Gå til sidens hovedinnhold

Boliglånsekspert anklager DNB for urimelig forskjellsbehandling

DNB-sjef Kjerstin Braathen har lovet lik boliglånsrente for lik risiko. Det får en ekspert til å reagere kraftig.

Braathen uttalte nylig til Nettavisen at «det skal være lik pris for lik risiko» når det gjelder boliglånet. Svaret kom på spørsmålet om DNB-kundene aktivt må prute for å få bedre rentebetingelser.

Men Braathens svar får Sindre Noss i Renteradar.no til å reagere.

- Vi ser av dataene våre at kunder som har en veldig lav risiko, burde hatt en ganske lik rente innenfor denne gruppen. De beste kundene har en rente ned mot 1,45 prosent, mens de dårligste kundene får over 2 prosent, sier Noss til Nettavisen Økonomi.

Risiko her defineres som belåning av boligens verdi. Noss har sett på kundegruppen som har mer enn 2 millioner i lån og belåningsgrad under 75 prosent.

Les også: Eldre får svi i lånemarkedet

Liten gruppe

- Bankene opererer ikke med individuell prising ut ifra et risikoperspektiv, men fra et inntjeningsperspektiv. Det er kun en liten gruppe av bankens kunder som vil kreve individuell prising på boliglån, hevder Noss. Trøsten er at det tidligere var større forskjeller for lån med lik risiko.

De aktive DNB-kundene kan for et større boliglån ifølge Renteradar.no spare rundt 10.000 kroner på å bytte til de beste utlånsbankene. De eldste kundene har mest å hente (se grafen under).

Kommunikasjonsdirektør Vibeke Hansen i DNB sier til Nettavisen at de alltid gjør vurderinger knyttet til betjeningsevne, vilje og sikkerhet når noen søker boliglån hos DNB.

- Her er risiko en viktig del av den totale vurderingen. Som vi allerede nevner i saken, så vil det være ulike prispunkter for ulike kundegrupper, hvor vi gjør individuelle vurderinger, sier Hansen.

Tøff konkurranse

Hun sier at konkurransen om boliglånskunden er tøff, og det er bra for kundene.

- Vi skal være konkurransedyktige, og det er vi også i dag. Vi opplever at kundene setter pris på totaliteten i det DNB kan tilby, og at våre priser står seg godt i markedet. I dag er boliglånsrenten til alle våre kunder rekordlav, og mange søker seg til DNB, hevder Hansen.

Men tapene i boliglånsmarkedet er minimale for bankene. På spørsmål om DNB og de andre bankene i det hele tatt taper noe på boliglån, svarer Noss:

- Nei, for belåning under 75 prosent snakker vi om kanskje 0,01 prosent av utlånene. Historisk er det veldig lave tap på boliglån. Selv under bankkrisen for 30 år siden tapte ikke bankene mye. Og når analytikerne skal ta litt i, regner de med normaliserte tap 0,10 prosentpoeng i året, sier Noss.

Les også: Han tilbyr norgeshistoriens laveste rente

Minimalt

Med andre ord, analytikerne spår at DNB over tid skal tape minimale 1 million kroner for hver milliard de låner ut til boligformål.

Noss har også sett på tilsvarende graf for boliglånskundene med belåningsgrad under 60 prosent og mer enn 2 millioner kroner i boliglån.

- Da snakker vi om svært lav risiko for bankene, men vi ser det samme bildet. Rentene for DNB-kunder spriker fra 1,45 prosent til over 2 prosent, sier Noss. Konklusjonen kommer fra 1564 slike boliglån i databasen.

Tallmateriale fra Renteradar.no for de 6000 DNB-kundene de har i databasen, viser at snittkunden i DNB betaler 1,7 prosent på boliglånet sitt. Da snakker vi om lån over 2 millioner kroner, uansett belåning.

- De som har en lavere belåning, bør få en litt bedre rente, sier Noss.

Rekordinntjening

Han mener at DNB for tiden tjener rekordmye på boliglån. Da har han sett på fortjenestemarginene til det heleide boligselskapet DNB Boligkreditt, som tilbyr boliglån innenfor 75 prosent av verdigrunnlaget til boligen. Slike lån gir DNB Boligkreditt gunstige betingelser når de låner inn penger.

Marginen til DNB Boligkreditt i tredje kvartal før driftskostnader var på 0,89 prosentpoeng, en økning fra 0,54 prosentenheter i foregående kvartal. Ifølge Noss er snittmarginen i tidligere kvartaler 0,65 prosentpoeng høyere enn det DNB Boligkredit må låne inn penger til.

«Den såkalte kredittmarginen som DNB måtte betale i vår, gikk opp på grunn av usikkerheten med Corona, men nå har kostnaden falt igjen. Det gjør at DNB (og de andre bankene) har god inntjening på boliglån. De lavere innlånskostnadene de siste månedene har med andre ord ikke kommet kundene til gode», skriver han i en blogg.

Skivebom

Det mener Hansen rett og slett totalt skivebom.

- Tall fra kvartalsrapporten viser faktisk at netto renteinntekter er redusert med 7 prosent i tredje kvartal i år, sammenlignet med samme periode i fjor. Dette til tross for at volumene har økt, sier hun.

Noss, med 15 års erfaring fra DNB Markets, sier at Renteradar.no er en forkjemper for et mer åpent og tilgjengelig marked for boliglånskundene. Da er offisielle prislister veien å gå.

- Bankene burde operere med listepriser på boliglån. Det er det en del banker som gjør, eksempelvis den nye app-baserte Bulder Bank (eid av Sparebanken Vest, red.anm). Her er det prislister hvor du kan lese av rentene, og alle kundene innenfor det samme segmentet får lik rente, sier Noss.

Dyre smålån

- Men noen renteforskjeller må det være uavhengig av risikoen?

- Jeg skjønner at det er forskjeller for små lån, for å dekke inn administrative kostnader. Noen kunder faller utenfor de offisielle prislistene, men de aller fleste kundene innenfor et segment bør få en rente ut fra en listepris, svarer Noss.

- Kjerstin Braathen sier at det bør ikke være slik at man må prute for å få bedre betingelser?

- Jo, det tror jeg de må gjøre, og det ser vi for våre brukere. Vi har en pruteknapp i tjenesten der det automatisk sendes ut en mail til de ulike bankene. Da ser vi veldig ofte at bankene setter ned renten. DNB er litt mer vriene her enn i Nordea og sparebankene.

Les også: Så viktig er prosenten som ingen bryr seg om: – Det kan bli tre-fire ganger billigere (+)

Ekstremt

- Og vi ser at det er stor avstand til de beste lånene. Jeg kom nylig over et ekstremt case i en sparebank der en kunde fikk satt ned renten fra over 3 prosent til 1,55 prosent! sier Noss.

For et boliglån på 2 millioner kroner tilsvarer dette rentekuttet en besparelse på rundt 30.000 kroner i året før skatt.

- Mange stoler på banken og tror de får det de fortjener. Bankkundene er heller ikke flinke til å forhandle til seg en lavere rente. Noen kvier seg og synes ikke det er hyggelig å prate med banken, sier Noss om de store forskjellene.

- Men er DNB verre enn andre når det gjelder forskjeller i prising?

- Nei, sparebankene har enda høyere forskjeller. I gjennomsnitt ser vi at Nordea-kundene har litt lavere rente enn DNB-kundene, men i gjennomsnitt sparebankene ligger en god del over. Faktisk har de minste sparebankene i gjennomsnitt et halvt prosentpoeng høyere boliglånsrenter, sier Noss.

Les også: Denne faktoren avgjør om du får superrente på lånet

Rekordlavt

Men det er altså en del nye aktører i bankmarkedet som opererer med superbetingelser. Nybygger,no (Sparebanken Øst) tilbyr nå boliglån til rekordlave 1,2 prosent, som Noss beskriver som et «fantastisk tilbud». For såkalte rammelån (boligkreditter) er renten helt nede i 1,1 prosent.

- Dette er en ren digital bank som ikke helt kan sammenliknes med storbankene, men disse bør ikke ligge altfor langt unna i betingelser, sier Noss. Renteradar.no har et kommersielt samarbeid med både Bulder Bank og Nybygger.no.

Renteradar har totalt 30.000 brukere som enten er kunde i DNB, Nordea, SpareBank 1-bankene eller Eika-bankene. Noss mener derfor at de har svært gode data som ligger tett på virkeligheten.

Reklame

Nå er det tilbud på de populære julepysjene