for 1 mnd!)

En slik rentenedgang gjør at mange på boligjakt kan by mer for drømmeboligen.

- En rentenedgang på 1 prosent tilsvarer alt annet like en boligprisoppgang på 13,8 prosent. Det er et sjokkerende høyt tall, men nå boliglånsrentene er så lave som de er nå, må vi forvente en boom. Renten er atomknappen i boligmarkedet, sa forskningssjef Erling Rød Larsen i Housing Lab på onsdagens seminar.

Les også: Salget av nybygg faller med 45 prosent

- Uten tvil

Den frittalende professoren og de andre ekspertene ved nye nasjonale forskningssenteret har testet ut en modell for å beregne prisendringer i boligmarkedet. Røed Hansen har vært helt klar på at rentenivået er den viktigste faktoren for boligprisene.

- Renten er uten tvil det viktigste. Vi har beregnet at 1 prosentpoeng opp i boligrentene, tilsvarer - hold dere fast - et fall i boligprisene på 14 prosent. Renten er atomknappen i boligmarkedet. Hver gang renten bytter bane, bytter boligprisene bane. Er renten lav, blir boligprisene høye, sa han for et drøyt år siden.

God inngangsfart

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i SpareBank 1 Markets har gjentatte ganger advart mot den høye gjelden til husholdningene og også spådd boligkrakk, senest for et par måneder siden.

Men på spørsmålet om han overrasket over de sterke tallene nå, er svaret «nei».

- Jeg ventet en sesongjustert økning på 1 prosent. Det vi så var at det var en kraftig prisoppgang gjennom april og dermed fart inn i mai. Det var ingen rapporter som tydet på at farten hadde sakket av. Rentekuttene er viktigere for husholdningene enn inntektkuttene, sier Andreassen til Nettavisen Økonomi.

Oslo sterkest

Boligtallene fra Eiendom Norge viser altså at Oslo har den sterkeste prisvakten i hele landet sammen med Ålesund.

Og nettopp Oslo var flere foredragsholder opptatt av på gårsdagens seminar. Nettavisen har flere ganger omtalt den lave godkjenningen av nye boligprosjekter i hovedstaden. Det må gi en prissmell før eller senere.

Les også: Barometer viser at stemningen snur i boligmarkedet

Tall fra planmyndighetene i Oslo viser at bystyret godkjente marginale 22 nye boligenheter i årets tre første måneder. På grunn av koronaepidemien ble ett bystyremøte utsatt, men Nettavisen har talt opp 250-300 enheter som kunne ha vært tatt med i tillegg.

Men takten er uansett for lav, også i lys av det lave antallet godkjente boliger i både 2018 og 2019.

- Det anslåtte årlige boligbehovet i Oslo er 4500 nye enheter. I både 2020 og 2021 blir det under 2000 ferdigstilte boliger, dette er sikre tall. I 2022 kommer det ca. 2000 nye boliger i Oslo-markedet, sa adm. direktør Rolf Thorsen i Selvaag Bolig til 200 lyttere.

Ubalanse

- Det fortsetter å bygge seg opp en ubalanse i markedet. Tilbudssiden er altfor dårlig, det byggestartes for lite, og vi snakker om et ganske betydelig tilbudsunderskudd i årene som kommer, fortsatte han.

Thorsen fikk støtte av sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse. Han påpekte at nasjonalt er det fortsatt en veldig høy boligbygging ut fra befolkningsveksten. Totalt bygges det nok boliger i Norge, men det er store regionale forskjeller.

- Oslo er det ene ytterpunktet. Byggingen tok seg opp i 2018 og 2019, men nå faller boligbyggingen igjen, slik at det blir et nytt gap. Boligprisveksten i Oslo blir relativt høy når vi kommer oss igjennom denne koronaperioden.

- Hvis våre prognoser slår til, stikker prisene av igjen i Oslo. Prisoppgangen kan bli på 4-5 prosent i både 2022 og 2023, det er en ganske markert oppgang, sa sjeføkonomen.

Les også: Meglertopper - nå er det full gass i boligmarkedet igjen

Opp 9 prosent

Den rykende fersk prognosen fra Samfunnsøkonomisk Analyse tilsier at boligprisene på landsbasis stiger med 6,2 prosent i årene på 6,2 prosent. For Oslo er spådommen 9,3 prosent.

Oslo er ifølge Samfunnsøkonomisk Analyse det eneste området i landet der boligprisene ventes å stige mer enn den generelle prisstigningen fremover. I oljeavhengige Stavanger ventes derimot uendrede priser, altså en nokså klar realprisnedgang: Korrigert for inflasjonen blir det et fall i prisene.

Foredragsholderne var gjennomgående enige om at det norske boligmarkedet har klart seg svært bra gjennom koronaepidemien. Det er imidlertid stor usikkerhet om utviklingen i norsk økonomi fremover.

Adm. direktør Carl O. Geving i NEF konstaterte at etter det første sjokket ved nedstengningen av norsk økonomi 12. mars, falt omsetningen i bruktboligmarkedet med ca. 25 prosent de to første ukene.

Moderat korreksjon

- Men allerede den tredje uken av krisen, den siste uken i mars, begynte bruktboligmarkedet å ta seg opp igien. Aprilmarkedet falt med 10 prosent i omsetning, men det anser vi som en moderat korreksjon.

- Mange har forventet et dypere fall i boligmarkedet, men det er lite som tyder på det. Selv om arbeidsledigheten er høy, forventes mye av ledigheten å være forbigående. Dessuten er de typiske boligsøkerne i noe mindre grad rammet av arbeidsledigheten, sa Geving.

Han minnet om ledigheten nærmer seg nivåene i 2016. For fire år siden falt styringsrenten til rekordlave 0,5 prosent, mens boligprisene det året steg med hele 12,6 prosent. Og renteutviklingen påvirker definitivt utviklingen i boligprisene.

Les også: Denne boligen har tatt fullstendig av på Finn

Bankenes utlånskapasitet og velvilje betyr mye for boligmarkedet. Geving mener tilgangen på mellomfinansiering i boligmarkedet er god. Konkurransen mellom bankene har tatt seg opp igjen, og de fleste kan vente seg en historisk lav rente i mange år fremover.

Det negative er at en lav lønnsvekst kan føre til tap av kjøpekraft for husholdningene.

- Men rentene trumfer nedgangen i husholdningenes inntekter. Bankene er godt rustet til å tåle tap. Etter det første sjokket i mars, ser det ut til at bankene opprettholder normal atferd under krisen, og nordmenn flest er trygge på jobbene sine.

- Nordmenn ser på eiendom som en trygg havn, de putter mer i eiendom enn i urolige børser. Oppsummert er det en ganske stor enighet om at det ikke er noe frykt for et boligpriskrakk fremover, sa Geving.