Gå til sidens hovedinnhold

Boligprisene gikk ned i september: Eksperter er usikre på tiden framover

Boligmarkedet går godt, men det er for tidlig å se om rentehevingen har effekt på boligprisene.

- Boligprisene i Norge utviklet seg sterkere i september enn det som er normalt for måneden. Flere byer som Kristiansand, Stavanger, Trondheim og Bodø hadde en sterk sesongkorrigert utvikling, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

Ferske tall fra Eiendom Norge viser en nedgang i september på landsbasis på 0,9 prosent. Korrigert for det som er normale sesongsvingninger i måneden, steg prisene med 0,2 prosent.

I Oslo sank boligprisene med 0,8 prosent, men korrigert for sesongvariasjoner steg prisene med 0,2 prosent.

To byer skiller seg markant ut

De siste 12 månedene har boligprisene i Norge steget med 8 prosent.

Sterkest utvikling de siste 12 måneder hadde Bodø/m Fauske med en oppgang på 14,7 prosent. Ålesund og omegn hadde den svakeste utviklingen de siste 12 månedene med en oppgang på 3,8 prosent.

- 12 måneders veksten falt i alle områder i Norge i september som normalt. Bodø og Fauske skiller seg markant ut med en svært sterk prisvekst det siste året, sier Lauridsen.

På forhånd sa Kjersti Haugland i DNB Markets i en kommentar at boligprisene justert for sesongvariasjoner har flatet ut i september. Hun venter samme utvikling resten av året før vi går inn i en svak positiv boligprisvekst.

Det siste året har det vært svært høye boligpriser flere steder i landet, samtidig som at boliglånsrentene har vært lave. Nå har boliglånsrentene begynt å gå opp igjen, og det har betydning for boligprisene.

For tidlig å se renteeffekten

Første oppjustering fra sentralbanken kom i september, og mange banker har nå varslet renta 0,25 prosent opp. Rentene er ventet opp mot 3 prosent i løpet av de to neste årene.

Renten er nemlig den aller viktigste faktoren når det gjelder boligprisendring, og renteøkningen vil isolert sett redusere boligprisene. Andre faktorer, som for eksempel lønnsvekst, kan imidlertid utjevne trenden framover, påpekte Lauridsen til Nettavisen i august.

Under presentasjonen av boligtallene for september, trakk han fram renteøkningen.

- Det er for tidlig å se tegn til at økte renter i boligprisutviklingen. Historisk har det også vært en tendens til at gradvise renteøkninger tar lengre tid å få effekt i boligmarkedet, sier han.

- Uavhengig høyere rente, så er prisutviklingen over hele landet avtagende, og boligmarkedet følger nå normalt konjunkturforløp, noe markedet ikke gjorde i 2020, sier Lauridsen.

Han påpeker at Eiendom Norge venter at boligprisene vil fortsette å falle som normalt gjennom høsten.

- Slik det står nå vil boligprisutviklingen for 2021 bli noe svakere enn Eiendom Norges prognose på 7,5 prosent 12 måneders vekst ved utgangen av året, sier han.

Les også: Norges Bank hever styringsrenten - spår fire økninger innen ett år

- God fart

Nå som september er over, ser DNB at boligmarkedet fortsatt holder seg godt. Det sa Terje Buraas, administrerende direktør i DNB Eiendom, i en kommentar til Nettavisen før presentasjonen av boligtallene.

- Det er god fart i boligmarkedet, og for tiden selges det mer enn det legges ut. Når det er lite til salgs og mange kjøpere i markedet, påvirkes normalt prisene oppover. Det er derfor ingenting som tilsier et prisfall i boligmarkedet nå, eller at det skulle lønne seg å vente med å kjøpe bolig, som enkelte har spekulert i, sa han.

- Rentehevingen fra Norges Bank har enda ikke hatt noen effekt på aktiviteten i boligmarkedet, påpekte han.

Buraas sier at rentenivået er svært lavt, og at den fremtidige rentetoppen som Norges Bank selv har varslet, ligger på et historisk lavt nivå.

- Vi tror det vil ta tid før rentehevningene eventuelt får en effekt på boligmarkedet, sa boligeksperten.

Les også: Ikke redd renteøkningen - tror boligprisene bryter magisk grense

- Tror på utflating

Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank har en annen oppfatning av boligmarkedet i september enn Buraas.

- Nå tror vi på en normalisering og utflating. Meglerne sier de har sett mindre aktivitet, det er færre på visninger, sa han til Nettavisen i september.

- Vi ventet i vinter en utflating av boligprisene i Norge ut året. Høyere boligpriser genererer høyere boligbygging, og vi trodde at rentene skulle opp. Realprisene er for høye, og det er en oppfatning av at markedet er dyrt, sa han.

Nå som boligprisstatistikken for september er offentliggjort, sier Jullum følgende til Nettavisen:

- Boligprisene har som ventet flatet ut over sommeren etter sterk vekst siden i fjor sommer. Salget av nye boliger har tatt seg opp, og igangsettingen av boliger har økt og har gradvis gitt en bedre balanse i markedet.

Jullum og Danske Bank spår en boligprisvekst på nivå med lønnveksten det neste året og ut 2022, altså drøyt tre prosent for markedet som helhet.

- Men det er en begrenset risiko for kraftig boligprisfall, fordi rentenivået fortsatt er lavt og balansen i markedet totalt sett er god, sa han for noen uker siden.

Tror på videre utflating

Jullum sier til Nettavisen at det er vanskelig å slå fast om renteøkningen i september har hatt noen særlig effekt.

- Sannsynligvis har denne renteøkningen vært ventet en god stund, og har som nevnt over bidratt til å dempe prisveksten en god stund. Det er for eksempel ingen tegn til at omsetningen har falt noe særlig i september, mens beholdningen av boliger til salgs fortsetter å falle, sier han.

Danske Bank tror vi fortsatt vil se en utflating av prisene ut året, og en moderat prisvekst de neste par årene.

- Det er viktig å understeke at risikoen for et kraftig, tilbudssidedrevet fall i boligprisene er moderat. Selv om tilbudet av boliger har økt noe, og det er blitt bedre balanse i markedet, er det fortsatt relativt stramt målt ved lager-til-salgs raten, sier han, og påpeker:

- Dessuten har riktignok boligbyggingen tatt seg opp, men nivået er fortsatt for lavt til at det vil skape store ubalanser fremover.

- Balanse i markedet

Også Nordea tror prisutviklingen i boligmarkedet blir moderat framover.

- Det er høy aktivitet, men vi har høy prisvekst bak oss, og økte renter virker dempende på prisutviklingen, sier Randi Marjamaa, leder for personmarked i Nordea Norge, i en kommentar til Nettavisen.

Hun trekker også fram at de opplever at flere nå spør om fastrente, noe hun påpeker er naturlig når rentenivået stiger.

- Likevel er det fortsatt et fåtall som ender opp med å binde renten, sier hun.

Boligmarkedet går imidlertid bra.

- Det er en god balanse i markedet. Vi har stor pågang av kunder nå som ønsker finansiering til kjøp av bolig og fritidseiendom, og vi ser at kundene også får realisert finansieringsbevisene. Samtidig ser vi få saker der kundene har kjøpt ny bolig, men får vansker med å selge sin eksisterende, sier Marjamaa.

Les også: Beskylder storbanker for rentebløff: - Det er helt feil!

Historisk høye nivåer

- Både for året totalt og for september viser tallene våre at antall omsetninger ligger på historisk høye nivåer. Det er riktignok ikke like høyt som i fjor, som var et ekstrem-år. Det tar fortsatt veldig kort tid å selge en bolig, med 22 dager i snitt på landsbasis, sier Buraas i DNB.

I august skyldtes den sterke prisveksten i stor grad stor aktivitet og mye salg av små leiligheter. I september ble det solgt mer av vanlige familieboliger, hvor budrundene er mer kontrollerte og salgsprisen ligger tettere opp mot prisantydningen, opplyser Buraas.

Han viser til at boligene i september ble solgt til nesten tre prosent over prisantydning, noe som normalt tilsier en moderat prisvekst for de nasjonale boligtallene.

- Vi ser i egen portefølje en prisoppgang opp mot én prosent, og tror vi får en normal utflating ut året, sier han.

Obos-prisene gikk ned

Fredag meldte Obos at Obos-prisene hadde gått litt ned.

Prisene for brukte Obos-boliger i Oslo falt 0,1 prosent fra august til september.

– Dermed fortsetter den flate pristrenden i Oslo, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i Obos i en pressemelding.

Utflatingen den siste måneden kommer etter en sommer preget av store svingninger i pris, noe som i all hovedsak skyldes store månedlige variasjoner i størrelsen på leiligheter som har blitt solgt.

De tolv siste månedene har Oslo-prisene steget 7,8 prosent. Så langt i år er oppgangen 6,7 prosent.

Antall omsatte boliger i september var markant høyere enn i årene før pandemien, men litt lavere enn rekordnivået fra september i fjor. Det ble omsatt 12 prosent flere Obos-boliger i Oslo i september i år enn snittet for september de siste fem årene.

Obos-statistikken dekker rundt 25 prosent av bruktmarkedet i Oslo, skriver de i pressemeldingen.

Daglig leder Hans Anders Skjølberg i Obos Eiendomsmeglere sier det var ventet en flat prisutvikling i september.

– Vi opplever at markedet fungerer bra. De elleville budrunders tid er over. At volumet er noe lavere, bidrar nok til at prisene holder seg, sier Skjølberg.