*Nettavisen* Økonomi.

Christer R. Vikebø

Boligprofetens hemmelige oppskrift på boligkrakk

Eiendomsmegler Christer R. Vikebø.

- Jeg har tidligere uttalt at deler av boligprisfallet under finanskrisen burde tilskrives medienes dekning av boligprofetenes spådommer. Det står jeg ved - og nå kan vi oppleve det igjen, mener eiendomsmegler Christer R. Vikebø. Foto: Jarl Fr. Erichsen (NTB scanpix/PrivatMegleren)

Boligprofeter har et rikt utvalg ingredienser å ta av om dagen.

I DN 24. april, under overskriften «Mye mer sannsynlig at boligprisene faller 25 prosent», spår sjeføkonom i Sparebank1 Markets, Harald Magnus Andreassen, igjen kraftig prisnedgang. Det har han også gjort i 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015 - og 2020.

Mediedekning og spådommer

Jeg har tidligere uttalt at deler av boligprisfallet under finanskrisen burde tilskrives medienes dekning av boligprofetenes spådommer. Det står jeg ved - og nå kan vi oppleve det igjen.

Man kan gå glipp av de synspunkt som er mest toneangivende - det flertallet mener - fordi ytterpunktene i større grad vekker engasjement, nysgjerrighet og leselyst.

Les også: Dette bør du tenke på når du skal kjøpe bolig sammen med noen

Derfor skjønner jeg at Finansavisen 27. april slipper til Nordeas analytiker, som uttaler at boligmarkedet i Oslo kanskje allerede er ned 10 prosent.

Oppskriften mangler

Slike saker sier derimot lite om hvordan man kommer frem til prognosen. Oppskriften er utelatt. Kanskje en modell fra USA? Landet er tross alt akademisk langt fremme. Mulig overser man at én prosent vekst i arbeidsledighet slår svært annerledes ut i velferdsstaten Norge enn i mange andre land?

Da regjeringen innførte de mest inngripende tiltakene Norge har sett i fredstid 12. mars, var det spesielt én næring som ble hardt rammet: Service- og reiseliv. Basert på anekdotisk informasjon er eierraten i gruppen lav i forhold til snittet for øvrig. Det er altså ikke et én til én forhold.

Les også: Det vanskeligste hinderet gjenstår for Nicolai Tangen og Oljefondet

SSB beregner at AKU-ledigheten vil stige til rundt seks prosent som årsgjennomsnitt i 2020. I 2016 var arbeidsledigheten på 4,8 prosent. Dette året var boligmarkedet rekordsterkt.

Hva med de som eier en bolig?

NBBLs boligmarkedsbarometer for april viser at troen på stigende boligpris falt fra 58 til 15 prosent. Men i møtet med pandemi - og igjen - nyhetsbildet som fulgte, er ikke dette eneste logisk slutning?

Klikk på bildet for å forstørre. Christer R. Vikebø.

Christer R. Vikebø. Foto: (PrivatMegleren)

Jeg tror endringen i forventning forklarer tallene i DN-saken 28. april: «Ny analyse av boligannonser: Stadig flere dumper prisen». Antall som reduserte (en mindre tabloid versjon av ordet dumpe) prisantydningen steg fem prosent i april.

I saken kunne man lese: «Disse tallene forteller at det har stoppet opp. Folk tør ikke kjøpe». Men er det rett?

En plausibel forklaring

En plausibel forklaring er at forventningen til videre prisoppgang hos boligselgere og meglere forsvant i møtet med COVID-19. At «20 prosent av boligene lagt ut for salg i Rogaland har fått lavere prisantydning de siste to månedene» betyr ikke at man i Rogaland får prisfall i april. Det at man ikke forventer stigende pris, betyr ikke at man ender opp med lavere pris.

Nettavisen Pluss: Løpeprofessor lanserer nytt program: Slik kan du komme i form på rekordtid

Tidligere smitteutbrudd i Asia har gått langt hardere ut over aktiviteten i markedet enn prisen. I mars ble det lagt ut 14 prosent færre boliger for salg enn på samme tid i fjor. Selv om «hjemmepåske» nok har hjulpet antall solgte boliger i april litt, vil vi fortsette å se fall i antall boliger for salg.

Samtidig handlet Norges Bank svært raskt. I mars kuttet de renten 1,50 prosent til 0,25 prosent. SSB tror renten vil holdes på det nivået ut 2021.

Psykologi er nøkkelen

Om man ikke mister jobben, om oljeprisen etter hvert karrer seg til 40 dollar (om du bryr deg), ser du kanskje ikke bekmørkt på et boligkjøp?

Psykologi er foreløpig nøkkelen. Stemmer scenarioet over, trenger ikke prisene i Rogaland å ha falt i det hele tatt i april. I teorien kan de gå opp.

En utfordring kan derimot bli å finne en bolig man ønsker å kjøpe. Og det er om du får lov. Min største bekymring for øyeblikket er at bankene innfører en «for» restriktiv utlånspraksis (vi har allerede Boliglånsforskriften).

Nettavisen Pluss: Leif er en av Norges beste på aksjer – nå anbefaler han disse fem aksjene

Som sagt, boligspådom er ingen eksakt vitenskap, noe som i aller høyeste grad gjelder i perioder hvor fasiten hadde vært kjekk å ha. Les det jeg skriver som et scenario basert på tilgjengelig informasjon (historisk og nåtid), det er ingen prognose.

Vil du ha en prognose: SSB tror på en nedgang på to prosent i 2020. Snittet av spådom synes derimot å være en nedgang på fem prosent. For å sette det tallet i perspektiv, oppgangen i januar 2020 var 3,3 prosent.

Sakens kjerne

Det bringer meg avslutningsvis tilbake til sakens kjerne, boligmarkedet i media. I nyhetsbildet snakker man om realpris, kvadratmeterpris (som igjen kan sesongjusteres) eller begge deler om hverandre - som i DN 24. april. Noen ganger fremkommer det ikke en gang hva man snakker om, som i Finansavisen 27. april.

Mange lesere er neppe oppmerksom på forskjellen - og derfor heller ikke hva de leser. Jeg skal ikke kjede deg med en utgreing - er du interessert, søk det opp på Google. Det viktigste er at du er innforstått med at et fall i realpris på 25 prosent, ikke medfører at boligen din mister 25 prosent av sin kroneverdi.

Les også: Her er livet vendt tilbake til normalen etter korona

Viten fremfor tro

Mine 20 år i boligmarkedet har vist at man gjør klokt i å basere seg på det man vet, fremfor det noen tror. Du vil neppe klare å kjøpe på bunn. Og med noe perspektiv, ikke på topp. Du kan riktignok gjøre en god eller dårlig handel - ikke minst med litt «boligkrakk-bistand».

Fikk noen kjøpt bolig i Oslo med 10 prosent «rabatt» forrige uke, gratulerer!

Boligprisene for april presenteres onsdag 6.mai. Jeg er mest spent på boligprofetenes forklaring av den.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Annonsebilag