Gå til sidens hovedinnhold

Derfor kan det være en god idé å binde renten nå

- Vi er veldig nær gulvet.

Markedsrentene steg mye fra september frem til 10. november, men har de seneste dagene falt noe tilbake igjen (se graf lenger ned). Spørsmålet er nå om rentebunnen er nådd og om du bør binde boliglånsrenten fremover.

- Men renteoppgangen har ingenting med forventninger om økte renter i Norges Bank, det er kun en konsekvens av likviditetssituasjonen, understreker sjefstrateg Erica Dalstø i SEB overfor Nettavisen Økonomi. Det skal vi komme tilbake til.

Økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim sier at den litt «feige» tommelfingerregelen er å binde renten for å få forutsigbarhet i renteutgiftene.

Les også: Vi må regne med nullrente i lang tid fremover

Ingen god reklame

- 30 år med vedvarende rentenedgang er ingen god reklame for rentebinding, men nå er vi veldig nær gulvet i rentemarkedet. Med andre ord kan du ikke tape fryktelig mye penger på å binde renten, men det er godt mulig du taper noe, sier han til Nettavisen.

Vi snakker ifølge Kvadsheim om helt andre potensielle tap enn for to-tre år siden, da du fort kunne tape 1 prosentpoeng på å binde renten. En titt i Finansportalen.no viser at de billigste fastrentelånene ligger på 1,96 prosent i effektiv rente for minimum fem års rentebinding.

Denne renten får medlemmene av Akademikerne i Danske Bank. Ellers ligger de beste tilbudene rett over 2 prosent. Det er likevel et godt stykke ned til de beste flytende boligrentene på 1,3-1,4 prosent, men gjennomsnittlig flytende boliglånsrente i markedet ligger på 1,88 prosent for eksisterende lån, ifølge SSB.

Les også: Boliglånsekspert anklager DNB for urimelig forskjellsbehandling

Endres ofte

- Når du vurderer å slå til på rentebinding, må du være klar over at rentene på nye lån endres ganske ofte. Noen banker endrer renten hver uke, andre banker flere ganger i uken, til forskjell fra lån med flytende renter, sier Kvadsheim, og kommer med en advarsel:

- Nye rentebindingsavtaler endres i takt med at markedet går opp. Du har ringt til banken og bedt om et tilbud, men så går det noen dager før avtalen er signert. Noen banker gjør dette umiddelbart, mens andre bruker dager så følg med, anbefaler Kvadsheim.

Kvadsheim anbefaler lange bindingstider når du først velger et fastrentelån, med mindre du vet om konkrete hendelser som vil påvirke økonomien. Et eksempel er kommende utbetaling av arv.

Minimum fem år

- Du bør binde renten i minimum fem år og gjerne mot ti år. Tre år gir litt lite forutsigbarhet, og en del banker krever etableringsgebyrer når du bytter fra flytende til fast lån. Det spiser opp noe av fordelen.

- Og noen banker har betydelig høyere gebyrer ved fastrentelån, jeg vet om banker som tar 3000-5000 kroner. De kaller det depotgebyr, men det er «samme suppa», sier Kvadsheim. Blant annet tar SpareBank 1 Nord-Norge over 5000 kroner.

En variant er å kombinere lånet i form av et rammelån – en boligkreditt du kan trekke opp til et visst beløp – og binde den resterende delen. Kvadsheim sier det absolutt kan være en mulighet.

Bind halvparten

- Et generelt råd er da å binde halvparten for å gi en viss forutsigbarhet, mens boligkreditten ivaretar fleksibiliteten. Det kan være en god kombinasjon. Men du må være klar over at noen banker opererer med dobbelt sett av termingebyr.

Dette doble termingebyret kan komme selv om du har begge lånene i samme bank. I tillegg er det gjerne en årlig provisjon ved boligkreditter, en fast godtgjørelse uavhengig av hvor mye du har trukket på kreditten. Boligkreditter løper vanligvis fra fem il ti år før de må fornyes.

Men historisk har altså den flytende utlånsrenten vært lavere enn faste rente. Det må ses fra långivernes side:

Ikke skrevet i stein

De som yter et fastrentelån, vil ha seg litt bedre betalt for å låne ut med lang bindingstid. Det skyldes større usikkerhet om tilbakebetaling og kompensasjon for prisstigningen, inflasjonen.

- Er det noen grunn til å tro at historikken ikke skal gjenta seg?

- Ifølge den gamle teorien skal det være sånn, men noen hevder at vi må skive rentebøkene på ny, som sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen. Det er ikke skrevet i stein at det skal være sånn, og vi er unektelig nå ved en historisk fast lav rente, sier Kvadsheim.

Nekter deg premien

- Men vi vet at det er mange nå som ønsker å binde renten som gjør det av lønnsomhetsmotivasjon og ikke sikringsmotivasjon, fortsetter han.

Her må du imidlertid passe på: Det er enkelte banker som har som policy ikke å utbetale ut underkursen ved et fastrentelån. Underkursen oppstår når rentenivået stiger, men denne premien – som er bankens tap – kan du ikke regne med å få utbetalt.

Men bankene vil ikke at låntakerne skal spekulere i et slikt lån og tjene penger ved å gå ut før forfall.

Den tiårige norske statsrenten har steget fra under 0,4 prosent i sommer til nesten 0,9 prosent, før det har roet seg litt i det siste. Disse rentene har betydning for fastrentelånene. De korte pengemarkedsrentene (NIBOR) har doblet seg til over 0,5 prosent før de så har falt noe tilbake (se grafen under).

Vaksineoptimisme

- Oppgangen i de lange rentene har vært mye drevet av presidentvalget og selvfølgelig de positive virusnyhetene som nettopp kom, sier sjefstrateg Erica Dalstø i SEB.

Rentemarkedet har regnet med at Joe Biden ville vinne presidentvalget. Biden er villig til å bruke mye offentlige penger for å stimulere økonomien. Det har sendt obligasjonsrentene oppover.

- Men mest sannsynlig blir det en splittet kongress, der republikanerne får kontroll over Senatet. Det setter stopp for en del av Bidens planer, så det blir nok en mindre stimulanspakke enn det demokratene hadde sett for seg, sier Dalstø.

Det var de positive vaksinenyhetene som virkelig satte fart i renteoppgangen. En bred vaksinering kan være på plass i løpet av første halvår 2021, og da blir det mer fart i økonomien.

Verre enn fryktet

- Den andre smittebølgen vi har nå, er verre enn vi hadde fryktet. Vi kan igjen få negativ verdiskapning i OECD-landene i fjerde kvartal. Men håpet om en vaksine gjør at det er lys i tunnelen. Får vi på plass en vaksine allerede ved årsskiftet, er det positivt for vekstutsiktene på lang sikt, sier Dalstø.

- Er rentebunnen nådd?

- En normal styringsrente i Norges Bank er høyere enn i dag, bortimot 2 til 3 prosent Men poenget er ikke om rentene har nådd bunnen eller ikke, de kommer til å bli lave lenge, svarer Dalstø.

Hun tror Norges Bank blir en av en av de første sentralbankene som hever renten, men det skjer sannsynligvis ikke før i 2022. Norges Bank vil avvente til gjeninnhentingen i norsk økonomi er stabil.

- Og det er ikke tale om rentehevinger utenfor Norge de kommende to årene. Ettersom det ikke er noe prispress i økonomien, vil sentralbankene sikre lave finansieringskostnader. Sentralbankene kjøper obligasjoner for å motvirke en aggressiv oppgang i de lange rentene, sier sjefstrategen.

Kvier seg

- Kan rentene faller ytterligere?

- Flere sentralbanker har ikke utelukket muligheten for ytterligere rentesenkninger, men i stor grad kvier de seg for negative renter. Det primære verktøyet er å kjøpe obligasjoner for å holde de lange rentene nede, svarer Dalstø. Hun tilføyer at vi må være forberedt på en del rentesvingninger i tiden som kommer.

- Hva blir den viktigste faktoren for de lange rentene fremover?

- Det er de økonomiske utsiktene. Ingen er veldig bekymret for inflasjonstrykk, så en faktor er hvor lenge og alvorlig nedstengingen vil være. Den andre faktoren er koblet til vaksine:

- Hvor effektiv blir den, hvor lenge vil den vare, takler den muterte varianter og hvor raskt kan den distribueres? svarer Dalstø.

Økonomiene fremover er avhengig av stimulanser fra myndighetene, de må være villige til å bla opp penger over de offentlige budsjettene.

- Gjør de ikke det, vil veksten bli betraktelig lavere på kort sikt, advarer sjefstrategen.

Særnorsk

Når det gjelder de korte pengemarkedsrentene, som er styrende for hva du betaler i flytende boliglånsrente, er forklaringen noe mer teknisk og en «særnorsk greie». Disse rentene er avhengig av likviditeten i det norske banksystemet.

Bankene tar opp en del lån i Norges Bank med fast løpetid, såkalte F-lån. Men det er blitt færre F-lån som legges ut, og flere av de gamle lånene fornyes ikke.

- De nye lånene har en høyere rente og presser opp de korte rentene. Pengemarkedet mellom bankene flyter ikke like godt som tidligere, sier Dalstø.

Reklame

Supertilbud: Nå kan du få gratis strøm til februar