Etter reglene i boliglånsforskriften må du har 15 prosent egenkapital når du låner med pant i boligen. Det kan gjøres noen unntak fra dette, og du har også mulighet til å bruke sidesikkerhet (pant i en annen bolig). Her ser vi på lån som skal ligge innenfor 85 prosent av markedsverdi.
Når du tar opp boliglån, så får du som en regel tilbud om en bedre rente jo bedre sikkerhet du kan stille. Dersom lånet bare utgjør 50 til 75 prosent av markedsverdien på boligen du har kjøpt så kan du vente deg den laveste renten banken kan tilby.
Det varierer mellom bankene hvor høyt opp bankene gir den sin beste rente. Denne grensen varierer fra lån innenfor 50 prosent av markedsverdi, helt opp til 85 prosent.
Gjennomsnittet av effektive renter innenfor 60 prosent av markedsverdi er i dag på 2,89 prosent. Den øker til 2,99 prosent på lån innenfor 75 prosent av markedsverdi. På lån innenfor 85 prosent hopper den opp til 3,25 prosent.
Her tar vi utgangspunkt i rentene som blir oppgitt på egne nettsider. Hvis banken ikke har oppgitt noen satser opp til 85 prosent av markedsverdi er de ikke med i oversikten.
Det er også en mulighet for å få en høyere belåning enn 85 prosent etter en nærmere vurdering. Har du/dere sikre og godt betalte jobber og forholdsvis lav belåning, har banken anledning til å strekke seg lenger. Spesielt gjelder dette yngre i etableringsfasen.
Billigere for de under 34 år
Hvis du er under 34 år, kan du få billigere lån innenfor 85 prosent av markedsverdien. Disse lånene kalles enten "Førstehjemslån" eller «Boliglån for unge». Disse lånene har normalt en lavere rente enn for de over 34 år.
Gjennomsnittsrenten er 2,70 prosent på disse lånene. Det er 0,46 prosentpoeng lavere enn lån innenfor 85 prosent av markedsverdi.
Best rente nå
Under ser du en oversikt over hvilke banker som gir deg best rente på lån med 85 prosent sikkerhet akkurat nå. Effektiv rente er regnet ut fra et lån på 2 millioner kroner, med 15 års nedbetalingstid.
De laveste rentene får du nå gjennom avtaler gjennom diverse yrkesorganisasjoner. For å få disse lånene må du være medlem.
Den aller laveste renten får du nå gjennom YS i Gjensidige. Her er den nominelle renten 2,44 prosent opp til 75 prosent av markedsverdi, og 3,05 prosent mellom 75 og 85 prosent. Dette gir en nominell snittrente på 2,51 prosent. Effektivt 2,59 prosent.
Den nest laveste renten får du gjennom Akademikerne i Danske Bank. Den nominelle renten er 2,42 prosent opp til 80 prosent, 4,49 prosent på de siste 5 prosentpoengene. Den effektive renten er 2,62 prosent. Det er verken etableringsgebyr eller termingebyr er på dette lånet. Den effektive renten er 2,20 prosent. Det er ikke åpent for alle.
Sammen med Akademikerne har også NAL (arkitekter) i Gjensidige en effektiv rente på 2,62 prosent. Den nominelle renten er 2,44 prosent opp til 75 prosent av markedsverdi, og 3,25 prosent over.
Deretter følger det tre yrkesorganisasjoner til Juristforbundet/Handelsbanken, Sykepleierforbundet/DNB, og Unio/Storebrand.
Den laveste renten som er åpen for alle er Storebrand Bærekraftig lån. Her er renten 2,69 prosent opp til 70 prosent av markedsverdi, 3,25 prosent mellom 70 og 85 prosent. Det gir en effektiv rente på 2,89 prosent. Det skilles på lånestørrelsen. På 4 millioner kroner vil renten innenfor 70 prosent gå ned til 2,49 prosent. Snittrenten på 85 prosent blir da 2,62 prosent. På lån mellom 1 og 2 millioner øker renten til 2,85 prosent, og under 1 million på 3,25 prosent - begge innenfor 70 prosent. Kravet er at du/dere har gjennomført energiklassifisering av egen bolig, og forplikter deg/dere til å vurdere forbedringstiltak.
I Nordea Premium må du ha et mer omfattende kundeforhold for å få denne renten.
Av andre helt åpne banker kommer tre så godt som likt ut. Gjensidige Bank har en effektiv rente på 3,08 prosent. Sbanken har en nominell rente på 3,06, og en effektiv rente på 3,10 prosent. Fana Sparebank har en effektiv rente på 3,11 prosent.
I tabellen under er sortert etter effektiv rente. Her har vi tatt med nominell og effektiv rente.
| Bank | Nom. | Eff. |
|---|---|---|
| YS - Gjensidige | 2,51% | 2,59% |
| Akademikerne - Danske Bank | 2,54% | 2,62% |
| NAL - Gjensidige | 2,54% | 2,62% |
| Juristforbundet - Handelsbanken | 2,60% | 2,68% |
| Sykepleierforbundet - DNB | 2,64% | 2,73% |
| Unio - Storebrand | 2,78% | 2,87% |
| Storebrand Bærekraftig Boliglån | 2,79% | 2,89% |
| Nordea Premium | 2,80% | 2,92% |
| SpareBank 1 Telemark | 2,95% | 3,07% |
| Gjensidige Bank | 2,97% | 3,08% |
| Sbanken | 3,06% | 3,10% |
| Fana Sparebank | 3,00% | 3,11% |
| Nordea | 2,99% | 3,12% |
| SpareBank 1 Østfold Akershus | 3,10% | 3,22% |
| SpareBank 1 BV | 3,10% | 3,23% |
| Sunndal Sparebank | 3,15% | 3,29% |
| SpareBank 1 Nordvest | 3,19% | 3,31% |
| SpareBank 1 SR-Bank | 3,19% | 3,31% |
| DNB | 3,20% | 3,33% |
| Arendal og Omegns Sparekasse | 3,20% | 3,34% |
| Ørskog Sparebank | 3,25% | 3,39% |
| Sandnes Sparebank | 3,25% | 3,39% |
| KLP Banken | 3,30% | 3,40% |
| BN Bank | 3,30% | 3,41% |
| SpareBank 1 Søre Sunnmøre | 3,30% | 3,43% |
| OBOS-banken | 3,34% | 3,44% |
| SpareBank 1 SMN | 3,35% | 3,48% |
| NORDirektebank | 3,45% | 3,55% |
| SpareBank 1 Nord-Norge | 3,40% | 3,55% |
| Danske Bank | 3,47% | 3,61% |
| Hegra Sparebank | 3,50% | 3,63% |
| Storebrand Bank | 3,55% | 3,67% |
| SpareBank 1 Hallingdal Valdres | 3,70% | 3,84% |
| Haltdalen Sparebank | 3,70% | 3,84% |
| Rørosbanken | 3,75% | 3,89% |
Når lånet deles i to
Når du skal låne opp til 85 prosent av låneverdien er det mange banker som deler lånet i to. Da har de en rentesats opp til en viss grense (for eksempel 75 prosent), og en høyere sats derfra og opp til 85 prosent av markedsverdi.
Hvis du har en høyere sats på en del av lånet lønner det seg å nedbetale denne delen fullt ut før du nedbetaler noe på lånet med den laveste satsen. De fleste banker som deler opp lånet slik følger denne praksisen.
Når en bank deler lånet i to oppgis den gjennomsnittlige nominelle renten det første året. Siden det dyreste lånet nedbetales vil andelen av denne lånedelen gå ned og dermed snittrenten på den nominelle renten.
Du kan selv gjøre beregninger på dette med Trapperentekalkulatoren.
Dyrt på toppen
Den øverste delen av boliglånet kan være dyrt. NORDirekbank har en nominell rente på 2,75 prosent innenfor 75 prosent av markedsverdi. Lån som går opp til 85 prosent av markedsverdi har en rente på 3,45 prosent. En renteforskjell på 0,7 prosentpoeng. Det er altså de siste 10 prosentpoengene som fordyrer. Toppdelen må i dette tilfelle prises til 8,7 prosent for at renten skal øke med 0,7 prosentpoeng.
Eksempel: Banken har en rente på 2,50 prosent innenfor 75 prosent av markedsverdi, og 3,00 prosent hvis lånet går opp til 85 prosent. Da blir altså renten 0,5 prosentpoeng høyere ved at belåningen øker med 10 prosentpoeng. Det betyr at renten mellom 75 og 85 prosent er 7,9 prosent.
Det er flere banker som har en høy rente på toppdelen. Andre banker har ingen økning ved at de har den samme renten helt opp til 85 prosent av markedsverdi.
For alle bankene gjelder det at det er den delen mellom 75 og 85 prosent av markedsverdien som er dyrere.
| Bank | Økning | Topp-rente |
|---|---|---|
| NordDirektebank | 0,70% | 8,70% |
| SpareBank 1 Hallingdal | 0,50% | 7,45% |
| BN Bank | 0,50% | 7,05% |
| OBOS | 0,35% | 6,00% |
| Gjennomsnitt | 0,26% | 5,23% |
Men selv om den øverste delen er dyr, betyr ikke det at denne banken har det dyreste lånet.