Gå til sidens hovedinnhold

Boligtopp slår alarm om boligmarkedet i Oslo

Oslo ligger an til en tosifret vekst i boligprisene allerede i år.

KVADRATUREN (Nettavisen Økonomi): Boligprisene i Oslo steg med hele 9,5 prosent fra oktober 2019 til oktober 2020, en kraftig oppgang i årsveksten i forhold til september. Nå ligger det an til en prisvekst i hovedstaden for 2020 på over 10 prosent hvis den sterke trenden fortsetter i november og desember.

I november i fjor steg eiendomsprisene i Oslo med 0,3 prosent, mens de i desember steg med 0,5 prosent. Både oktobertallene og septembertallene i år var sterkere enn normalt for hovedstaden og sterkere enn tilsvarende perioder i fjor.

Den nye konsernsjefen Sverre Molvik i Selvaag Bolig blir ikke overrasket om vi ser en prisvekst i Oslo på over 10 prosent i 2020.

Les også: Marit Bjørgen blar opp 15,8 millioner for villa i Holmenkollen

Helt i tråd

- Nei, det er jeg rimelig sikker på at vi får, og det er helt i tråd med det vi har advart mot de siste årene. Det er regulert altfor få boligeiendommer i Oslo. Dette har vært en gjenganger i våre presentasjoner i hvert fall i to-tre år.

- Balansen mellom tilbud og etterspørsel trumfer det meste annet så lenge vi ikke får en høy arbeidsledighet eller en høy rente, sier Molvik til Nettavisen Økonomi.

En gjennomsnittsbolig i Oslo på 5 millioner kan dermed bli 500.000 kroner dyrere og koste rundt ti ganger en typisk årsinntekt.

Adm. direktør Grethe W Meier i Privatmegleren sier hun tidligere har vært ute og sagt at hun tror på mellom 7 og 8 prosent vekst i år.

- Jeg tror i hvert fall vi når det. Jeg tror vi får en bitteliten nedgang i november og desember, men neste år er jeg redd for de tosifrede nivåene, sier Meier, som tidligere i høst advarte mot prissjokk i hovedstaden.

Priseksport

På spørsmål om det er mulig å stoppe prisveksten i Oslo på kort sikt, svarer Molvik:

- Nei, og den kommer til å eksporteres ut til naboområder som Bærum, Lørenskog, Skedsmo, og Ski.

Problemet er det er godkjent svært få nye boliger i Oslo de seneste årene, langt færre enn det årlige behovet.

Tall fra plan- og bygningsetaten per tredje kvartal viser at det hittil i år er regulert drøyt 3200 nye boliger i Oslo, men det inkluderer 2600 fremtidige boliger på rådyre Filipstad. Den reelle godkjenningen er derfor på lave 600, langt under det årlige behovet.

Les også: Spår vanvittig prisvekst: Ekspertene er ikke i tvil om hvilke Oslo-områder du bør investere i (+)

Og av en antatt boligreserve i Oslo på 27.200 enheter kan man ifølge Molvik skrelle bort det meste. Det skyldes enten at prosjektene ikke er realiserbare, de ligger langt frem i tid, reserven omfatter studentboliger, omsorgsboliger eller boligene er allerede under oppfølging eller salg.

Den største antatte reserven ligger på Gjersrud Stensrud helt sørøst i Oslo, der Oslo kommune, Obos og Selvaag er grunneiere.

Tyngende krav

- Men her er det tyngende rekkefølgekrav, sier Molvik. Rekkefølgekravene i en reguleringsplan bestemmer hvilke fellestiltak for området som må være på plass på de ulike stadiene i utbyggingsprosessen.

- Å bygge vann og avløp er ikke vår oppgave, men kommunens, og på Gjersrud Stensrud blir det svære kostnader til vann og avløp. Poenget er at selv om området er regulert som klart for utbygging i kommuneplanen, er det ikke realiserbart, sier Selvaag-direktøren.

Men fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad mener boligutviklerne må slutte å sutre mindre og yte mer. Det ser ut til å være en evig pekelek om hvem som har skylden for den sterke prisutviklingen i Oslo og manglende utbygging.

Molvik avdramatiserer imidlertid ordbruken og sier vi må skille mellom hva som kommer ut i mediene og det som skjer internt mellom partene.

Les også: Vil stramme inn på boliglån - nå får de svar fra regjeringen

Godt samarbeid

- Vi har et veldig godt samarbeid med Oslo kommune, blant annet på Bjerke. Kommune og utbyggere må spille på lag og sammen ta et ansvar, og i enkeltprosjekter må vi dele litt av skylden for prosessen. Det som er spesielt i Oslo, er at det er ganske rigide krav til utbygging, sier Molvik.

Han peker på leilighetsnormen, som begrenser hvor mange mindre leiligheter som kan bygges ut, men at dette avviker fra befolkningssammensetningen i Oslo. Rundt halvparten av Oslos husstander består av én person.

- Så er det veldig strenge krav til uteoppholdsarealer og lysinnslipp. Vi får ikke lov til å bygge en toromsleilighet som ligger nordøstvendt nederst i en blokk. Jeg er ikke imot leilighetsnormen, men vi må kunne gjøre noen unntak ved knutepunkter, sier den ferske toppsjefen.

Uoppnåelig

Molvik sier det er bred politisk enighet i Oslo om en fortetting, men dette er ikke forenlig med de strenge kravene til uteoppholdsarealer og leilighetsnormen,

- For å oppnå kravene blir leilighetene så store at de i gjennomsnitt blir uoppnåelig for førstegangsetablerere.

Grethe Meier sier at folk egentlig vil ha «alt», men små leiligheter som ligger sentralt, er interessant. I tillegg er familieboliger etterspurte, fordi det er for få tomannsboliger og eneboliger.

- Særlig under 15 millioner er det mange som nå har muligheter til å kjøpe. Det er stor kjøpekraft der ute.

Les også: Vi må regne med nullrente i lang tid fremover

Lave renter

- 15 millioner høres mye ut?

- Ja, det høres veldig mye ut, men det er nå mange som plutselig har anledning, fordi det er så lavt rentenivå, svarer Meier.

- Det er mange som kjøper sekundærboliger, kan myndighetene gjøre noe her?

- Dette markedet drives av tilbud og etterspørsel. Det er vanskelig å overstyre det, og det er vanskelig å regulere seg bort fra det, sånn som vi nå prøver med boliglånsforskriften. Men så lange man tror på en prisoppgang i Oslo, vil investorene gå inn, sier Meier.

Fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad (MDG) har ifølge Dagbladet varslet at de vil se på en mulig særskatt i Oslo for sekundærboliger. Meier parerer med at ligningsverdien her allerede er høyere enn hvis du investerer i aksjemarkedet, henholdsvis 90 prosent og 65 prosent.

Tilbudet

- Jeg tror ikke det er skatten det kommer til å stå på. Her må vi se på tilbudssiden. Den eneste måten jeg klarer å se at vi skal få gjort noe med boligprisene i Oslo, er å få bygd ut mer, regulert tomter og gjerne hastebygge.

- Men det tar tid å få bygd?

- Jeg ville i så fall gjort noen grep som hjelper førstegangskjøperne inn for de som har betjeningsevne, men ikke egenkapital. Jeg tror ikke det er reguleringer som skal til.

- Men jeg tror ikke vi ser noen løsning i Oslo på kort sikt. Det beste vi kunne gjøre er å få noen statlige til å styre over Oslo nå, at Oslo ikke får lov til å styre reguleringen selv.

- De er ikke kompetente nok?

- Nei, det er nesten det jeg må si, og ikke bare nå, men historisk. Planmyndighetene burde ha satt seg ned sammen med utbyggerne og laget en hasteplan.

Skylder på hverandre

- Så problemet er mer planmyndighetene enn politikerne?

- Jeg tror det er en blanding av resignasjon, hvem det er sin skyld, og at ikke det skjer noe. Så skylder man litt på hverandre istedenfor å sette seg ned og si at det er deres ansvar for å få det på plass. Men slik plan- og bygningsetaten holder på, bruker de enorm lang tid fra å ta imot en søknad og å komme med helt andre tegninger i retur.

- Det er ikke deres jobb å gjøre det. Jeg tror de må få helt andre retningslinjer for hva de skal gjøre, sier Meier.

Nettavisen har konfrontert planmyndighetene med påstandene fra Meier, men de henviser til at dette er et politisk spørsmål.

Kommentarer til denne saken