*Nettavisen* Økonomi.

Boligtopp advarer mot press i markedet - spår nytt prishopp i Oslo i år

SPÅR PRISPRESS: Selv om det kommer nye boliger blant annet i Bjørvika-området, er ikke dette nok til å demme opp for presset de kommende årene.

SPÅR PRISPRESS: Selv om det kommer nye boliger blant annet i Bjørvika-området, er ikke dette nok til å demme opp for presset de kommende årene. Foto: (Getty Images)

Det er et så sterkt press i Oslos boligmarked at det kan gå mot en solid prisvekst allerede i år.

24.01.20 12:04

Tall fra Boligprodusentenes Forening viser at antall igangsatte boliger i fjor var nede på nivået fra 2014. Igangsettingen har falt kontinuerlig siden høsten 2017, og flere eksperter har vært spesielt bekymret for boligbyggingen i Oslo fremover.

Ifølge gruppeleder Øystein Sundelin i Høyres bystyregruppe sa Oslo-politikerne i fjor ja til å bygge 2185 nye boliger, opp fra drøyt 800 regulerte enheter i 2018. Sundelin har fått bekreftet fjorårstallet fra byutvklingsbyråd Hanna Marcussen MDG (se lenger ned).

Flere aktører har pekt på at det nødvendige årlige reguleringsbehovet i hovedstaden ligger på 4000-5000 for å møte befolkningsveksten. Ellers risikerer vi et nytt prishopp.

En som har vært bekymret for den lave reguleringstakten i Oslo, er adm. direktør Rolf Thorsen i Selvaag Bolig. Han har spådd en prisoppgang i Oslo på hele 7,5 prosent i år, Eiendom Norge 5 prosent. Når Thorsen konfronteres med hva Oslo-politikerne godkjente av nye leiligheter i fjor, sier han:

Klikk på bildet for å forstørre. XXX: Den ferske konsernsjefen Rolf Thorsen i Selvaag Bolig xxx for andre kvartal.

PRESS PÅ PRISENE: Rolf Thorsen mener det allerede nå er et press på boligprisene i Oslo. Foto: (Selvaag Bolig)

Blir press

- Det er fortsatt for lavt, selv om det er en bedring i forhold til 2018. Hvis du kombinerer dette med få igangsettinger, ser det ut til å bli press i markedet.

- Men kommer ikke dette presset primært om et par år?
- Jeg tror det blir økte priser allerede i år, du ser et visst press allerede. De prisene vi ser nå i markedet, er et resultat av det samme. Et slikt press er ikke noe som bare kommer, svarer Thorsen.

Les også: Boligmarkedet 2019 - har aldri opplevd maken

Han sier det er områder i Oslo nå med snittpriser på over 100.000 kvadratmeteren. Thorsen sier disse prisene kommer som følge av stor etterspørsel og et lite tilbud.

Nettavisen Økonomi skrev nylig om at det seneste salgstrinnet til Obos og Veidekke på Majorstua har en gjennomsnittlig utsalgspris på 164.000 kroner kvadratmeteren.

Oppdemmet behov

- Det er et eksempel på at det ikke er bygget noe i Oslo vest på lang tid, det er et stort oppdemmet behov. I tillegg er antakelig kjøpekraften i Oslo vest litt høyere. Og så har Obos og Veidekke truffet med produktet, vi må gi dem kreditt for det, kommenterer Thorsen.

- Dere har en egeninteresse av å produsere mange boliger, ber du for din syke mor?
- Nei, på kort sikt har vi en enda større egeninteresse av høyere priser. Vi har nok av boliger å bygge, så jeg snakker faktisk mot min syke mor. I et lengre perspektiv har vi interesse av flere boliger, men på kort sikt er det ingen interessekonflikt her

- Hva skal til for å dempe boligprisveksten i Oslo?
- Dette handler veldig mye om å jobbe med tilbudssiden og få regulert nok tomter. Så er jeg blitt spissformulert til at jeg er imot et samarbeid med det offentlige, men det er jeg på ingen måte, svarer Thorsen.

Han sier børsnoterte Selvaag Bolig er beredt på å samarbeide med det offentlige, men ikke hvis det er «non profit».

Les også: Ny salgsrekord i boligmarkedet

Konflikt

- Vi har allerede nå konsepter der vi samarbeider med myndighetene, men det kan komme i konflikt med leilighetsfordelingen i Oslo. Vi er beredt til å samarbeide hvis man tenker nytt i leilighetssammensetningen, men her er det en vei gå.

- Det sier seg selv at alle som driver med eiendomsutvikling, må ha overskudd. Å hevde at de driver med dette på non profit-basis, er bare tull og tøys.

- Men er det realistisk å regulere flere tomter på kort sikt?
- Jeg vet det står mange prosjekter i kø hos Plan -og bygningsetaten. Vi har selv saker som har vært i lenge i køen, og andre sier det samme.

Les også: Trump-hater i New York betalte rekordpris på Tjuvholmen

Ingen grense

Det selges nesten ikke nye leiligheter i sentrumsnære strøk nå for 100.000 kroner kvadratmeteren.

- Om det er uunngåelig, vet jeg ikke, jeg kan bare fastslå at 100.000 kroner kvadratmeteren på ingen måter noen grense. Det er snittpriser på 120.000-130.000 kroner i enkelte områder, og dette er snittpriser og ikke enkeltstående tilfeller.

- Tomteprisene i sentrum presser prisene opp, det er et lavt tilbud, mens etterspørselen stor. Når tilbudet strupes, får det en effekt på hva markedet må finne seg i, sier Thorsen.

Øystein Sundelin sier til Nettavisen at fjorårstallene for regulering må nyanseres noe. De tar blant annet ikke hensyn til at noen blokker med eksisterende leiligheter må rives for å bygge nytt, og at noen av de nye planene er erstatninger for gamle planer.

Les også: 1 av 7 nordmenn vil bruke over 12 millioner på bolig

Kvalitet

- At vi har regulert et visst antall boliger, betyr ikke automatisk at boligmarkedet tilføres like mange boliger. For Høyre er det ikke et hovedpoeng at vi bygger mest mulig boliger. Det viktigste er at vi bygger med kvalitet og ut fra hvordan vi vil ha byen, det skal være hyggelig å bo her også.

Tall fra Plan- og bygningsetaten viser at det borgerlige byrådet ikke har så mye å skryte av da de satt med makten. I perioden 2009-2014 lå den typiske reguleringstakten på 1500-2000 enheter, altså en årlig godkjenning av nye boliger under fjorårets nivå.

- Det er ikke så mye å skryte av?
- Jeg er ikke helt sikker på hva som er et mål å skryte av. Vi har aldri hatt som mål at det skal være 100.000 ferdig regulerte enheter, som Raymond Johansen lovet i valgkampen i 2015.

- Det er imidlertid forskjell på litt vekst og 100.000 ferdig regulerte boliger, det blir et godt stykke unna det. Noe vekst vil vi alle ha, og jeg er ikke veldig bekymret for at fjorårets reguleringstall er altfor lavt. Men med drøyt 800 enheter i 2018 blir summen for lav, særlig nå som vi ser at befolkningsveksten i 2019 ser ut til å øke med 50 prosent fra 2017 svarer Sundelin.

Han mener det er viktig at kommunen ikke er en prisdrivende bremsekloss og ødelegger for et synt boligmarked.

Klikk på bildet for å forstørre. Spår at boligprisene i Oslo stiger.

SIKKER PÅ PRISSTIGNING: Øystein Sundelin i Oslo Høyre. Foto: Foto: Hans Kristian Thorbjørnsen

Ikke avansert

- Så da blir det en ny prisstigning i Oslo om noen år?
- Ja, det er jeg ganske sikker på, i hvert fall om rentenivået forblir lavt, svarer Høyres gruppeleder.

- Dette er ikke avansert markedsøkonomi. Når tilbudet er lavt og etterspørselen høy, øker prisene. Boligprisene vil nok skremme noen fra å flytte til Oslo, men Oslo har nesten alltid hatt en jevn og god boligvekst. Det må vi for å tiltrekke oss nye hoder og kompetent arbeidskraft. I motsatt fall foreldes byen fort, og vi havner i en negativ spiral, advarer Sundelin.

- Har boligbyggerne noen skyld for den lave reguleringen?
- Av og til skaper det problemer at de ønsker å bygge mest mulig for å tjene mer. Men ved å tøye strikken, tar også prosessene lengre tid.

Sundelin vil likevel ikke plassere skylden for de tidkrevende planprosessene på boligbyggerne. Uansett er det politikerne som sier ja eller nei til et prosjekt.

Les også: Petters og Vendelas boligfloke løst - solgte med gevinst

Systemfeil

- Jeg legger heller skylden på systemet. Det tar innmari lang tid fra man foreslår å bygge noe til saken er ferdig behandlet politisk og boligene er klare til bygging. Det systemet vi har lagt opp til, mener jeg dessverre favoriserer de som har mye penger.

- For den lille familiedriften blir dette umulig, det er snart bare de store selskapene som kan drive byutvikling. Hvis byutvikling bare blir for de kapitalsterke aktørene, har vi et demokratisk problem, sier en bekymret Sundelin.

- Hva mener du bør gjøres fremover, er det noe dere politikere kan gjøre?
- Første stopp nå blir den nye kommuneplanen fra byrådet. Det er her de store jafsene skal tas om det kommer reguleringer som monner.

- En fortetning av småhusområdene, som vi har gjennom småhusplanen i Oslo, gir liten eller ingen effekt. Det er de store transformasjonene som teller for å få reell vekst, svarer Sundelin.

Fra industri til bolig

Med det mener han omdanning av tidligere industri- og næringsområder til boliger, som på Hasle, Ensjø, Økern i Oslo øst og tidligere også Nydalen og Skøyen.

Men Nettavisen har skrevet flere ganger om at de nye leilighetene som kommer i Oslo, fort koster over 100.000 kroner kvadratmeter, i hvert fall i sentrumsnære strøk. Dette blir ikke boliger for folk flest.

- Det er selvfølgelig et problem, særlig om alle vil bo i gangavstand til Karl Johan. Derfor er det viktig med god infrastruktur og et effektivt kollektivsystem over hele byen. Og så må vi nok tåle litt mer høyhusbebyggelse, sier Sundelin om å dempe prispresset.

Les også: Rederiarving vant ellevill boligkrangel

På lag

Høyder og fortetning har vært et betent tema i lang tid. Men byrådsleder Raymond Johansen har tatt til orde for å bygge høyere og tettere, så her er det ingen store motsetninger mellom Høyre og Arbeiderpartiet.

Byutviklingbyråd Hanna Marcussen (MDG) sier i en kommentar at det nåværende rådet regulerer flere boliger enn det forrige byrådet gjorde, og det bygges flere boliger enn før.

Klikk på bildet for å forstørre. VARISASJONER: Byutviklingsbyråd Hanna Marcussen mener det er naturlig med variasjoner i antall godkjente boliger og at kvalitet er like viktig.

VARISASJONER: Byutviklingsbyråd Hanna Marcussen (MDG) mener det er naturlig med variasjoner i antall godkjente boliger og at kvalitet er like viktig. Foto: Fredrik Varfjell (AFP)

- Så vil det naturligvis være variasjoner fra år til år. Det tror jeg de fleste har forståelse for. Det er viktig at det bygges nok boliger i Oslo, men det må gjøres på en måte som ikke går på bekostning av trivelige nabolag og naturen i byen.

To tanker

- Her må vi ha to tanker i hodet på en gang. Boligområder er tross alt ikke bare steder folk drar til for å sove, men områder hvor barn og voksne skal leve livet sitt og ha det bra, sier Marcussen.

Adm. direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening har tidligere vært bekymret for den lave reguleringstakten i Oslo. Han er fortsatt det når han hører fjorårstallene.

- Ja, det er mindre enn halvparten av det som burde ha vært regulert. Men så få reguleringer får vi en utfordring senere, sier Jæger til Nettavisen Økonomi. Han regner med at det i gjennomsnitt tar rundt fem år fra politikerne sier ja til et prosjekt til boligene er klare for salg.

- Når kommer ubalansen i Oslo-markedet ut fra de tallene dere har mellom tilbud og etterspørsel?
- I år kommer det mye nytt på markedet, og det er mange boliger under bygging. Utfordringen kommer om to-tre år avhengig av konjunkturene, svarer Jæger.

Klikk på bildet for å forstørre. FOR LAVT: Per Jæger i Boligprodusentenes Forening er fortsatt bekymret for den lave reguleringstakten i Oslo.

FOR LAVT: Per Jæger i Boligprodusentenes Forening er fortsatt bekymret for den lave reguleringstakten i Oslo. Foto: Johnny Syversen (Boligprodusentenes Forening)

Det dobbelte

- Fordi det ikke er noen automatikk i at det som blir godkjent faktisk blir bygget?
- Det er nettopp det. Jeg bruker å si det sånn at vi må regulere det dobbelte av det vi har behov for. Det er en gammel tommelfingerregel jeg har fra de eldre i bransjen, da er det nok.

- Har du nok regulerte områder, kan du raskt komme med flere boliger og du får ikke den sterke prisveksten. Det er den lange prisveksten som er farlig for samfunnet, advarer Jæger.

Boligprisene i Oslo steg i fjor med 5 prosent, ifølge tall fra Eiendom Norge.
- Det er for fortsatt for høy prisvekst, den bør ikke være mer enn 0,5-1 prosentpoeng høyere enn den generelle prisstigningen i samfunnet, sier Jæger. Og denne prisstigningen ventes å ligge på ca. 2 prosent i år.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Annonsebilag