HAMMERSBORG i OSLO (Nettavisen Økonomi): En rekke aktører har pekt på at det er fare for et prispress i Oslos boligmarked om et par år, fordi det for tiden godkjennes få nye boligprosjekter. Det tar flere år fra et boligprosjekt er godkjent til boligene kan overleveres kjøper.

Obos tror som Selvaag Bolig og konsulentselskapet Econ at antallet nye ferdigstilte boliger i Oslo neste år vil falle til rundt 2500. Antallet burde ha vært omtrent det dobbelte, ettersom Oslo vokser med rundt 5000 husholdninger i året.

Gunnar Stavrum: Boligen din er billigere enn du tror, og derfor vil boligprisene stige fremover

Rush

Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj fryktet på en resultatpresentasjon i Oslo torsdag at det vil gi en skvis i Oslo-markedet om noen år. Overfor Nettavisen Økonomi utdyper han:

- Jeg frykter at vi får et slags «rush». Det flytter folk til hele byen, og folk skal bo et sted.

- Så du frykter en sterk prisvekst om et par år?
- Ja, det er det jeg frykter, det er den tendensen man får. Da får du prishopp innimellom, fordi markedet blir veldig av og på. Det er derfor vi prøver å jevne dette ut, svarer Siraj.

Et slikt prishopp hadde vi i 2016, da boligprisene i Oslo steg med svimlende 22 prosent.

- Vi kommer ikke tilbake til årene da Oslo vokste med 13.000-14.000 innbyggere i året. Men Oslo vokser med 7000-8000 mennesker i året, og av disse er nesten halvparten enkeltmannshusholdninger, påpeker konsernsjefen.

Voldsomt fall

Siraj sier at Obos kommer til å ha mange overleveringer av nye boliger i siste halvår av 2019. Men:

- Til neste år har vi en voldsom «dip» i overleverte boliger i Oslo, og det er ikke bare Obos som har denne nedgangen, det er en generell trend for markedet. Det er bare å gå rundt og se på antall heisekraner og bygg som er under oppføring, symboliserer Siraj.

Obos har et mål om å selge minimum 1500 boliger i Oslo hvert år. Markedsandelen i Oslos boligmarked i første halvår var på 25 prosent. Siraj sa på halvårspresentasjonen at for tiden har Obos 2000 boliger i Oslo under produksjon.

700 av disse boligene er klare i 2019, men Obos har bare 400 boliger i Oslo klare for salg neste år.

Les også: Obos og Oslo kommune danner nytt selskap - skal selge boliger med rabatt

Sikre anslag

- Dette anslaget er vi sikre på, sier Siraj.
- Tallene for 2021 er heller ikke veldig sterke, det blir en ordentlig skvis, advarte han på presentasjonen.

- Og for å få boliger klare for salg i 2021 haster det med å bygge ut?
- Ja, det er en del prosjekter på gang som fyller dette behovet, men jeg tror vi står for en god del av dem. Det betyr at du er langt under de målene man har, sier Siraj om utbyggingstakten.

Nordens nest største boligbygger ser derfor i likhet med andre utbyggere på prosjekter i nabokommunene.

Tregere

- Når ting går tregere i Oslo, ser man boligutviklerne vender blikket ut. Selvaag bygger på Lørenskog og ute i Asker, der de nylig fikk igjennom en stor regulering. Kapitalen flytter seg på sett og vis også ut av Oslo, sier Siraj.

Obos-sjefen er ikke imponert over hva ulike byråd i Oslo har fått til på boligfronten. Boligreservene er ikke tilstrekkelige. Fra et stort Obos-prosjekt er ferdig regulert fra myndighetene og kan bygges ut, går det tre-fire år før den siste boligkjøperen har flyttet inn.

- Det er ingen tvil om at politikerne i Oslo ikke klarer å den store oppgaven det er å skaffe seg en tilstrekkelig stor reguleringsreserve. Tilgjengelig tomtemasse er den viktigste indikatoren og den viktigste driveren for den prisveksten som har vært, understreker Siraj.

Mange av dem

- Men finnes disse tomtene i Oslo?
- Ja, et finnes masse, det finnes tusenvis av boliger i «pipelinen». Men mange av dem er hengt opp i store omfattende områdereguleringer. Og vi har nå et par saker med noen hundre boliger som er sendt i retur. Men Obos har til enhver tid mellom 2000 og 3000 boliger på planstadiet.

En omfattende områderegulering er godkjenningen av Gjersrud Stensrud som et stort fremtidig boligområde (10.000 boliger). Men dette området helt sørøst i Oslo kan ikke bygges ut før på 2030-tallet.

Desidert færrest

Obos har kartlagt de Oslo-partienes reguleringsvillighet. Partiet Rødt fikk strykkarakter, Obos skriver at desidert færrest boliger i Oslo hadde det blitt om Rødt fikk bestemme alene.

- Hva vil du si hvis Rødt hadde fått styre boligpolitikken i Oslo
- Da hadde det ikke blitt noen hus over fem-seks etasjer, de har et prinsippvedtak på dette. Skal vi fortette Oslo med bygg under seks etasjer, når vi ikke målene, svarer Siraj.

- For meg fremstår det samtidig som Rødt er veldig opptatt av klasseskiller i boligmarkedet, er ett av de viktigste virkemidlene at det bygges nok boliger til folk. Det er kø som skaper en eksplosiv boligprisvekst. De som alltid taper på en slik vekst, er de som ikke har råd til å kjøpe, fortsetter konsernsjefen.

Se sola

Konfrontert med kritikken fra Obos, svarer leder av Rødt i Oslo, Siavash Mobasheri, at Rødt har en helhetlig bolig- og byutviklingspolitikk. For Rødt er det helt essensielt at alle skal kunne se sola fra boligen sin, og at alle har tilgang til ute- og grøntområder på bakken.

«Når vi stemmer for å redusere omfanget av et boligprosjekt, er det for å sikre at alle boliger som bygges er gode boliger. Vi skal rett og slett leve og puste i byen vår, fordi mer enn noen gang trenger Oslos befolkning parker og friområder», skriver Mobasheri.

Rødt mener at fortettingen i Oslo må fordeles rettferdig mellom bydelene. Mobasheri påpeker at de seneste årene er det blitt 20.000 nye boliger i Oslo indre øst, mens det er bygget under 5000 boliger i Oslo indre vest. Det mener han viser tydelig at noen områder har tatt sin del av belastningen.

Les også: Selvaag spår boligprisrace i Oslo

Høyre-motstand

Mobasheri skriver at Rødt er for å bygge flere boliger sentrumsnære strøk vest i byen. Men blant annet Høyre har så stor motstand at reguleringssakene ikke har kommet til behandling.

Rødt har i tillegg foreslått at kommunen selv skal bygge flere boliger, og sikre at disse blir ikke-kommersielle slik at de har et prisnivå vanlige folk har råd til. Men dette treneres og motarbeides av de andre partiene.

«I dag skjer fortetting på en måte som bidrar til å svekke mulighetene til en planmessig, helhetlig byutvikling. Når hver utbygger forsøker å maksimere profitt fra hver tomt, blir resultatet mange dårlige boliger», skriver Mobasheri i e-posten.

Skyhøye kostnader

Det er rådyre boliger i Oslo, fordi tomtekostnadene er skyhøye, opp mot 2-2,5 millioner kroner for en 3-romsleilighet i sentrumsnære strøk. Å føre opp disse leilighetene koster fort 3-3,5 millioner.

I tillegg kommer andre prosjektkostnader, kapitalkostnader, samt fortjeneste. Det kan utgjøre 7-8 millioner kroner for en 3-romsleilighet i Bjørvika. På spørsmål om Obos-sjefen får gjort noe med disse kostnadene på kort sikt, er svaret:

- Nei, og det er også en kilde til bekymring. Det er ikke så mange som snakker om dette lenger, men vi ser at det er stadig økende krav, både fra samfunnet rundt oss. Det gjelder både miljø, klima og kvalitet, arkitektur, som er bra.

- Men vi må ikke glemme at det er ikke myndighetene som tvinger oss til alle de kvalitetene vi legger på nå. Det er fordi kundene etterspør det, og det store flertallet av kundene, 80 prosent, har jo råd til å betale, sier Siraj.

Forenklinger

- Men er en løsning for at folk skal råd til å eie egen bolig å gå ned på standarden?
- Man må gjøre forenklinger. For meg er det å finne velfungerende planløsninger og effektiv og rasjonell bygging som ikke går ut over interiørkvaliteten. Du kan fortsatt ha en fin parkett og få det til å se pent ut. Du kan investere i vakre uterom, og det koster ikke spesielt mye.

- Men du må ta ut serieeffekter, det ser vi på Ulven i Oslo øst, der vi standardiserer planløsninger og bæresystemer. Dette er ting som kunden egentlig ikke merker. Men det er klart, det er jo noen som synes det er kjedeligere, fordi vi bare har fire forskjellige leilighetstyper i et prosjekt, sier Obos-sjefen.

Obos la for øvrig frem halvårstall onsdag, som viser at konsernet i året seks første måneder tjente nærmere 1,3 milliarder kroner før skatt (se tabell under). De reelle egne midlene i selskapet utgjør hele 42,7 milliarder kroner, som viser hvor store finansielle muskler Obos har.

3,8 millioner

I årets seks første måneder solgt Obos 1569 boliger til en verdi av 5909 millioner kroner. Det betyr at gjennomsnittsboligen ble solgt for nærmere 3,8 millioner kroner.

Obos skriver i halvårsrapporten at markedet for nye boliger i Oslo-regionen har vært godt i årets seks første måneder, og det ventes å være det fremover. Det skyldes befolkningsvekst og knapphet på ferdig regulerte boligprosjekter.