Obos-legenden Mæland (se faktaramme under) uttalte blant annet i et intervju med bladet NæringsEiendom i 2012 om det daværende prispresset i Oslo og den manglende reguleringen:

«Skulle vi ha forsert boligutbyggingen nå, måtte det ha vært ut fra planer som ble lagt 20 år tilbake. På mange måter får vi igjen for det som skjedde eller ikke skjedde for 10-20 år siden.»

Siden 2012 har gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boliger i Oslo nesten doblet seg fra 43.000 kroner kvadratmeteren til 83.000 kroner, ifølge den seneste statistikken fra Eiendom Norge.

Vondt er blitt til verre i Oslos stadig mer pressede boligmarked. Vi er som tittelen som ble brukt i 2012-intervjuet med Mæland: Innhentet av fortiden.

Les også: Ekskona til John Arne Riise begjærer boligen hans tvangssolgt

Møysommelig

- Alt innenfor boligbyggingen har stevnet frem som det var. Vi har snakket om det, men ikke gjort noe med det. Å klargjøre tomter for boligbygging er en møysommelig prosess som bare tar lengre og lengre tid, erkjenner Mæland i 2021 overfor Nettavisen.

Han konstaterer at alle er positivt innstilt til økt boligbygging, men at mange andre hensyn går foran.

- Jeg har holdt foredrag som går på universell utforming. I «Lov om forbud mot diskriminering….» heter det i § 9 at: «Det offentlige skal arbeide aktivt og målrettet for å fremme universell utforming.» Det finnes ingen tilsvarende paragraf noe sted om å jobbe aktivt for å fremme boligbyggingen, sukker den tidligere Obos-sjefen.

Mæland sier Høyre-politiker Michael Tetzschner har pekt på at det er 20 statlige instanser som har innsigelselsrett i en utbygging. Man kommer ikke videre før instanser fra antikvariske myndigheter til de som har ansvaret for skole lys, fjernvarme, vann og avløp osv. har sagt sitt.

Les også: Boligbyggingen i Oslo er halvert og derfor blir det stadig dyrere å kjøpe egen bolig

Stor test av cognac:

Prisbombe: Testens vinner knuser de andre på pris

Dragehode

I tillegg har de kommunale instansene i praksis innsigelsesrett, selv om de egentlig bare har en uttalerett.

- Vi har også en egen lov om vern av planter. Blant annet fant Obos en plante på Fornebu som vi måtte flytte (dragehodeblomsten,red.anm.). Jeg tror det kostet oss 20 millioner. «Skutt blir den som graver opp en plante ved roten», ironiserer Mæland over alt som går foran.

Flere politikere snakker ned det manglende boligtilbudet som den viktigste årsaken til den eksplosive prisveksten i hovedstaden. Det gjør ikke en som har 40 års erfaring fra Oslos boligmarked.

Akutt

- Problemet har vært akutt i mange år. Befolkningsveksten i Oslo har ligget på ca. 10.000 i året, litt over, litt under. Vi ferdigstiller et sted mellom 2500 og 3000 boliger i året. 90 prosent av de nye boligene blir til en bruktbolig i markedet, så tilbudssiden er undervurdert, sier Mæland.

Med gjennomsnitt to i hver husstand mener Mæland det hvert år må bygges mellom 3500 og 6000 boliger i Oslo for å holde tritt med befolkningsveksten.

- Det har ikke skjedd selv om renten har gått ned, og da går boligprisene opp. Renten gjør at flere får råd til å kjøpe bolig. Det virker kanskje rart at høy arbeidsledighet og koronakrisen ikke slår hardere i boligmarkedet, men vi har såpass mange offentlige ansatte med fast lønn i Oslo.

Et vesentlig poeng i boligbyggingen er at det nytter ikke å ha noen få, store prosjekter. Det er begrenset for hva som kan bygges ut og selges av gangen.

Les også: Eksplosiv Oslo-eiendom solgt for nesten 50 millioner

Ikke mulig

- Vi må ha mange tilgjengelige prosjekter samtidig. Byplansjefen sier vi har regulert så mye, Ja, men det hjelper ikke å ha regulert 5000 boliger i Bjørvika når vi bare kan bygge og selge 200 i året. I min tid som Obos-sjef fikk vi kritikk for ikke å bygge raskere på ute på Klemetsrud, men det var ikke mulig å selge fortere.

- Er de høye prisene i stor grad et politikerskapt problem?

- Det er aldri slik at det er noens spesielle problem. Prispresset er en kombinasjon av hele den økonomiske utviklingen, takten i planlegging av nye boliger og ikke minst renten.

- Hva må til for å dempe prispresset i Oslo?

- Å klargjøre flere tomter til boliger, regulere mer. Det som har steget aller mest, er tomteprisene. Obos kjøpte de første tomtene på Ensjø for snaue 20 år siden for 3000 kroner kvadratmeteren. De siste tomtene som ble kjøpt da jeg var styreformann i Veidekke, ga vi 30.000 kroner for. Tomter er en mangelvare, slår Mæland fast.

Omdiskutert

Leilighetsnormen i Oslo er omdiskutert. Normen kom i 2008 og skulle hindre en for ensartet bostruktur i sentrumsnære bydeler og mange små leiligheter for spekulasjon. Men siden normen ble innført, har boligprisene i Oslo steget med over 140 prosent.

- Jeg har sans for at det ikke bare skal bygges «kaninbur». Men når etterspørselen etter små leiligheter er enorm og befolkningssammensetningen er som den er, er ikke normen vellykket. Den presser prisene, fordi det er mangel på små boliger sier Mæland. Han viser til at ca. halvparten av husstandene i Oslo består av enslige.

- Hva med en tredje ikke-kommersiell sektor i boligmarkedet, som byrådet tar til orde for?

- Det vil gjøre det lettere for noen grupper å komme inn i markedet, men det er et veldig langt lerret å bleke. Kommunen må i dagens marked spytte inn mange milliarder, som de må låne i Husbanken eller andre steder.

- Men det offentlige får et kjempeproblem den dagen renten begynner å stige, advarer Mæland. Den mangeårige boligtoppen viser til erfaringene fra Sverige på 70- 80- og 90-tallet.

Spøkelsesbyer

De svenske kommunene eide gjennom stiftelser boligselskaper som gikk konkurs opptil flere ganger. Da gjorde mange av kommunene stiftelsene om til aksjeselskap. Hvis boligselskapene gikk konkurs en gang til, ville ikke kommunene lenger redde dem.

- Boligene ble opprinnelig leid ut til selvkost eller lavere, men da renten gikk opp, måtte boligselskapene sette opp husleien. Da flyttet folk ut, og boligene ble stående tomme. Det utviklet seg til spøkelsesbyer ute i de svenske drabantbyene.

Sosialdemokraten Mæland har derimot sans for leie-til eie-modeller, som han omtaler som et «kreativt og veldig godt grep» fra Obos. De har også råd til det. Men Obos kritiseres for bare å tenke profitt og ikke lenger være en sosial boligbygger. Mæland fnyser av det og minner om fortiden.

- Vi var en sosial boligbygger den gangen vi jobbet sammen med kommunen, men Willoch-regjeringen deregulerte boligmarkedet på begynnelsen av 80-tallet. Obos ble en vanlig aktør. Det er sånn at Obos selger til markedspris, noe annet er umulig, sier Mæland. Arbeiderpartimannen trekker frem gullkortet for hvorfor det må være slik:

Les også: Krise i Oslos boligmarked: - Helt tomt for enkelte leiligheter

Løp og kjøp

- La oss si at Obos teoretisk hadde solgt hver leilighet til 100.000 kroner i rabatt og tatt av fortjenesten. Hva hadde skjedd da? Jo, alle de med lang ansiennitet i Obos hadde kjøpt disse leilighetene og solgt etter «et kvarter».

- Vi så dette veldig tydelig i 1982 da Willoch-regjeringen delvis opphevet prisreguleringen i Oslo. I Lørenskog skjedde det over natta 1. september, sier Mæland.

Der hadde Obos bygd mange fine rekkehus til selvkost, men boligeierne snudde seg raskt rundt og solgte dem med 200.000 kroner i fortjeneste. I 1982 var det veldig mye penger. Fra 1. september 1982 ble en vanlig bruktbolig i Obos tredoblet i pris.

- Hvis vi ikke selger til markedspris, ville det ha ført til en enorm spekulasjon. Og i min tid som Obos-sjef tok det fryktelig lang tid å tjene penger på boliger, sier Mæland. Han kom i 1980 til et Obos med brukket rygg og som nesten gikk konkurs under bankkrisen på begynnelsen av 80-tallet.

Urealistisk

Haugesunderen flyttet til Oslo i slutten av 60-årene og ble sjokkert over den daværende slummen i Oslo indre øst. Men Mæland mener det er urealistisk å vende tilbake til tiden med sosial boligbygging. Han sier i dag er sosialpolitikk sykehjem og barnehager, som nesten ikke fantes den gangen, og skoler. Det er det de kommunale pengene går til nå.

Mæland kom til Obos da prisreguleringen fortsatt gjaldt i boligmarkedet, en regulering blant annet AUF har tatt til orde for. Det avfeier Mæland.

- Jeg har veldig lite tro på en regulering. Den gjorde veldig god nytte for seg til langt ut på 70-tallet, men så kom det veldig mye inflasjon. Den daværende Arbeiderpartiregjeringen glemte å regulere bruktboligprisene, og høyeste lovlige pris var utgjorde bare 30-50 prosent av reell pris.

- Takstene ble justert kraftig opp mot slutten av 70-tallet, men da var toget gått. Systemet hadde gått i miskreditt, og det var riktig å løse opp på reguleringen, sier Mæland.

Gratis

Og misunnelsen var stor mot Obos, som fikk tomtene gratis av Oslo kommune eller festet dem rimelig fra kommunen. Det sluttet kommunen med i 1977. Kommunen opparbeidet i gamle dager vei, vann og og kloakk.

Slik er det ikke i dag, boligkjøperne må ta regningen. Fram til begynnelsen av 1980-tallet var det også momsrefusjon på boligbygging, gjennom det såkalte arealtilskottet.

- Utover 70-tallet måtte disse kostnadene gradvis overtas borettslagene, som så veltet dem over på boligkjøperne, sier Mæland.

- Byrådet ønsker å beskatte utleieleiligheter enda hardere for å få ned prisveksten, løser det noen grunnleggende problemer?

- Nei, jeg tror egentlig ikke det. I Sverige er det et stort utleiemarked, og det vil alltid være behov for utleieboliger for folk som enten skal inn i markedet, skiller seg eller de bor midlertidig i Oslo.

Les også: MDG-Hermstad med harde beskyldninger mot boligbransjen: Nå slår bransjetoppen tilbake

Høyt og tett

En evigvarende debatt i Oslo er om vi må bygge tettere og høyere for å kunne huse den større befolkningen og for å slippe å ta av markagrensen.

- Jeg er overbevist om at det kan bygges mye mer i Oslo uten å ta marka, men alle kan ikke lenger ha utsikt. Og det er jo litt morsomt, da daværende byrådsleder Rune Gerhardsen la frem sin kommuneplan i 1995, trodde man at Oslo kommune kun hadde plass til 30.000 nye boliger uten å bryte markagrensen.

- Siden meldingen kom, er det vel bygget ca. 100.000 boliger i Oslo, sier Mæland.

Nok av plass

Den tidligere Obos-sjefen er ikke i tvil om at det er plass til ytterligere «noen hundre tusen boliger». Men de som vil bo i en by som Oslo, må finne seg i å bo tettere og høyere.

Selv foreslo Mæland på 80-tallet «Bogstadbyen», 20.000 nye boliger rundt Bogstadvannet. Det kunne gjøres på en skånsom måte i randsonen til marka. Utfordringen var å komme forbi Røa-krysset og å bygge ut T-banen.

- Vi foreslo også «Himmelspeilet» i Vaterlandsparken, et høyhus som skulle være ti etasjer høyere enn dagens Oslo Plaza. Dette var konkrete debattinnlegg for å avklare hvor og hvordan Oslo skulle bygge boliger i fremtiden.

Mæland sier begge disse utspillene kom før forvandlingen av Aker Brygge, som ble en øyeåpner for byen. Konvertering er stikkordet, nesten all boligbygging i Oslo de seneste 20 årene har skjedd i tidligere slitne industriområder som Kværnerbyen, Lørenbyen, Ensjøbyen, Nydalen osv.

- Vi må gire om og bygge høyere og tettere, men gjøre det på en måte som gir et hyggelig naboskap og trivelige uteområder. Det blir et mindre fotavtrykk når byggene er høyere og lettere å få til en lekeplass og idrettsplass.

Ille?

- Men da må dagslyskravene vike?

- Byggene mellom Majorstua og Marienlyst ville ikke ha oppfylt dagens dagslyskrav, og er det virkelig så ille å bo i dette området? Prisene ikke tyder på det, svarer en retorisk Mæland.

For ordens skyld, området mellom Majorstua og Marienlyst opp mot NRK har den høyeste utnyttelsesgraden for noe større boligområde i Oslo.

Et annet spørsmål er om det er for mange uforenlige krav i dagens boligmarked som ikke går i hop. Kritikere av boligpolitikken vil ha både gode arkitektoniske kvaliteter, gode utearealer og høy miljøstandard. Det skal ikke bygges for høyt og tett, samtidig skal boligene være rimelige.

Så flott

- Alt sammen bidrar til høyere boligpriser. Det belyser også litt av problemet med lang tid til regulering og mange ting som skal hensyntas. Så sendes planene tilbake til utbyggerne for nye analyser.

Obos har fått kjeft for utformingen på Ulven. Mæland forsvarer generelt dagens arkitektur som stort sett er en helt annen og mye rikere arkitektur enn da det var husbankhus og enkel og nøktern standard.

- Det ble en mye finere arkitektur og en helt annen kvalitet i løpet av mine over 30 år i Obos. Jeg var opptatt av at hvis noen pekte på et Obos-bygg, skulle de si: «Så flott!», og ikke «Typisk Obos-hus».